Czy skup nieruchomości to dobre rozwiązanie na wyjście z długów?

Tradycyjna sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym to proces, który w Polsce trwa średnio od kilku do nawet kilkunastu miesięcy. Wymaga przygotowania lokalu, sesji zdjęciowej, licznych prezentacji i negocjacji. Dla osoby zadłużonej ten czas działa na niekorzyść. Odsetki rosną, a wierzyciele (np. bank, wspólnota mieszkaniowa czy ZUS) mogą skierować sprawę na drogę sądową, co kończy się wszczęciem egzekucji.

Kluczowym aktem prawnym regulującym te kwestie jest Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.), a konkretnie Dział VI poświęcony egzekucji z nieruchomości. Gdy komornik dokona wpisu o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej, samodzielna sprzedaż staje się ekstremalnie trudna, choć wciąż możliwa – wymaga jednak zgody wierzycieli.

Dla wielu dłużników staje się to wyścigiem z czasem. Celem jest jak wyjść z długów sprzedając mieszkanie, zanim nieruchomość trafi na licytację komorniczą, która jest najgorszym możliwym scenariuszem finansowym.

Profesjonalny skup mieszkań z długiem to usługa oferowana przez wyspecjalizowane firmy, które nabywają nieruchomości w ekspresowym tempie, często za gotówkę, biorąc na siebie ciężar formalności prawnych. Jest to rozwiązanie skierowane właśnie do osób, które nie mogą pozwolić sobie na standardowy, wielomiesięczny proces sprzedaży.

Jak działa skup nieruchomości przy zadłużeniu? Proces jest zazwyczaj uproszczony:

1. Wycena: Właściciel zgłasza nieruchomość. Firma dokonuje szybkiej analizy stanu prawnego (m.in. weryfikacja Działu IV księgi wieczystej pod kątem hipotek) oraz stanu technicznego.
2. Oferta: Na podstawie wyceny składana jest oferta cenowa. Jest to kluczowy moment – oferta niemal zawsze będzie niższa od pełnej wartości rynkowej nieruchomości.
3. Obsługa zadłużenia: Jeśli właściciel akceptuje warunki, firma skupująca kontaktuje się z wierzycielami (bankiem, komornikiem) w celu ustalenia salda zadłużenia i warunków jego spłaty, niezbędnych do wykreślenia wpisów z księgi wieczystej.
4. Transakcja: Strony spotykają się u notariusza. W akcie notarialnym część kwoty sprzedaży jest przelewana bezpośrednio na konta wierzycieli w celu zamknięcia długu, a pozostała (jeśli występuje) trafia do rąk sprzedającego.

Usługa ta jest często mylona, jednak skup nieruchomości za gotówkę a długi to dwie różne, choć powiązane kwestie. Gotówka oznacza tu po prostu szybką płatność, a obsługa długu to dodatkowy, skomplikowany komponent prawny tej transakcji.

Decydując się na taką formę sprzedaży, właściciel zyskuje kilka kluczowych korzyści, które w sytuacji kryzysowej mogą być bezcenne.

Natychmiastowe zatrzymanie spirali długu

Najważniejszą zaletą skupu nieruchomości przy długach jest czas. Transakcję można sfinalizować nawet w kilka dni. Oznacza to natychmiastowe zatrzymanie naliczania karnych odsetek i kosztów postępowań windykacyjnych.

Szybka sprzedaż zadłużonego mieszkania i uniknięcie licytacji

To fundamentalna korzyść. Sprzedaż firmie skupującej pozwala uniknąć publicznej licytacji komorniczej, która jest nie tylko stresująca, ale przede wszystkim skrajnie niekorzystna finansowo.

Pełna obsługa prawna i oddłużanie

Firmy skupujące specjalizują się w skomplikowanych stanach prawnych. Biorą na siebie negocjacje z wierzycielami i komornikiem. To realne oddłużanie przez sprzedaż nieruchomości – dłużnik nie musi sam mierzyć się ze skomplikowaną biurokracją i procedurami prawnymi. Otrzymuje "czystą" sytuację i wolność od zobowiązań.

Rozwiązanie to nie jest pozbawione istotnych minusów, które należy świadomie zaakceptować. Główne wady skupu nieruchomości przy długach koncentrują się wokół ceny.

Cena niższa od wartości rynkowej

To podstawowy koszt tej usługi. Firma skupująca, biorąc na siebie ryzyko (np. ukryte wady prawne, konieczność szybkiej odsprzedaży) oraz oferując natychmiastową płatność, proponuje cenę niższą od rynkowej. Różnica ta może wynosić od 10% do nawet 30% wartości nieruchomości. Jest to cena za szybkość, bezpieczeństwo prawne i wygodę.

Ryzyko nieuczciwych ofert

Rynek ten przyciąga niestety również podmioty, które próbują wykorzystać trudną sytuację dłużników, oferując rażąco zaniżone stawki. Dlatego kluczowe jest wybranie firmy o ugruntowanej pozycji i transparentnych zasadach działania.

Wiele osób zadaje sobie pytanie: skoro komornik i tak sprzeda mieszkanie, to po co korzystać z firmy skupującej? Odpowiedź leży w matematyce i procedurach.

Egzekucja z nieruchomości (licytacja) jest regulowana przez wspomniany Kodeks postępowania cywilnego.

●      Zgodnie z art. 965 k.p.c., cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (wartości rynkowej).

●      Jeśli pierwsza licytacja się nie powiedzie, art. 983 k.p.c. stanowi, że na drugiej licytacji cena wywoławcza to zaledwie dwie trzecie sumy oszacowania.

Do tego dochodzą bardzo wysokie koszty egzekucyjne, które obciążają dłużnika (opłaty komornicze, koszty wyceny, obwieszczeń itd.).

Ważne: Licytacja komornicza jest niemal zawsze najmniej korzystnym finansowo rozwiązaniem dla dłużnika. Sprzedaż nieruchomości na drugiej licytacji za 66% wartości, pomniejszone o koszty egzekucyjne, często oznacza, że dłużnik nie tylko traci mieszkanie, ale wciąż pozostaje z częścią długu do spłaty.

W tym kontekście, oferta firmy skupującej (np. na poziomie 80% wartości rynkowej), która pokrywa dług i zostawia dłużnikowi nadwyżkę, jest scenariuszem znacznie bardziej opłacalnym.

Odpowiadając na pytanie tytułowe: czy skup nieruchomości to dobre rozwiązanie na wyjście z długów? Tak, ale tylko wtedy, gdy priorytetem jest czas i bezpieczeństwo prawne, a dłużnik jest gotów zaakceptować niższą cenę w zamian za natychmiastowe rozwiązanie problemu.

Jeśli masz kilka miesięcy i sytuacja prawna nie jest skomplikowana, próba sprzedaży na wolnym rynku może przynieść większy zysk. Jeśli jednak komornik już rozpoczął procedury egzekucyjne, a odsetki rosną z dnia na dzień, profesjonalny skup staje się racjonalną i często jedyną deską ratunku pozwalającą na wyjście z długów z zachowaniem części kapitału.

Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona długiem i rozważasz jej szybką sprzedaż, warto poznać konkretną ofertę. Zapraszamy do kontaktu – oferujemy bezpłatną wycenę i szybki skup nieruchomości za gotówkę z pełną obsługą prawną zadłużenia.