Home staging. Estetyczne przygotowanie mieszkania czy ukrywanie jego wad?

Już od kilku lat, home staging jest dość popularnym tematem w branży mieszkaniowej. Wynika to między innymi z rosnącej świadomości sprzedawców nieruchomości. Coraz więcej osób wystawiających dom lub lokal na sprzedaż zdaje sobie sprawę, że „mieszkanie kupuje się oczami”. Odpowiednia prezentacja „odświeżonego” lokum na pewno może pomóc w przyspieszeniu sprzedaży lub osiągnięciu wyższej ceny. Trzeba jednak pamiętać o różnicach pomiędzy estetycznym przygotowaniem mieszkania i ukrywaniem jego wad. Ta druga czynność może oznaczać kłopoty dla sprzedawcy używanego domu lub lokalu.

Osoby zajmujące się home stagingiem mogą być oburzone, że o przygotowaniu mieszkania do sprzedaży piszemy w kontekście manipulacji lub nieuczciwości. Home staging oczywiście powinien być wykonywany w sposób etyczny. Taka sama zasada dotyczy również innych działań z zakresu szeroko pojętego marketingu. Nie oznacza to jednak, że w praktyce każdy sposób przygotowania lokalu do sprzedaży jest uczciwy. Warto pamiętać, że kłopoty z działaniami zwanymi czasem „picowaniem mieszkania na sprzedaż” pojawiały się już wtedy, gdy w Polsce nikt nie słyszał jeszcze o home stagingu.

Jako przykład może posłużyć jedna z porad dotyczących home stagingu. Mówi ona o konieczności odświeżenia mieszkania przed wystawieniem go na sprzedaż - na przykład poprzez odmalowanie ścian. Problem pojawia się wtedy, gdy malowanie oprócz efektu czysto estetycznego miało na celu również krótkookresowe zatuszowanie plam wilgoci. Inny ciekawy przykład jest związany z malowaniem starszych płytek ceramicznych farbami w modnych kolorach. Takie rozwiązanie dość często wybierają flipperzy, czyli inwestorzy zainteresowani szybką odsprzedażą mieszkania z zyskiem. Przykładowy flipper może tanio odmalować stare i wzorzyste płytki w łazience tak, aby wyglądały one na znacznie nowsze. Próba ukrycia faktycznego stanu glazury wyjdzie na jaw jeśli niedługo po sprzedaży mieszkania wiekowe kafelki zaczną odpadać od podłoża albo łuszczyć się z farby.

Na całe szczęście, osoby planujące zakup używanego mieszkania, nie są zupełnie bezbronne w obliczu nieuczciwych działań mających na celu ukrycie wad lokalu lub domu. W tym kontekście warto przypomnieć, że rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady dotyczy nie tylko nowych mieszkań od dewelopera. Używane nieruchomości mieszkaniowe (domy i lokale) również zostały nią objęte. Co więcej, niektóre przepisy dotyczące zastosowania rękojmi są w przypadku nieruchomości bardziej korzystne dla kupującego. Przykład stanowi standardowy okres trwania rękojmi, który po zakupie nieruchomości (5 lat) będzie znacznie dłuższy w porównaniu np. z nabyciem samochodu (2 lata).

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują również inne rozwiązanie, które chroni osobę wprowadzoną w błąd podczas zakupu mieszkania. Jeżeli wada domu lub lokalu została podstępnie zatajona, to kupujący może dochodzić swoich praw (np. żądać naprawy) nawet po upływie standardowego terminu rękojmi wynoszącego 5 lat (od dnia wydania nieruchomości). Według Sądu Najwyższego, podstępne zatajenie wady ma miejsce wtedy, gdy sprzedawca świadomie zamaskował usterkę albo nie powiedział kupującemu o problemie z mieszkaniem - pomimo wiedzy na ten temat (zobacz wyrok SN z 1 kwietnia 2003 roku, sygn. akt - II CKN 1382/00).

Nabywca mieszkania powinien również uważać na próby umownego ograniczenia odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Opcja ograniczenia rękojmi poprzez umowę jest możliwa, jeżeli transakcja dotyczy zakupu lokum od osoby prywatnej. Na szczęście, umowne ograniczenie rękojmi nie dotyczy wad podstępnie zatajonych. Tym niemniej, próba częściowego uchylenia się sprzedawcy od obowiązków związanych z rękojmią może wzbudzać pewne podejrzenia.

Nie tylko obowiązujące przepisy można wykorzystać w ramach obrony przed oszustwem polegającym na „picowaniu” lokalu lub domu. Pomoc specjalisty również ogranicza ryzyko wpadnięcia w mieszkaniową pułapkę. Osoby kupujące mieszkania na rynku wtórnym, coraz częściej wynajmują eksperta budowlanego, który na co dzień pomaga też w odbiorze lokali od deweloperów. Taki ekspert może zwrócić uwagę kupującego na nie do końca uczciwe próby poprawienia wyglądu oferowanego lokum. Dzięki nowoczesnej aparaturze, można np. sprawdzić, czy pod świeżą farbą nie kryje się zawilgocenie ścian.

Materiał Partnera Rynek Pierwotny