Ile kosztuje wynajem mieszkania w różnych miastach w Polsce?
Zwrot z inwestycji w zakup mieszkania pod wynajem zależy od dwóch podstawowych elementów – zmiany wartości nieruchomości w przyszłości oraz średnich przychodów osiąganych z jej wynajmu. W końcu mało kto kupuje nieruchomość w celach inwestycyjnych i nie planuje jej wynajmu. Przyjrzeliśmy się średnim kosztom wynajmu różnych mieszkań w największych miastach w Polsce. Do porównania wykorzystaliśmy średnie ceny z października 2015.
Warszawa najdroższa
Stolica Polski zawsze była najdroższym miastem dla osób szukających mieszkania na wynajem. Średni koszt wynajmu - zarówno kawalerek, jak i mieszkań dwu- czy trzypokojowych - jest zdecydowanie najwyższy. W październiku 2015 za kawalerkę w Warszawie trzeba było zapłacić średnio ok. 1530 zł, mieszkanie dwupokojowe oznaczało wydatek ponad 2100 zł, natomiast lokal trzypokojowy to już prawie 3200 zł.
Oczywiście ceny wynajmu w stolicy są bardzo zróżnicowane w zależności od dzielnicy, lokalnej komunikacji czy standardu apartamentu. Najdroższymi dzielnicami są Śródmieście, Żoliborz, Ochota i Mokotów, podczas gdy najtańsze mieszkania znajdziemy na Wawrze, Białołęce i innych „obrzeżach” stolicy. Stosunkowo wysoki poziom cen zachowują dzielnice doskonale skomunikowane z centrum, czyli w praktyce położone przy metrze – Ursynów i Bielany. Są one bardzo popularne wśród najemców, co dodatkowo utrzymuje ceny na wysokim poziomie.
Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych, warto jednak spojrzeć w innym kierunku. Wciąż stosunkowo tanie mieszkania można znaleźć na Pradze. Dzielnica ta przez długi czas była skrzętnie omijana przez wielu najemców, głównie ze względów bezpieczeństwa. Praga jednak się zmienia. Kilka lat temu oddany do użytku został Stadion Narodowy, w marcu zaś otwarto II linię metra, na Pradze powstaje też coraz więcej biurowców i apartamentowców. Dzielnica już niedługo będzie doskonale skomunikowana praktycznie z każdym rejonem miasta, co pozytywnie wpłynie na ceny mieszkań, jak również przychody z najmu. Problemem jest wciąż brak obwodnic (zarówno miejskiej, jak i wschodniej obwodnicy Warszawy), ale ta kwestia w ciągu najbliższych 10 lat również powinna zostać rozwiązana.
Z inwestycyjnego punktu widzenia ciekawe są również daleka Wola, Bemowo oraz Targówek. Ceny nieruchomości utrzymują się tam na stosunkowo atrakcyjnym poziomie, ceny najmu niewiele odbiegają od lepiej skomunikowanych dzielnic, a w ciągu 5-10 lat powinna do nich dotrzeć II linia metra. Przykładowo kupując tam niewielkie mieszkanie dwupokojowe za 330 000 zł (plus 30 tys. zł kosztów zakupu i podstawowego remontu), przy założeniu kredytu na poziomie 280 000 zł i miesięcznego przychodu z najmu na poziomie 2000 zł, po 30 latach można mieć mieszkanie o wartości przynajmniej pół miliona złotych (zakładany roczny wzrost wartości o 1 proc.), nie dopłacając miesięcznie więcej niż 200-300 zł. Jeżeli chciałbyś policzyć inne warianty tego typu inwestycji, skorzystaj z kalkulatora.
