Czy wynajem kawalerki nadal się opłaca?
Według większości analiz jednopokojowe mieszkania zapewniają najwyższą stopę zysku z najmu. Dzieje się tak, mimo że cena kawalerek w przeliczeniu na 1 mkw. jest nieco wyższa. Wynajem M1 oraz innych niewielkich lokali wydaje się dobrym rozwiązaniem również ze względu na tendencje demograficzne. Zmiany ludnościowe niestety sprawiają, że w kilku miastach wojewódzkich trudno osiągnąć zysk z wynajmu. Najbardziej perspektywicznymi lokalizacjami do prowadzenia najmu nadal są krajowe metropolie (z wyłączeniem Łodzi).
08.02.2017 10:25
W czterech miastach wojewódzkich wynajem przynosi minimalny zysk albo stratę
Rzetelna kalkulacja rentowności najmu, oprócz kosztów związanych z zakupem mieszkania, powinna również uwzględniać podatek dochodowy, miesięczny czynsz, koszt mediów, opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni oraz wydatki na wykończenie lokalu i remonty. Takie czynniki zostały uwzględnione w poniższej tabeli (patrz szczegółowe założenia pod zestawieniem). Portal RynekPierwotny.pl wziął pod uwagę średnie ceny nowych kawalerek (30 mkw.) i przeciętne czynsze za mieszkanie w dobrym standardzie.
Po wykonaniu obliczeń okazało się, że w trzech analizowanych miastach (Białystok, Bydgoszcz, Kielce) pięcioletni zysk z wynajmu M1 jest bliski zeru. Jeszcze gorsza sytuacja jest w Gorzowie Wielkopolskim. W tym mieście wynajmujący poniósłby sporą stratę z wynajmu po pięciu latach (7730 zł). Na szczęście w kilku lokalizacjach wynajem kawalerki przez 10 miesięcy rocznie nadal pozostaje względnie zyskowny. Pięcioletni zysk z wynajmu M1 dla przyjętych założeń wyniósł: 28 730 zł (Warszawa), 22 212 zł (Wrocław), 19 877 zł (Gdańsk), 18 048 zł (Kraków) i 15 971 zł (Poznań).
Na podstawie wyników z powyższej tabeli łatwo można obliczyć średnioroczną zyskowność najmu. Taka stopa zysku uwzględniająca już podatek PIT oraz inflację wyniosła od -1,38 proc. (Gorzów Wielkopolski) do 2,48 proc. (Warszawa). Średni wynik dla 17 miast oscyluje na poziomie 1,00 proc. rocznie. Znacznie wyższe wartości (oprócz stolicy) odnotowano w:
- Gdańsku (2,17 proc.)
- Krakowie (1,81 proc.)
- Lublinie (1,86 proc.)
- Poznaniu (1,62 proc.)
- Wrocławiu (2,18 proc.)
Tylko wyniki powyżej 1,50 proc. wydają się konkurencyjne w porównaniu z aktualnym oprocentowaniem depozytów bankowych. Osoba poszukująca długookresowej lokaty o wartości 150-200 tys. zł średnio może zarobić 1,70 proc. brutto/rok (1,38 proc. po odliczeniu podatku Belki, bez uwzględnienia inflacji).
Z czasem demografia coraz bardziej będzie wpływać na zyskowność najmu lokali
Wyniki zaprezentowane powyżej są istotnym sygnałem dla osób zainteresowanych inwestowaniem w wynajem mieszkań. Analiza potwierdza, że tylko kilka miast wojewódzkich jest atrakcyjnych dla wynajmujących. Z czasem ten dystans będzie się jeszcze zwiększał na korzyść metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska). W związku z tym warto się zastanowić przed zainwestowaniem w wynajem mieszkania położonego na terenie mniejszego miasta. Problemy ze znalezieniem najemcy mogą być największe w przypadku miast, które już teraz notują szybkie spadki liczby ludności i ujemne saldo migracji. Oprócz Łodzi, Katowic oraz Kielc ten problem ma wiele mniejszych miast.
