Darmowe projekty domów - jak z nich skorzystamy?

Wiosną 2022 r. pojawiły się informacje, że niebawem na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego będą dostępne darmowe projekty niewielkich domów. Takie rozwiązanie miało być odpowiedzią na wprowadzoną wraz z początkiem minionego roku możliwość budowy niewielkiego domu w ramach uproszczonej procedury. Wspomniane darmowe projekty domów są już dostępne od pewnego czasu. Mimo tego, wątpliwości wzbudzają zasady ich wykorzystywania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić na jakich zasadach można skorzystać z udostępnionych za darmo projektów. Najpierw warto jednak sprawdzić, jakie budynki proponuje rząd w ramach bezpłatnych projektów. Zgodnie z zapowiedziami, już niebawem wybór domów z darmowym projektem ma być większy.

Na wstępie warto przypomnieć, że zgodnie z obecnymi przepisami uproszczona procedura budowlana dotyczy domów jednorodzinnych wolnostojących i najwyżej dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. pod warunkiem ich wznoszenia na własne potrzeby i niewykraczania obszaru oddziaływania budynku poza działkę inwestora. Na razie strona Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego prezentuje tylko domy spełniające właśnie takie warunki. Każdy projekt można pobrać po wypełnieniu formularza online (poprzez link wysłany na adres e-mail).

GUNB pod koniec sierpnia 2023 r. udostępniał bezpłatne projekty 83 budynków z czego 68 miało charakter całoroczny. Największy spośród całorocznych domów posiadał powierzchnię użytkową wynoszącą około 108 mkw. To metraż popularny w przypadku "szeregówek", wystarczający dla młodej rodziny i niepowodujący kłopotów w razie odsprzedaży. Oczywiście, wszystkie domy z darmowymi projektami są wolnostojące, co wynika z przytoczonych wcześniej wymagań prawnych.

W kontekście darmowych projektów mniejszych domów dość często pojawia się pytanie, czy mogą one podlegać adaptacji i zmianom. Takie pytanie wydaje się zasadne, ponieważ adaptacja jest typowym rozwiązaniem w przypadku gotowych, komercyjnych projektów domów, za które trzeba zapłacić na przykład 3000 zł - 5000 zł. Warto zatem wyjaśnić, że darmowy projekt domu ze strony internetowej GUNB również może być adaptowany i zmieniany.

W razie modyfikacji darmowych projektów istnieje jednak ważne zastrzeżenie. Mianowicie, wszystkie zmiany i adaptacje powinna przeprowadzić osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane oraz aktualne zaświadczenie o wpisie na listę izby samorządu zawodowego. Pamiętajmy, że inwestor musi mieć projekt zagospodarowania działki lub terenu, co wymaga dostosowania projektu architektonicznego domu do posiadanego gruntu. Kolejne częste pytanie dotyczy możliwości rozbudowy domu wzniesionego w ramach uproszczonej procedury (nie tylko na podstawie darmowego projektu). Taka rozbudowa naturalnie będzie możliwa, ale na podstawie obowiązujących w przyszłości przepisów prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dobrą wiadomością dla inwestorów zainteresowanych darmowymi projektami jest możliwość zgłoszenia zamiaru budowy domu niewymagającego pozwolenia poprzez portal e-Budownictwo. Inwestor sam decyduje czy wybierze uproszczoną procedurę bez dziennika budowy i kierownika budowy oraz z szybkim terminem wydania "WZ-ki" (21 dni). Należy podkreślić, że brak kierownika budowy oznacza przejęcie przez inwestora odpowiedzialności za kierowanie pracami budowlanymi.

Trudno ukryć, że dla wielu prywatnych inwestorów metraż wszystkich domów z darmowych projektów jest zbyt mały. W nawiązaniu do tej kwestii warto przypomnieć, że według GUS przeciętna powierzchnia użytkowa domu budowanego w Polsce od lat wynosi około 140 mkw. - 150 mkw. Dla osób rozważających budowę typowego domu dobrą wiadomością jest fakt, że jeszcze w 2023 roku na stronie GUNB mają się pojawić projekty większych budynków jednorodzinnych o powierzchni użytkowej odpowiednio 120 mkw., 150 mkw. oraz 180 mkw. Można przypuszczać, że będą one udostępniane na identycznych warunkach jak obecne projekty.

Rządowy pomysł udostępnienia darmowych projektów większych domów wiąże się z kolejnymi uproszczeniami prawa budowlanego. Warto wiedzieć, że 17 sierpnia 2023 r. Sejm uchwalił ustawę o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego. Ten akt prawny wbrew swojej nazwie zawiera również zmiany prawa budowlanego. Mowa o przepisach, które rozszerzają możliwość budowy wedle uproszczonych zasad (zgłoszenie zamiast pozwolenia) również na domy o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. Różnica względem mniejszych domów będzie polegała na konieczności ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl