Co zrobić, gdy najemca mieszkania nie płaci za czynsz?

Niestety polskie prawo chroni przede wszystkim lokatorów mieszkań. Strona wynajmująca jest tu zdecydowanie poszkodowana. Jeśli inwestorowi wynajmującemu lokal trafi się osoba nieuczciwa, czeka go wielomiesięczna, a nawet wieloletnia batalia, która nie skończy się nawet na wyroku sądowym. Tylko taki scenariusz prowadzi do opróżnienia lokalu.

Jedyny obecnie pewny sposób, by zminimalizować negatywne skutki wynajmu osobie nieuczciwej, to podpisanie tzw. umowy najmu okazjonalnego. W takim kontrakcie najemca zobowiązuje się do poddania egzekucji i opuszczenia mieszkania i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi.

Dlaczego jest to tak ważne? Przy normalnej umowie najmu, jeśli po wypowiedzeniu najemca nie wyprowadzi się z mieszkania, nie można go stamtąd wyrzucić, nie zareaguje też policja, nawet wtedy, gdy najemca złamie warunki umowy i zmieni zamki. Jedynym rozwiązaniem jest sąd, a to wiąże się z długim czasem oczekiwania na wyrok. W trakcie zaległości czynszowe oczywiście rosną. Dla osób, które czynszem spłacają kredyt mieszkaniowy, może być to sytuacja dramatyczna. Nawet jednak jeśli jest wyrok eksmisyjny, w praktyce może być bezskuteczny, bowiem nieuczciwy najemca musi mieć zapewniony lokal socjalny. A na takie czeka się często latami. W przypadku najmu okazjonalnego pozbycie się takiego lokatora jest dużo szybsze i prostsze. Wynajmujący wypowiada mu umowę i wskazuje termin, do którego ma się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi – właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin na nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania. Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku,
właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. W tym momencie eksmisja może być przeprowadzona.

Ważne, by skutecznie dostarczyć wypowiedzenie umowy najmu. Musi ono być sporządzone na piśmie oraz zawierać przyczynę. Można wysłać list polecony z potwierdzeniem odbioru, ale najbezpieczniej dostarczyć je bezpośrednio do rąk najemcy, najlepiej przy świadku.

Okres wypowiedzenia biegnie od daty doręczenia drugiej stronie pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu. W przypadku gdy najemca nie chce odebrać pisma (np. unika kontaktu z właścicielem), skutek doręczenia nastąpi wówczas, gdy pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu zostanie wysłane najemcy na uzgodniony w umowie najmu adres do korespondencji listem poleconym. Wówczas za datę doręczenia pisma uznaje się ostatni dzień, w jakim najemca mógł odebrać takie pismo z urzędu pocztowego. Pamiętaj, że nie możesz wypowiedzieć umowy „za cokolwiek”. Także kwestie finansowe są regulowane przepisami. Reguluje to ustawa o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny. Należy bardzo dokładnie się z nimi zapoznać. Kwestia jest skomplikowana i niestety zapisy ustawowe znów dużo ostrzej traktują wynajmującego niż najemcę.

Zgodnie z przepisami: "W przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony i czynszem miesięcznym, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego".

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Co ważne – w sprawach finansowych umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć z miesięcznym okresem wypowiedzenia tylko w sytuacji, gdy najemca: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Niestety może to w praktyce oznaczać nawet 5-miesięczny okres oczekiwania na pieniądze, dlatego część wynajmujących, by dać sobie wolną rękę, stosuje zapis, że wypowiedzenie może nastąpić „z ważnych przyczyn”. Orzecznictwo dopuszcza takie sformułowanie.

Zgodnie z przepisami w momencie podpisania umowy najmu najemca staje się tzw. posiadaczem zależnym rzeczy. Tak więc – jeśli np. wynajmujący wtargnie do mieszkania i samodzielnie będzie próbował zmienić zamki w drzwiach, najemca może skorzystać z obrony koniecznej, by odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Na mocy przepisów kodeksu cywilnego może też domagać się przywrócenia stanu poprzedniego. Nie ma tu znaczenia fakt, że najemca nie płaci i nie wyprowadził się mimo wypowiedzenia. Dopiero wyrok sądowy zmienia ten stan rzeczy.

Warto zaznaczyć, że wtargnięcie do mieszkania, wymiana zamków itp. może również pociągać za sobą konsekwencje karne – jako naruszenie miru domowego. Grozi za to grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności, do roku.

Zapomnij o pomysłach typu wypowiedzenie umowy na dostarczanie mediów. Zgodnie z art. 6a ustawy u.o.o.p. - wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Znane są orzeczenia sądowe, które zakazują wynajmującemu odcinania mediów do mieszkania, pomimo że najemca za nie nie płaci. Jest to oczywiście kolejny absurd potwierdzający jedynie skrajne uprzywilejowanie w polskim prawie najemcy mieszkania kosztem jego właściciela. Wszelkie działania zmierzające do „zablokowania” mediów nieuczciwemu lokatorowi mogą być – jeśli ma on wiedzę prawniczą – wykorzystane przeciwko wynajmującemu.

Co więc zrobić? W praktyce niewiele. Jeśli widzisz, że masz do czynienia z najemcą, który nie stosuje się do wypowiedzenia, najlepiej udać się po pomoc do wyspecjalizowanego prawnika. Czeka cię długa batalia sądowa, gdzie wszelkie błędy w procedurze po twojej stronie będą działać na twoją niekorzyść.

Katarzyna Pawłowska, WGN Nieruchomości

src="http://i.wp.pl/a/f/jpeg/34857/logo-wgn.jpeg"/>