Garaż w bloku na dwa sposoby - który lepszy?

Problem z miejscami parkingowymi w polskich miastach, niestety przybiera na sile. Trudno się temu dziwić, skoro wedle danych GUS w 2020 r. na terenie Polski było zarejestrowanych aż 25,1 mln samochodów osobowych. Dwadzieścia lat wcześniej, analogiczny wynik oscylował na poziomie 10,0 mln. Coraz większe zatłoczenie miast sprawia, że mieszkania z wyznaczonym miejscem postojowym koło budynku lub w garażu podziemnym stają się bardziej atrakcyjne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić podstawowe prawne aspekty związane z takimi miejscami do postoju aut. Analiza RynekPierwotny.pl tłumaczy między innymi, dlaczego niektóre miejsca postojowe mogą być sprzedawane tylko razem z mieszkaniem, a inne nie.

O sposobie uregulowania kwestii związanych z miejscami postojowymi i garażami podziemnymi, najczęściej mówi się w kontekście zakupu mieszkania od dewelopera. Warto jednak wiedzieć, że to temat ważny również dla nabywców używanych "M". Prawne podstawy używania danego miejsca postojowego zwykle pozostają bowiem niezmienne przez wiele lat od zakupu lokum przez pierwszego właściciela.

W dalszym ciągu, bardzo popularne jest rozwiązanie polegające na tym, że miejsca postojowe zarówno obok budynku, jak i w hali garażowej funkcjonują jako element nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, podstawą do wykorzystywania danego miejsca garażowego może być umowa quoad usum, czyli tak zwana umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Na jej podstawie, właściciele poszczególnych mieszkań nabywają prawo do wyłącznego używania powierzchni, która odpowiada miejscu garażowemu lub postojowemu. Prawa właściciela mieszkania związane z wyłącznością postoju, czasem dodatkowo zabezpiecza wpis w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Rzadziej zdarza się, że sposób korzystania z miejsc postojowych stanowiących część wspólną został uregulowany na podstawie służebności. Taka służebność też może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.

Opisywany powyżej sposób uregulowania praw do miejsca postojowego/garażowego sprawia, że łatwiejsze są rozliczenia związane z zaliczkami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca lub zarząd wspólnoty docenia również prostszy sposób naliczania głosów dotyczących uchwał. Specyfika miejsca postojowego stanowiącego element części wspólnej sprawia jednak, że niemożliwa jest sprzedaż prawa do wspomnianego miejsca bez zbycia mieszkania. Problemu nie stanowi natomiast wynajem przestrzeni postojowej (np. sąsiadowi).

Od pewnego czasu, coraz częstszym rozwiązaniem okazuje się wyodrębnienie w nowym bloku hali garażowej jako osobnego lokalu użytkowego. Wspomniana hala staje się współwłasnością osób posiadających prawo własności lokali, a jej podział pod kątem wyłącznego korzystania również określa umowa quoad usum. Opisywany wariant staje się coraz popularniejszy na rynku wtórnym, gdyż systematycznie trafiają na niego nowsze mieszkania. Jeżeli pojawia się informacja o możliwości zakupienia miejsca garażowego (de facto udziału w hali garażowej) bez transakcji dotyczącej mieszkania, to istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że chodzi właśnie o drugie z opisywanych rozwiązań. Warto wspomnieć, że deweloper może wymusić na kliencie poprzez klauzulę umowną zakup udziału w garażu razem z mieszkaniem (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 8 listopada 2012 r. o sygn. akt I CSK 49/12).

Rozdzielenie prawa własności lokalu i prawa do miejsca garażowego sprawia, że zaliczka dla wspólnoty jest ustalana w bardziej skomplikowany sposób. Warto pamiętać, że współwłaściciel hali garażowej musi partycypować w kosztach jej utrzymania. Dodatkowo, osoba będąca jednocześnie właścicielem mieszkania oraz współwłaścicielem części garażu ponosi proporcjonalne do zsumowanego metrażu koszty utrzymania części wspólnych budynku. Wspomniane komplikacje są ważne jednak tylko dla zarządcy naliczającego zaliczki. Pewnym problemem z punktu widzenia nabywcy mieszkania będzie natomiast konieczność poniesienia wyższych kosztów notarialnych (nawet jeśli lokal i udział w garażu jest sprzedawany w ramach jednego aktu).

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę, że przed zakupem lokalu warto dokładnie sprawdzić, jak w księgach wieczystych mieszkania oraz części wspólnej uregulowana jest kwestia miejsca postojowego lub garażowego. W przypadku starszych budynków, czasem pojawia się bowiem kwalifikacja miejsca w garażu podziemnym jako pomieszczenia przynależnego do mieszkania. Jest to nieprawidłowe rozwiązanie, jeżeli miejsce garażowe nie posiada m.in. trwałych ścian (zobacz: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r. - sygn. akt I CK 696/03). Niemniej jednak, niepoprawne zakwalifikowanie miejsca w garażu wielostanowiskowym jako pomieszczenia przynależnego na razie nie sprawia problemów w obrocie lokalami.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 12 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego "M". Serwis zawiera oferty: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.