Dom bez pozwolenia budowlanego – inwestycja łatwiejsza, niż myślisz!

A gdyby tak inaczej? Gdyby dało się mieć własny dom, ale stworzony przy stosunkowo niskim nakładzie finansowym i procedurach ograniczonych do minimum? To możliwe! Odpowiedzią na nasze potrzeby jest domek letniskowy do 35m2, który pozwala na zastosowanie uproszczonych metod i nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Czy aby na pewno?

Tajemnica kryje się w dwóch faktach. Po pierwsze – przepisy prawa budowlanego umożliwiają postawienie bez pozwolenia parterowego domu letniskowego, o ile powierzchnia tzw. przyziemia, czyli dolnej kondygnacji, nie przekracza 35 metrów kwadratowych. Taki dom może mieć poddasze, ale o charakterze nieużytkowym, nieprzystosowanym na pomieszczenia mieszkalne – wtedy wciąż uznawany jest za parterowy, choć w rzeczywistości ma dwie kondygnacje. Po drugie – domy drewniane, budowane w technologii szkieletowej, są bardzo tanie. Ich ceny zaczynają się już od kilkunastu tysięcy złotych. Na każde 500 metrów kwadratowych powierzchni działki może przypadać co najwyżej jeden taki wolnostojący budynek.

Warto w tym wypadku też wspomnieć, że jeśli dla kogoś domek do 35m2 to za mało, może zdecydować się na dom dwukondygnacyjny. Pozwolenie na budowę takiego domku drewnianego będzie konieczne, ale jeśli wziąć pod uwagę, że dom o powierzchni użytkowej ok. 70 metrów kwadratowych można mieć już za kilkadziesiąt tysięcy (dodatkowy koszt to działka i montaż), warto je uzyskać.

Budowa nie może też stać w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przed zakupem działki lub zgłoszeniem budowy należy się o tym upewnić. Formalności nie trzeba się bać: każda solidna firma sprzedająca domy bez pozwolenia budowlanego zapewnia większość dokumentów niezbędnych do dokonania zgłoszenia. Z resztą formalności łatwo poradzić sobie samodzielnie.

Co ciekawe, często formalności można załatwić niemalże od ręki: wystarczy złożyć komplet dokumentów, a wraz z nim prośbę o natychmiastowe rozpatrzenie wniosku i wydanie zaświadczenia o tym, że nie ma podstaw do wniesienia sprzeciwu przed upływem 21 dni. Jeśli starostwo wyda takie zaświadczenie, można zakasać rękawy i rozpocząć budowę domku.

No dobrze, ale co obejmuje ten komplet dokumentów? Przede wszystkim zgłoszenie budowy, którego wzór należy pobrać ze stron Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii. W starostwie powiatowym dostępna jest mapka sytuacyjna działki. Trzeba do niej dotrzeć i własnoręcznie naszkicować na niej położenie planowanego budynku. Do tego dochodzi oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (działką) na cele budowlane oraz dokumentacja domku (dostarcza ją wykonawca). Jeszcze tylko opłata skarbowa i po kłopocie.

Opcja minimum to betonowe bloczki. Jest najtańsza, ale dość ryzykowna, bo domek postawiony na takich punktach podparcia może z czasem ulegać deformacjom. Kto chce postawić domek letniskowy obliczony na wiele lat, powinien rozważyć pełną, zbrojoną płytę fundamentową. Jeśli okaże się za droga, można wybrać rozwiązania pośrednie w postaci podmurówki wykonanej po obrysie ścian zewnętrznych albo fundament punktowy z rur szalunkowych (do nabycia w marketach budowlanych).

Gdy na tak przygotowaną działkę dotrze ekipa wraz z domkiem drewnianym w elementach, będzie potrzebować prądu. Owszem, poradzi sobie w razie konieczności sama - od czego w końcu są agregaty prądotwórcze? - ale jeśli ma wykonać w domku drewnianym instalację elektryczną, to agregat może nie wystarczyć do jej sprawdzenia.

Potrzebny jest też dojazd na miejsce montażu (szerokość min. 3 m), a jeśli jest niemożliwy, to także grupa osób reprezentujących zaawansowaną kulturę fizyczną: elementy domku ważące po kilkadziesiąt kilogramów trzeba przenieść z samochodu na miejsce budowy. Tego monterzy z reguły nie są w stanie zapewnić.

