Co trzeba zrobić przed budową domu?

Do podstawowych spraw, o których trzeba pamiętać po nabyciu działki budowlanej, należą przede wszystkim:

Analiza planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy – to podstawowe dokumenty, które należy przeanalizować jeszcze przed zakupem projektu budowlanego (a najlepiej także przed zakupem działki). Plan zagospodarowania przestrzennego informuje o przeznaczeniu użytkowym działki, linii zabudowy, dopuszczalnej kubaturze budynku, jego kształcie i specyfice dachu. Dokument będzie cennym źródłem wiedzy, pomocnym podczas wybierania projektu budowlanego. Jeśli działka nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, musisz ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Jest to dokument równorzędny, w którym znajdziesz podobne informacje o możliwościach zabudowy działki budowlanej.

Wybór projektu – budowa domu od podstaw wiąże się z koniecznością zakupu projektu budowlanego. Każdy inwestor może wybierać spośród ogromnej liczby gotowych projektów budowlanych (tzw. projektów powtarzalnych – czytaj więcej)
. Taka opcja opłaca się pod względem finansowym, jednak nie daje możliwości pełnego spersonalizowania wymiarów budynku. Dlatego bardziej wymagający inwestor może zamówić indywidualny projekt domu. Doświadczony architekt przygotuje go, opierając się na wymaganiach użytkowych przyszłych mieszkańców. Indywidualny projekt domu bywa wręcz niezbędny w przypadku działek budowlanych o niestandardowych rozmiarach.

Zgłoszenie zamiaru budowy – po ostatniej nowelizacji prawa budowlanego nie trzeba już ubiegać się o pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie budowy domów mieszkalnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, wiąże się jedynie z koniecznością zgłoszenia zamiaru budowy. To dość atrakcyjna zmiana - pozwolenie na budowę wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu dodatkowych formalności.

Zgłoszenie budowy jest procedurą uproszczoną. Podczas składania dokumentacji nie musisz przedkładać żadnych decyzji o dostawie mediów. Możliwości przyłączenia działki do drogi publicznej, przyłączenia kanalizacji, wody, prądu i gazu będą weryfikowane podczas oddania budynku do użytku. Mimo wszystko wielu inwestorów nadal składa wnioski o wydanie warunków technicznych dostawy mediów. Jest to dobra praktyka, która pozwala uniknąć późniejszych problemów formalnych. Decyzja powinna być wydana od ręki, a jej koszt nie powinien przekroczyć kwoty 150 zł/szt.

Budowa domu od podstaw może być rozpoczęta po upływie 30 dni od daty przedłożenia zgłoszenia budowlanego. Jeśli w tym czasie nie dostałeś żadnego pisma z urzędu, oznacza to, że lokalne władze udzieliły tak zwanej milczącej zgody na budowę. Owa zgoda jest ważna przez trzy lata. Jeśli w tym czasie inwestor nie rozpocznie prac budowlanych, konieczne będzie powtórzenie procedury formalnej.

Zgłoszenie zamiaru budowy domu nie oznacza jeszcze końca formalności. Przed rozpoczęciem prac budowlanych musisz zatrudnić kierownika budowy. Fachowiec musi podpisać stosowne oświadczenie o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Znajduje się w nim także pisemne potwierdzenie przejęcia obowiązków kierownika budowy. Uwaga - dokument musi znajdować się w posiadaniu inwestora, ale nie trzeba go przedkładać do starostwa powiatowego (tak jak ma to miejsce w przypadku inwestycji realizowanych na podstawie pozwolenia budowlanego). Oświadczenie kierownika budowy wchodzi jedynie w skład dokumentacji budowlanej.

Niezbędnym elementem dokumentacji jest także dziennik budowy, który trzeba założyć przed rozpoczęciem prac. Jest to dokument urzędowy. Znajdują się w nim wszystkie wpisy dotyczące przebiegu robót budowlanych. Inwestor ma prawo do dokonywania wpisów w dzienniku budowy, jednak ostateczny nadzór nad tego typu dokumentacją należy do kierownika budowy.

To pierwszy etap właściwych robót budowlanych. Prace przygotowawcze obejmują takie działania jak:

• Wytyczenie geodezyjne budynku na działce – prace może wykonać jedynie uprawniony geodeta. Wytyczenie geodezyjne budynku musi też zostać wpisane do dziennika budowy.
• Wykonanie niwelacji terenu przeznaczonego pod budowę.
• Wstępne zagospodarowanie działki – czyli budowa tymczasowych obiektów, które będą przydatne podczas budowy domu (np. tymczasowa wiata lub składzik na materiały budowlane).
• Wykonanie przyłącza elektrycznego na cele realizacji budowy – czytaj więcej o kosztach.
• Montaż tablicy informacyjnej – tablica musi znajdować się na granicy placu budowy aż do zakończenia robót.

Po wykonaniu prac przygotowawczych możesz już rozpocząć działania związane z przygotowaniem fundamentów.

Większość zadań inwestora przed rozpoczęciem budowy dotyczy spraw formalnych. Rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia lub pozwolenia jest traktowane jako samowola budowlana. Co prawda istnieje możliwość zalegalizowania budynku, jednak procedura wiąże się z nałożeniem na inwestora kary grzywny.

Pamiętaj też, że sprawy formalne obowiązują inwestora także po zakończeniu prac budowlanych. Przed przeprowadzką do nowego budynku musisz wykonać odbiór budowy. Protokół odbioru zanosi się do starostwa powiatowego lub urzędu gminy. Dołącza się do niego podstawowe dokumenty, takie jak:

• dziennik budowy,
• protokoły odbioru mediów,
• kopia świadectwa charakterystyki energetycznej,
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem i sztuką budowlaną,
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
• protokół odbioru domu,
• protokół odbioru przewodów kominowych.

Ostatnim krokiem będzie uzyskanie numeru porządkowego dla budynku, a na samym końcu utworzenie księgi wieczystej dla nowej nieruchomości.