Garażowe inwestycje są lepsze niż wynajem mieszkania? Sprawdzamy

Inwestycyjny najem mieszkań bije kolejne rekordy popularności. Potwierdzają to dane Narodowego Banku Polskiego, wedle których w I kw. 2019 r. ponad 40% nowych „M” z siedmiu największych rynków zostało kupionych inwestycyjnie. Nie wszyscy inwestorzy są jednak przekonani do zakupu mieszkania pod wynajem. Niektóre takie osoby mają przykre doświadczenia związane z nierzetelnymi lokatorami oraz trudną eksmisją. Problem dotyczący rozbudowanej ochrony najemcy nie występuje w przypadku wynajmu garaży oraz miejsc garażowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czym charakteryzuje się taka garażowa inwestycja w wynajem. Warto wiedzieć, że inny ciekawy wariant inwestycyjny polega na wynajmie lokalu użytkowego.

Garaże wynajmują nie tylko właściciele samochodów

Zwolennicy inwestowania w garaże i miejsca garażowe argumentują, że popyt na takie nieruchomości będzie rósł z uwagi na problemy parkingowe. Wspomniane problemy stanowią zmorę wielu polskich miast. Wynika to z faktu, że przez ostatnie 30 lat liczba samochodów użytkowanych w Polsce wzrosła ponad czterokrotnie. Bloki z okresu PRL-u zostały natomiast zaprojektowane z uwzględnieniem ówczesnej popularności aut. To stwarza popyt m.in. na wolnostojące garaże, które znajdują się blisko starszych osiedli. Mieszkańcy nowszych bloków czasem także narzekają na niedostateczną liczbę miejsc garażowych.

Warto zdawać sobie sprawę, że garaże wynajmują nie tylko właściciele samochodów i motocykli. Przestrzenią w samodzielnym garażu mogą być zainteresowani również hobbyści i zapaleni majsterkowicze. Doświadczenia osób wynajmujących garaże wskazują, że taka grupa nietypowych klientów jest większa niż można by sądzić.

Podatek od nieruchomości stanowi pewien problem

Wg portalu RynekPierwotny.pl inwestycja w garaże oprócz perspektyw związanych z rosnącą liczbą samochodów i deficytem parkingów, niestety posiada również pewne wady. Przykład stanowi wysoka stawka podatku od nieruchomości dotycząca wolnostojących garaży i miejsc garażowych z własną księgą wieczystą. W 2020 r. maksymalny poziom podatku za 1 mkw. samodzielnego garażu wyniesie aż 8,05 zł. Dla porównania, właściciel mieszkania zapłaci podatek wynoszący najwyżej 0,81 zł/mkw. Niższa stawka (0,81 zł/mkw.) jest przewidziana również dla garaży wpisanych do księgi wieczystej mieszkania. Takie niesamodzielne garaże nie wzbudzają jednak zainteresowania inwestorów.

Osoby nabywające miejsce garażowe w budynku wielorodzinnym powinny również pamiętać o konieczności uczestniczenia w kosztach utrzymania części wspólnych. Warto sprawdzić, czy takie koszty nie będą wysokie w stosunku do przychodów z najmu miejsca garażowego wynoszących np. 200 zł - 300 zł miesięcznie.

Garażowa inwestycja różni się od najmu mieszkania

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl sporym atutem wynajmu garaży i miejsc garażowych na pewno jest fakt, że właściciel raczej nie musi obawiać się ich uszkodzenia. W razie problemów z płatnością czynszu, zastosowanie znajdują zasady wypowiedzenia umowy najmu z kodeksu cywilnego (art. 687 KC). Są one bardziej korzystne dla właściciela nieruchomości niż reguły określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów. W przypadku najmu garaży, nie występuje również problem związany z koniecznością oczekiwania na lokal socjalny dla dłużnika.

Ważną kwestią jest także niski limit środków potrzebnych do wejścia w garażowe inwestycje. Garaże oraz miejsca garażowe znacząco podrożały przez ostatnie lata (podobnie jak mieszkania). Nie zmienia to faktu, że za równowartość niedrogiego lokalu można kupić kilka garaży lub miejsc garażowych. Pomaga to w podziale (tzw. dywersyfikacji) ryzyka finansowego. Nawet jeśli jeden najemca garażu nie będzie płacił, to zawsze można liczyć na czynsze od innych osób.

Lokale użytkowe mogą być bardziej zyskowne od „M”

Osoby niezainteresowane wynajmem mieszkań, ale jednocześnie zamierzające kupić jakąś nieruchomość w celach inwestycyjnych, powinny również zwrócić uwagę na lokale użytkowe. Takie lokale cechują się bardzo zróżnicowaną powierzchnią. Zaczyna się ona od metrażu typowego dla kawalerek i kończy na kilkuset metrach kwadratowych. Nie można jednak liczyć, że typowy lokal użytkowy w przeliczeniu na 1 mkw. będzie znacznie tańszy od mieszkania z danej okolicy.

Sporą zaletą lokali użytkowych jest brak ograniczeń w wynajmie narzucanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Chodzi między innymi o utrudnione wypowiedzenie umowy i ograniczenia dotyczące podwyżki czynszu. Kolejny plus to możliwość zawarcia długoletniej umowy najmu lokalu na cele użytkowe (np. przez sklep). Co ważne, przykłady dotyczące wynajmu użytkowych lokali wskazują na możliwość uzyskania nawet 6,0% - 7,0% zysku rocznie (bez odliczenia podatku). W przypadku mieszkań, trudno jest osiągnąć podobny wynik.