Sprawna ekipa może postawić najprostszy domek drewniany nawet w ciągu jednego dnia, co widać najlepiej w przypadku montażu konstrukcji szkieletowej prefabrykowanej.

Ale jak już budować, to budować! Oznacza to sporo prac dodatkowych w zależności od tego, czego życzy sobie inwestor. Wśród takich opcji można wymienić ocieplenie podłogi, ścian i dachu, montaż rynien, budowę dostawianego magazynku na narzędzia, drewutni (jeśli domek bez pozwolenia będzie ogrzewany „kozą”), wykonanie pełnej instalacji elektrycznej, hydraulicznej, montaż bojlera, „kozy” i komina itp. W sumie może to zająć kilka dni, przy czym inwestor nie musi przez cały ten czas przebywać na budowie domku drewnianego.

Domki do 35m2 są na tyle małe, że do skutecznego ogrzewania w zupełności wystarczy kominek wolnostojący, tzw. koza, o mocy grzewczej kilku kW. Przyjmuje się, że 1 kW mocy kominka ogrzewa do 10 metrów kwadratowych. Najczęściej paliwem jest drewno, ale są też kozy, w których można palić brykietami. Konieczny będzie oczywiście komin stalowy, odpowiedzialny za wyprowadzanie spalin na zewnątrz. Jego montaż jest możliwy, o ile dach kryty jest gontem bitumicznym. O resztę zadba odpowiednia izolacja podłogi, ścian i dachu.

Nie, nie pofrunie. Decyduje o tym jego konstrukcja, a zwłaszcza usztywnienia pionowe. Nawet podczas huraganu taki dom się nie rozpadnie ani nie uleci – jest wbrew pozorom dość ciężki. Nie jest zatem zalecane kotwienie konstrukcji, ponieważ może ono utrudniać montaż. Owszem, jeśli ktoś miałby nie spać spokojnie i za wszelką cenę musi mieć zagwarantowane mocowanie domku do podłoża, istnieje rozwiązanie w postaci przytwierdzonych do wylewki belek fundamentowych i przymocowania domku do nich.

Chociaż z pozoru drewno wydaje się materiałem znacznie słabszym niż cegła lub beton, w rzeczywistości doskonale sprawdza się jako materiał budowlany. Technologia jego obróbki i impregnacji oraz dostępne współcześnie metody izolacji sprawiają, że ściana drewniana, choć znacznie cieńsza od murowanej lub betonowej, w niczym jej nie ustępuje. W drewnianym domu kanadyjskim nie ma problemu wilgoci, łatwo go ogrzać i utrzymać w nim ciepło. Swoje 35m2 bez pozwolenia można zatem postawić z miłą świadomością, że taki dom będzie służył w przyszłości dzieciom, a może i wnukom – jego trwałość zaskoczy nawet największych sceptyków.

Nie sposób też nie wspomnieć o tym, że drewno towarzyszy człowiekowi od zarania dziejów, jest jego naturalnym otoczeniem, stwarza więc i dziś przyjazną, ciepłą atmosferę, w której każdy czuje się dobrze. Domek drewniany to klimat, jakiego nie da się uzyskać w żadnej konstrukcji z betonu, stali, pustaków itp.

Wielu ludzi uważa, że budowa domu drewnianego w konstrukcji szkieletowej musi się odbywać latem. Kto żyw, ten „celuje” w tę porę roku, co oczywiście musi prowadzić do powstawania kolejek u wykonawców.

Jak zapewniają specjaliście z polskiej firmy drewnolandia.pl - zajmującej się budową domków drewnianych oraz altan, rzeczywistość jest jednak inna. Budowa domu drewnianego nie wymaga stosowania zapraw, klejów ani innych materiałów wiążących tylko w określonych temperaturach, można ją zrealizować także zimą. Gwoździe można wbijać, a wkręty wkręcać o każdej porze roku z takim samym powodzeniem.

Jedynym wyjątkiem są oczywiście fundamenty: jeśli inwestor decyduje się na ich wylewanie, trzeba to zrobić wiosną, latem lub jesienią. Zimą beton nie zwiąże.