Dom na działce rodziców - czy to ryzykowny pomysł?

Jeden z czytelników portalu RynekPierwotny.pl niedawno chciał wiedzieć, czy w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK 2%) jest możliwe sfinansowanie budowy domu na działce rodziców. Odpowiedź na jego pytanie nasunęła ekspertom RynekPierwotny.pl pomysł na kolejny artykuł. Taki tekst wydaje się potrzebny, ponieważ całkiem spora grupa internautów planujących budowę domu, rozważa inwestycję budowlaną na działce należącej aktualnie do rodziców. Jest to szczególnie częste w przypadku, gdy duża działka została tylko w niewielkiej części zajęta przez starszy dom z ewentualnym budynkiem gospodarczym. Budowa domu na działce rodziców w takiej sytuacji faktycznie może wydawać się dobrym rozwiązaniem. Warto jednak pamiętać o pewnych ryzykach prawnych.

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto odnieść się do kwestii, którą poruszył jeden z czytelników portalu RynekPierwotny.pl. Mowa o możliwości sfinansowania przy pomocy rządowego programu budowy domu na działce należącej do rodziców. Niestety, taki wariant inwestycji jest po prostu niemożliwy z uwagi na zasady programu BK 2%. Przypomnijmy, że preferencyjnego kredytu nie można zaciągnąć razem z rodzicami. Tymczasem banki w ramach kredytów mieszkaniowych wymagają, aby przynajmniej jeden ze współkredytobiorców był właścicielem finansowanej nieruchomości.

Nie każdy współkredytobiorca musi się jednak legitymować tytułem prawnym w postaci własności kredytowanej nieruchomości. Dzięki tej zasadzie możliwe jest zaciągnięcie tradycyjnego kredytu mieszkaniowego (poza programem BK 2%) na przykład z rodzicami lub rodzeństwem w celu zwiększenia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że rodzice mogą przystąpić do kredytu na budowę domu również po ewentualnym podziale działki na części i przekazaniu jednej z nich w darowiźnie młodym inwestorom. Takie rozwiązanie wydaje się najlepsze, ponieważ zaoszczędzi ono komplikacji prawnych, które opisaliśmy poniżej.

Wiele osób może nie wiedzieć, że prawo budowlane przewiduje opcję wzniesienia domu na działce niestanowiącej własności inwestora. Inwestor składa wówczas pod rygorem odpowiedzialności karnej standardowe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wspomniane oświadczenie powinno się oczywiście opierać na faktycznej zgodzie właściciela działki. Organ administracji budowlanej może domagać się, aby inwestor okazał mu stosowne oświadczenie właściciela gruntu wyrażającego zgodę na inwestycję.

Bardziej bezpiecznym rozwiązaniem jest zawarcie umowy w formie notarialnej, która ureguluje kwestię rozliczeń między właścicielem gruntu oraz inwestorem. Chodzi na przykład o przeniesienie części udziałów w wybudowanym domu i gruncie lub o określenie wartości nakładów podlegających zwrotowi w przyszłości. Odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów przez inwestora jest konieczne, ponieważ dom wybudowany na cudzym gruncie automatycznie stanie się własnością osoby posiadającej prawo własności działki. Jak przypomina artykuł 191 kodeks cywilnego oraz wiele orzeczeń sądowych, budynek dzieli los prawny gruntu, na którym został posadowiony (według zasady superficies solo cedit).

W razie wzniesienia budynku na cudzej działce, inwestor może na szczęście skorzystać z pewnych narzędzi prawnych, które pozwolą mu na ochronę jego interesów. Pierwszym rozwiązaniem jest skierowanie do właściciela gruntu roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na budynek. Lepszym wariantem może być roszczenie o wykup gruntu, które jest uzasadnione jeśli budynek posiada wartość znacznie wyższą od działki (zobacz artykuł 231 kodeksu cywilnego). Obydwa wspomniane roszczenia trzeba jednak traktować jako ostateczność. Są to rozwiązania dla osób, które jeszcze przed wzniesieniem budynku nie przeanalizowały sytuacji prawnej oraz konsekwencji inwestycji.

W ramach podsumowania, warto wrócić do sytuacji czytelnika portalu RynekPierwotny.pl. Mowa o osobie planującej budowę domu na działce rodziców. Ten internauta nie mógłby skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%, który i tak najprawdopodobniej zakończy się na samym początku stycznia 2024 roku. Wspomnianej osobie można doradzić, aby zbadała możliwość podzielenia działki rodziców na część zabudowaną starszym domem oraz część przeznaczoną pod nowy dom. Taki podział wraz z darowizną może być dość czasochłonny, ale stanowi swoistą inwestycję chroniącą przed ryzykiem prawnym w przyszłości.