Gdzie "WZ‑ka" jest praktycznie pewna?

Wszystkie osoby planujące budowę własnych "czterech kątów" powinny mieć świadomość, że brak na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymusi konieczność uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymóg wnioskowania o tak zwaną "WZ-kę" nie tylko wydłuża przygotowanie do rozpoczęcia robót budowlanych. Warto również zdawać sobie sprawę, że popularność wspomnianych decyzji WZ i niedostatek miejscowych planów jest jedną z przyczyn bałaganu urbanistycznego. Uchwalenie lokalnego planu zwiększa szanse na uporządkowaną zabudowę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili zatem, jak pokrycie naszego kraju miejscowymi planami wygląda w ujęciu historycznym oraz terytorialnym.

O niedostatecznym stopniu pokrycia Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego mogliśmy usłyszeć już kilkanaście lat temu. Czy od 2009 roku sytuacja się znacząco poprawiła? Dane Głównego Urzędu Statystycznego udzielają następującej odpowiedzi na to pytanie:

• 2009 r. - 25,6% powierzchni kraju pokrytej miejscowymi planami
• 2010 r. - 26,5%
• 2011 r. - 27,2%
• 2012 r. - 28,0%
• 2013 r. - 28,8%
• 2014 r. - 29,2%
• 2015 r. - 29,7%
• 2016 r. - 30,1%
• 2017 r. - 30,5%
• 2018 r. - 30,8%
• 2019 r. - 31,2%
• 2020 r. - 31,4%
• 2021 r. - 31,7%

Powyżej widoczne są coroczne wzrosty pokrycia powierzchni kraju miejscowymi planami, ale tempo zmian wydaje się niesatysfakcjonujące w stosunku do potrzeb. Na wielu obszarach intensywnej zabudowy (np. pod miastami wojewódzkimi) brakuje bowiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Sama jakość planów (zwłaszcza tych nieco starszych) czasem również pozostawia wiele do życzenia, co potwierdziła chociażby niedawna kontrola NIK. Najwyższa Izba Kontroli stwierdziła też problemy z aktualnością studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Stanowią one podstawę dla sporządzanych później planów, ale nie są wiążące przy wydawaniu "WZ-ek".

Poniższa mapa bazująca na danych GUS potwierdza, że w skali gmin sytuacja związana z pokryciem miejscowymi planami jest zróżnicowana. Obszary z dużym niedostatkiem MPZP jednak przeważają. Dokładniejsza analiza informacji GUS prowadzi do następujących wniosków:

• Aż 284 gminy w 2021 r. miały poziom pokrycia miejscowymi planami przestrzennymi mniejszy od 1%.
• Łącznie 695 gmin cechowało się analogicznym wynikiem mniejszym od 5%.
• W skali kraju, połowa gmin posiadała mniej niż 19% powierzchni pokrytej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
• Nieliczne gminy notowały wynik większy od 100%, co było efektem rozbieżności między powierzchnią z planu oraz danymi GUGiK.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dodają, że największe miasta również nie świecą przykładem pod względem stopnia pokrycia miejscowymi planami. Wyniki tych ośrodków miejskich z 2021 roku wyglądały następująco:

• Warszawa - 39,5%
• Kraków - 71,4%
• Łódź - 33,0%
• Wrocław - 60,5%
• Poznań - 51,5%
• Gdańsk - 65,7%
• Szczecin - 60,2%
• Lublin - 54,8%
• Bydgoszcz - 39,5%
• Katowice - 27,6%
• Białystok - 55,4%

Nawet wynik Krakowa przodującego w mini-rankingu największych miast wydaje się wciąż niedostateczny. Mizernie wypada stolica, która jest jednocześnie największym rynkiem deweloperskim pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji.

W kontekście analizowanych powyżej informacji, na pewno nie można pominąć kwestii zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które Sejm uchwalił 26 maja 2023 r. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Druk nr 3097) przewiduje między innymi zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przez plan ogólny gminy. Każda gmina ma opracować taki plan do końca 2025 roku. Pojawiają się jednak wątpliwości, czy termin przewidziany przez rząd jest realny.

Niedawno uchwalone przepisy mają przyspieszyć proces pokrywania kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Pozytywna zmiana ma być widoczna dzięki ograniczeniu możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tylko do obszarów wskazanych przez plan ogólny), a także ze względu na wprowadzenie pięcioletniego terminu ważności "WZ-ek". Planowana reforma będzie generowała koszty wynoszące około 300 mln zł w latach 2023 - 2026. Ponad 80% tych wydatków ma zostać pokryte ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności. Pozostałe koszty związane z podatkiem VAT od planów ogólnych samorządy pokryją bez udziału rządu.