Za Warszawą cztery prężnie rozwijające się miasta
W pozostałych największych polskich miastach ceny są średnio o 20-30 proc. niższe niż w stolicy. Do tego grona zaliczają się przede wszystkim Wrocław, Kraków, Katowice oraz Trójmiasto. Średnie ceny wynajmu kawalerki w tych miastach nie przekraczają zwykle 1200-1400 zł. Mieszkania dwupokojowe kosztują średnio 1700-1800 zł, natomiast za lokal trzypokojowy trzeba zapłacić od 2300 do 2600 zł. Najwyższe ceny spotkamy we Wrocławiu, najniższe w Katowicach i generalnie Górnośląskim Okręgu Przemysłowym.
Inwestycja w zakup mieszkania w tych miastach jest niemal tak samo atrakcyjna jak w stolicy. Wprawdzie ceny najmu są o blisko 20-30 proc. niższe, ale koszt jednego metra kwadratowego mieszkania jest również znacząco niższy niż w przypadku Warszawy. Oznacza to niższą ratę kredytu (lub w przypadku kupujących za gotówkę - niższy wkład inwestycyjny), co poprawia comiesięczny bilans inwestycyjny. Przykład rozliczenia inwestycji w nieco mniejsze mieszkanie można obliczyć tutaj.
Co ważne, wszystkie cztery miasta (Wrocław, Kraków, Gdańsk i Katowice) są dużymi centrami akademickimi i biznesowymi notującymi stały przypływ mieszkańców. Rozwijają się w bardzo szybkim tempie, a ich mieszkańcy bogacą się statystycznie szybciej niż reszta kraju. Oznacza to lepsze ceny najmu, brak większych problemów z wynajęciem w przypadku rezygnacji starego najemcy czy - w razie konieczności - ze sprzedażą mieszkania. A to bardzo ważne elementy bezpieczeństwa inwestycji.
W trzeciej grupie Poznań, Łódź i pozostałe największe miasta
W trzeciej grupie cenowej można wskazać miasta, w których ceny są niższe o blisko 30-50 proc. w stosunku do Warszawy. Znajdują się w niej pozostałe największe aglomeracje – Poznań, Lublin, Szczecin, Łódź i Rzeszów. Niespodzianką jest zwłaszcza Poznań, który pod względem potencjału biznesowego pasuje zdecydowanie bardziej do Wrocławia czy Gdańska niż do Lublina lub Rzeszowa. Jednak średnie ceny najmu podawane przez serwis otodom.pl pozostają w Poznaniu na znacząco niższym poziomie.
W tej grupie średnie ceny kawalerek szacuje się na 1000-1200 zł. Mieszkania dwupokojowe można wynająć za 1300-1600 zł, natomiast te trzypokojowe oscylują w okolicach 2000 zł. Wyjątkiem jest tu Rzeszów, w którym trzypokojowy lokal można wynająć za mniej niż 1700 zł.
Miasta te są jednak wciąż atrakcyjnymi rynkami z punktu widzenia inwestorów. Ceny najmu są proporcjonalnie niższe do cen mieszkań, a ze względu na liczbę uczelni wyższych i wciąż dużą liczbę placówek biznesowych zainteresowanie ze strony najemców na pewno będzie wysokie. W tych miastach również nie należy się obawiać o poziom cen mieszkań w przyszłości. Wyjątkiem może być Łódź, która od wielu lat systematycznie traci mieszkańców. Jeżeli ta tendencja się utrzyma (prognozy dla Łodzi nie są zbyt optymistyczne), możemy mieć do czynienia z nadpodażą lokali, zarówno na rynku sprzedaży, jak i najmu. A to na pewno negatywnie wpłynie na ich ceny. Dlatego w przypadku Łodzi długoletnia inwestycja w mieszkanie na wynajem może być obciążona większym ryzykiem niż w innych miastach tej grupy.
Czwarta grupa – miasta średnie
Znacząco niższe ceny najmu można zaobserwować w grupie miast średnich. Ceny kawalerek w Bydgoszczy, Toruniu, Białymstoku, Opolu nie przekraczają zwykle 1000 zł. Mieszkania dwupokojowe można tam znaleźć za ok. 1200 zł, a koszt lokalu trzypokojowego jest zbliżony do ceny kawalerki w Warszawie (1500-1600 zł).
