Działka z "WZ‑ką" to na pewno dobry wybór?

W ostatnim czasie, pewna grupa osób planujących budowę domu zmieniła swoje zamierzenia. Przyczyną są szybko rosnące koszty budowy i trudności finansowe gospodarstw domowych. Z danych firmy Sekocenbud wynika, że tylko w minionym roku budowa nowego domu podrożała o mniej więcej 18%. Radykalne decyzje dotyczące planów mieszkaniowych o wiele łatwiej jest podjąć wtedy, gdy budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Dlatego na rynku działek znajdziemy obecnie więcej niezabudowanych gruntów budowlanych z wydanymi wcześniej warunkami zabudowy (WZ). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy zakup jednej z takich działek będzie problematyczny w kontekście swobody późniejszego wykorzystania gruntu.

Dobrą wiadomością w kontekście zakupu działki z decyzją o warunkach zabudowy na pewno jest fakt, że przepisy pozwalają na przeniesienie wspomnianej decyzji (zwanej potocznie "WZ-ką"). Potwierdzenie stanowi artykuł 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). Ten przepis zobowiązuje organ wydający decyzję o warunkach zabudowy do jej późniejszego przeniesienia na rzecz innej osoby, ale pod dwoma warunkami. Po pierwsze, osoba na rzecz której została wcześniej wydana decyzja WZ, musi wyrazić odpowiednią zgodę. Po drugie, strona przejmująca warunki zabudowy powinna zaakceptować wszystkie aspekty wskazane w tej decyzji.

Przenoszona decyzja o warunkach zabudowy musi być aktualna. Tak zwana "WZ-ka" nie może zatem wygasnąć przed datą wydania ostatecznej decyzji w sprawie przeniesienia warunków zabudowy. Wygaśnięcie warunków zabudowy ma miejsce, jeśli nie zostało jeszcze wydane ostateczne pozwolenie na budowę, a urząd stwierdził nieważność decyzji WZ na skutek kolizji z uchwalonym później planem miejscowym. Innym powodem wygaśnięcia "WZ-ki" jest wydanie pozwolenia na budowę dla innego inwestora (dotyczącego tej samej działki). Na ogół decyzja o warunkach zabudowy, którą chcą przenieść strony będzie jednak aktualna jeszcze przez dłuższy czas. Formalności wymagają złożenia odpowiedniego wniosku i przedstawienia zgody na przeniesienie "WZ-ki", a także potwierdzonego wpłacenia 56 zł jako opłaty skarbowej.

Sytuacja staje się nieco bardziej skomplikowana, jeśli nabywca działki nie akceptuje całkowicie warunków zabudowy. Doktryna prawna wskazuje bowiem, że jedyne zmiany w "WZ-ce" związane z jej przeniesieniem powinny dotyczyć określenia nowego inwestora (zobacz na przykład: I. Zachariasz [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 63). Z drugiej strony, ewentualna zmiana warunków zabudowy wymaga ich wcześniejszego przeniesienia na nowego inwestora. Właśnie dlatego część nabywców działek może się zdecydować na przejęcie decyzji WZ mimo braku akceptacji jej wszystkich warunków. W takim przypadku, trzeba będzie później wnioskować o zmianę warunków zabudowy na podstawie artykułu 155 kodeksu postępowania administracyjnego.

Może jednak rodzić się pytanie, czy przejmowanie decyzji o warunkach zabudowy i wnioskowanie o jej późniejszą zmianę jest rzeczywiście dobrą opcją. Wątpliwości wiążą się między innymi z brakiem jednolitego orzecznictwa dotyczącego dopuszczalnego zakresu zmiany "WZ-ki". Trzeba też pamiętać, że administracyjna zmiana decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwa, jeśli zachodzi przynajmniej jedna z poniższych przesłanek:

• wadliwość wydanej wcześniej decyzji
• zmiana przedmiotu inwestycji
• wprowadzenie zmian w inwestycji wykraczających poza wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (sporządzonej w czasie postępowania o ustalenie warunków zabudowy)

Inwestor nabywający działkę z warunkami zabudowy powinien wiedzieć, że ich przejęcie nie jest obowiązkowe. Taka procedura ma charakter dobrowolny. Warto podkreślić, że nawet podmiot, któremu wydano warunki zabudowy, później może starać się o "WZ-kę" dla tego samego terenu, ale z uwzględnieniem innej inwestycji (zobacz: I. Zachariasz [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 63 i Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2008 r. - II OSK 1566/07). Zatem nic nie powinno stać na przeszkodzie, by nowy właściciel działki nieprzejmujący poprzednich warunków zabudowy wystąpił o odpowiednią decyzję WZ dotyczącą innej inwestycji.