Ceny domów jednak biją rekordy?

Rynek lokali mieszkalnych jest najczęściej analizowanym segmentem krajowego rynku nieruchomości, choć i w tym przypadku można mieć uwagi co do jakości danych (zwłaszcza podawanych przez instytucje publiczne). W przypadku rynku wynajmu oraz rynku gruntów (m.in. zabudowanych domami), sytuacja dotycząca dostępności informacji wygląda jednak dużo gorzej. Właśnie dlatego dane, które niedawno opublikował Narodowy Bank Polski zasługują na uwagę. Mowa o informacjach na temat średnich łącznych cen używanych domów jednorodzinnych w największych miastach. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wzięli te dane pod lupę. Warto uzupełnić analizę o informacje RynekPierwotny.pl dotyczące cen nowych domów, które deweloperzy oferują na terenie dużych aglomeracji.

Narodowy Bank Polski niezbyt często podaje dane na temat cen używanych domów jednorodzinnych. Takie informacje można znaleźć jedynie w rocznych raportach tej instytucji dotyczących sytuacji na rynku nieruchomości. Najnowsze wydanie rocznego raportu NBP zawiera m.in. dwa poniższe wykresy. Prezentują one średnią łączną cenę transakcyjną używanych domów jednorodzinnych z miast wojewódzkich. NBP podaje też stawki ofertowe, które bywają jednak niereprezentatywne. Zbyt wysokie oczekiwania cenowe właścicieli domów to bowiem nie rzadkość. Wystarczy podać przykład Warszawy, gdzie w minionym roku przeciętna ofertowa cena używanego domu jednorodzinnego oscylowała na poziomie 2,2 mln zł. Analogiczna stawka transakcyjna okazała się mniejsza o 600 000 zł.

W przypadku pozostałych miast wojewódzkich było oczywiście taniej. Mówimy o średnich transakcyjnych cenach na poziomie od ok. 700 000 zł (Bydgoszcz, Opole, Kielce, Rzeszów) do ok. 1 350 000 zł (Kraków). Cały czas chodzi o stawki transakcyjne, na które wpływała w minionym roku np. ograniczona dostępność kredytów mieszkaniowych. Trzeba również pamiętać, że podane stawki cenowe oprócz względnie nowych domów uwzględniają również starsze budynki nadające się do remontu. Na terenie dużych miast znajdziemy też oferty, w przypadku których działka jest więcej warta niż sam budynek. Niestety, analizowane dane Narodowego Banku Polskiego nie różnicują ofert ze względu na rok budowy domu oraz charakter budynku (dom wolnostojący, dom szeregowy lub bliźniak). Być może, NBP w przyszłości poszerzy analizę cen używanych domów, co byłoby bardzo dobrym i pożądanym rozwiązaniem.

W przypadku nowych domów, sytuacja związana z dostępnością danych cenowych wygląda nieco lepiej. Między innymi dlatego, że portal RynekPierwotny.pl posiadający największą w Polsce bazę ofert deweloperów regularnie publikuje dane na temat ofertowych stawek za 1 mkw. domów. We wrześniu 2023 r. takie ceny ustalone przez deweloperów wynosiły średnio:

• aglomeracja warszawska - ok. 8700 zł/mkw.
• aglomeracja krakowska - ok. 8900 zł/mkw.
• aglomeracja łódzka - ok. 7600 zł/mkw.
• aglomeracja wrocławska - ok. 7300 zł/mkw.
• aglomeracja poznańska - ok. 7000 zł/mkw.
• Trójmiasto - ok. 9000 zł/mkw.

Na terenie stolic poszczególnych aglomeracji jest oczywiście znacznie drożej. Przykład stanowi Warszawa, gdzie we wrześniu 2023 r. deweloperzy przeciętnie wyceniali 1 mkw. domu na ok. 10 800 zł. Co ciekawe, najdroższy okazał się Kraków. Tam analogiczna stawka za 1 mkw. nowego domu oscylowała na poziomie ok. 13 500 zł. Oczywiście, trzeba brać pod uwagę fakt, że domy oferowane przez deweloperów są przeciętnie mniejsze niż budynki dostępne na rynku wtórnym. Przykładowo, na terenie aglomeracji warszawskiej niemal dwie trzecie domów dostępnych u deweloperów liczy sobie do 150 mkw., a jedna piąta całej oferty to domy nieprzekraczające 100 mkw. (zwykle szeregowe).

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują również, że program Bezpieczny Kredyt 2% w połączeniu z małą liczbą nowych inwestycji miał wyraźny wpływ na deweloperską ofertę domów. Roczne zmiany podażowe i cenowe w analizowanych lokalizacjach wyglądały następująco od września 2022 roku do września 2023 roku:

• aglomeracja warszawska - wzrost ceny 1 mkw. o 17% i spadek oferty o 14%
• aglomeracja krakowska - wzrost ceny 1 mkw. o 32% i spadek oferty o 38%
• aglomeracja łódzka - wzrost ceny 1 mkw. o 20% i wzrost oferty o 4%
• aglomeracja wrocławska - wzrost ceny 1 mkw. o 5% i spadek oferty o 8%
• aglomeracja poznańska - wzrost ceny 1 mkw. o 31% i spadek oferty o 42%
• Trójmiasto - wzrost ceny 1 mkw. o 20% i spadek oferty o 25%

Powyższe dane potwierdzają, że na rynku nowych domów widzimy podobne podażowe problemy jak te, które aktualnie dotyczą oferty mieszkań deweloperskich.