Oczywiście ceny mieszkań w tych miastach znacząco odbiegają od większych aglomeracji, ale popyt na tych rynkach również jest znacząco niższy. Wiąże się to z dostępnością lokali, liczbą nowych inwestycji, jak również z mniejszą liczbą studentów czy osób przyjeżdżających tam w poszukiwaniu pracy.
Co ciekawe, w średnich miastach dostępne są głównie lokale w starym budownictwie. Liczba nowych inwestycji jest tam znacznie mniejsza, a podaż lokali w kamienicach czy blokach z czasów PRL jest całkiem spora. Te czynniki oczywiście obniżają zarówno średnie ceny sprzedaży, jak i najmu mieszkań. Warto też wspomnieć, że zakup mieszkania w celach inwestycyjnych w średnich i małych miastach wiąże się zawsze z większym ryzykiem. Znalezienie najemcy jest trudniejsze, a cena po negocjacjach może znacząco odbiegać od założeń, które przyjęliśmy, wchodząc w inwestycję.
Małe miasta – najniższe ceny
Ostatnią grupą cenową są mniejsze miasta, gdzie liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys. Tam ceny są blisko o 25 proc. niższe niż w miastach średnich. Kawalerkę można wynająć nawet za 500 zł, a cena mieszkania dwupokojowego oscyluje w okolicach 1000 zł. Tu również ceny różnią się w zależności od wielkości miasta. W 80-tysięcznej Jeleniej Górze mieszkanie dwupokojowe kosztuje średnio 1100 zł, ale ceny analogicznego lokalu w 26-tysięcznym Żaganiu (woj. lubuskie) rzadko przekraczają 750 zł. Z kolei w 57-tysięcznym Zgierzu za podobnej wielkości mieszkanie zapłacimy około 920 zł.
Z zupełnie innym poziomem cenowym mamy do czynienia w tzw. sypialniach dużych miast, czyli miejscowościach w pobliżu metropolii. Ich mieszkańcy mieszkają „pod miastem”, ale pracują w jego granicach. Przykładem jest podwarszawskie Piaseczno, gdzie średnie ceny mieszkań dwupokojowych wynoszą ok. 1500 zł, czyli podobnie jak w Łodzi, Lublinie czy Rzeszowie. Dla ich mieszkańców jest to zwykle kompromis – dłuższy czas dojazdu w zamian za niższe koszty zamieszkania.
Mieszkanie mieszkaniu nierówne
Podane wyżej ceny są uśrednione – uwzględniają zarówno mieszkania na obrzeżach, w rozpadających się budynkach, jak również luksusowe apartamenty w centrum miasta. Podane ceny odzwierciedlają jednak różnice, jakie występują pomiędzy poszczególnymi miastami - Warszawa jest często dwukrotnie droższa niż miejscowości liczące kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.
Z drugiej strony cena metra kwadratowego mieszkania jest zwykle wprost proporcjonalna do ceny najmu. O ile w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić minimum 6000 zł (średnie ceny oscylują w okolicach 8000 zł, a w niektórych dzielnicach przekraczają 10 000 zł), o tyle w mniejszych miejscowościach można znaleźć lokale w cenie niższej niż 2000 zł/mkw.
Pamiętaj jednak, że kupując mieszkanie w dużym mieście, poza atrakcyjnymi cenami wynajmu zapewniasz sobie również większe bezpieczeństwo. Rynek nieruchomości w dużych miastach jest o wiele bardziej rozwinięty niż na prowincji, a w związku z tym zmiana najemcy czy ewentualna sprzedaż mieszkania będą znacznie mniejszym problemem. Tych czynników jednak nie wycenia się w złotówkach podczas obliczania opłacalności inwestycji.