Dlaczego starsze polskie domy mogą tanieć?
Strategia klimatyczna UE wywrze wpływ na ceny starszych polskich lokali oraz domów. Wspomniane ceny będą uwzględniały koszty potrzebnych remontów.Polityka klimatyczna UE jest jednym z tematów trwającej już kampanii wyborczej. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że ten aspekt powinien być przedmiotem bardziej rzetelnej i wzmożonej dyskusji. Wielu Polaków wciąż nie zdaje sobie bowiem sprawy, jak duża rewolucja gospodarcza i społeczna czeka nasz kraj przez kolejne 25 - 30 lat w związku z realizacją strategii "Fit for 55". Poza tym dość często dyskusja związana z unijną strategią klimatyczną koncentruje się np. na kwestiach motoryzacyjnych. Chodzi o stopniowe wycofywanie samochodów spalinowych. Tymczasem większe gospodarcze i społeczne znaczenie będą miały niedawno uchwalone przez Parlament Europejski przepisy dotyczące modernizacji budynków. Prawdopodobnie wpłyną one negatywnie na wartość starszych domów potrzebujących remontu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego taki scenariusz jest bardzo możliwy.
Unia Europejska wydaje wojnę "wampirom energetycznym"
Uchwalona niedawno przez Parlament Europejski dyrektywa o efektywności energetycznej budynków (EPBD) weszła już w fazę uzgodnień wewnątrzwspólnotowych, czyli tak zwanych trilogów. Jest to końcowy etap procesu legislacyjnego w UE. Można przypuszczać, że w kwestii podstawowych założeń unijnego planu modernizacji budynków zmieni się niewiele.
Przypomnijmy, że zgodnie z generalnym celem, do 2050 r. praktycznie wszystkie budynki na terenie UE powinny być zeroemisyjne. Będzie to oznaczało brak emisji dwutlenku węgla z paliw kopalnych oraz zużycie energii pierwotnej przez budynek nie wyższe od limitu dla danej strefy klimatycznej (w przypadku Polski - 65 kWh/mkw. rocznie). Bardzo ważny jest fakt, że po zmianach dyrektywy limit energochłonności ma obejmować energię pierwotną zarówno ze źródeł odnawialnych, jak i nieodnawialnych.
Co więcej, UE zamierza w pierwszej kolejności pozbyć się tak zwanych "wampirów energetycznych". Są to budynki o najwyższym zapotrzebowaniu na energię, które odpowiadają za nieproporcjonalnie dużą część jej krajowego zużycia. W ramach ujednoliconej skali energochłonności zostanie ustalona klasa G, do której będzie zaliczać się 15% najbardziej energochłonnych budynków z każdego kraju. Pozostałe klasy (aż do zeroemisyjnych A/A+) zostaną wyznaczone z uwzględnieniem równych przedziałów energochłonności.
Znowelizowana Dyrektywa EPBD zakłada, że budynki mieszkalne o klasie G i F zostaną wyremontowane najpóźniej do początku 2030 r. Trzy lata później z krajowego zasobu mają zniknąć domy i bloki o klasie energetycznej E. Następnie renowacja budynków mieszkalnych będzie postępowała zgodnie z harmonogramem wyznaczonym przez poszczególne państwa członkowskie. Podstawą mają być krajowe plany remontów/renowacji gotowe do połowy bieżącej dekady.
Cena lokum zacznie bardziej uwzględniać koszty remontów
Opisywane powyżej założenia unijnego programu masowych remontów wzbudzają pewne wątpliwości zarówno w kontekście ustalonych terminów, jak i technicznej oraz ekonomicznej sensowności bardzo drogich prac przy niektórych budynkach. Chodzi między innymi o to, że osiągnięcie wysokiej klasy energetycznej będzie w przypadku części starszych domów lub bloków trudne technicznie albo bardzo kosztowne. Sytuacji zasadniczo nie zmieni wprowadzenie ewentualnych wyłączeń dla budynków zabytkowych.
Nawet jeśli ambitne unijne plany związane z zeroemisyjnością zasobu budynkowego zostaną przełożone w czasie, to generalny kierunek zmian będzie utrzymany. To oznacza bardzo możliwy spadek wartości starszych nieruchomości mieszkaniowych względem nowych i najbardziej ekologicznych propozycji deweloperów. Przypomnijmy, że już od 2028 r. nowe budynki mieszkalne będą musiały spełniać kryteria zeroemisyjności, co może podnieść koszty budowy na przykład o 20% - 30%. Zakup starszego domu jako sposób na uniknięcie wliczonych przez dewelopera dodatkowych kosztów raczej nie będzie dobrym rozwiązaniem ze względu na przyszłe wydatki remontowe.
Wraz z upowszechnianiem się wiedzy na temat unijnych wymagań odnośnie renowacji, rynek mieszkaniowy sam zacznie uwzględniać koszty remontowe, co negatywnie wpłynie na ceny wielu starszych domów i lokali. Jeżeli będą one drożeć, to w tempie wolniejszym niż propozycje deweloperów - ze względu na koszty remontowe zdyskontowane w cenie. Oczywiście, taki scenariusz dotyczy starszych domów przed gruntownym remontem. Ich zakup na kredyt prawdopodobnie będzie się wiązał z wyższym oprocentowaniem (względem ekologicznych budynków). Znowelizowana dyrektywa EPBD obliguje bowiem banki do stopniowej poprawy energochłonności budynków stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
