Budowa domu w 2021 roku. Niestety zapłacimy więcej

Warto wiedzieć, że ogólne koszty budowy domu zależą od naprawdę wielu czynników. Wśród zmiennych warto przede wszystkim wyróżnić:

- powierzchnię planowanej nieruchomości;

- lokalizację działki budowlanej;

- ceny materiałów;

- ceny robocizny – ta wiąże się z lokalizacją i wybraną ekipą budowlaną;

- technologię budowy;

- standard budowy – kosztorysy dotyczą stanu surowego otwartego, surowego zamkniętego, deweloperskiego lub pod klucz;

- wykończenia.

W obliczeniach kosztów budowy domu należy wziąć pod uwagę takie elementy jak m.in.:

- konstrukcja budynku (fundamenty),

- ściany fundamentów,

- ściany nośne i działowe,

- kominy i wentylację,

- strop.

- dach,

- elementy związane z elewacją zewnętrzną,

- wykończenie wnętrza balkon

- ogrzewanie

W zależności od źródła mówi się o wzroście kosztów budowy domu o 8-9 proc. w porównaniu do 2020 r. Ceny rosną jednak regularnie co roku, bo wciąż trwa boom na rynku nieruchomości. Nie bez znaczenia jest fakt, że w niektórych rejonach brakuje specjalistów. Istotną nowością jest pojawienie się w tym roku nowych przepisów WT 2021, które funkcjonują już od 1 stycznia.

Polegają one na zaostrzeniu norm izolacji cieplnej budynków. Parametry te powinny być o średnio 35 proc. wyższe w zestawieniu z obowiązującymi w 2020 r. Oznacza to grubsze izolacje podłóg, ścian i dachu, wykorzystanie energooszczędnych drzwi i okien, a także instalacje działające na bazie odnawialnych źródeł energii. Materiały spełniające te standardy będą odpowiednio droższe, co wpłynie na całkowity kosztorys.

Pamiętaj, że dom w stanie surowym otwartym oznacza: zbudowane ławy fundamentowe, ściany nośne i działowe, stropy, schody oraz dach. Budynek jest w stanie surowym zamkniętym, kiedy dodatkowo ma okna, drzwi wejściowe oraz ew. bramę garażową. Stan deweloperski ma już ocieplenie i elewację, a także instalacje wewnętrzne, posadzki, sufity i tynki, ew. wyposażoną kotłownię.

Uśrednione całkowite koszty budowy domu netto (trzeba doliczyć 8 proc. podatku VAT lub 23 proc., jeśli kupuje firma) w 2021 r. są następujące:

dom parterowy 100 m2 – stan deweloperski 300 tys. zł, stan surowy otwarty 171 tys. zł, stan surowy zamknięty 188 tys. zł;

dom piętrowy 140 m2 – stan deweloperski 358 tys. zł, stan surowy otwarty 177 tys. zł, stan surowy zamknięty 207 tys. zł;

dom piętrowy z piwnicą 195 m2 – stan deweloperski 412 tys. zł, stan surowy otwarty 226 tys. zł, stan surowy zamknięty 252 tys. zł.

Warto wiedzieć, że koszty budowy domu pasywnego (korzystającego z energii słonecznej bez dodatkowych instalacji) lub energooszczędnego (wykorzystującego energię słoneczną za pomocą płatnych dodatkowo instalacji) będą o ok. 20-30 proc. wyższe niż w przypadku domu standardowego, bo wymagają m.in. inwentaryzacji geodezyjnej (1200 zł) czy wydania certyfikatu energetycznego (500 zł). Plusem są natomiast niższe rachunki za ogrzewanie.

O czym jeszcze trzeba pamiętać szacując koszty budowy domu? Ostateczna cena inwestycji jest zwykle wyższa niż przewidywana – nawet o 10-25 proc.. Wynika to błędów czy koniecznych do przeprowadzenia zmian. Możliwe jest skorzystanie z usług profesjonalnego kosztorysanta lub zapoznać się z gotowymi kosztorysami i zmodyfikować je do własnych potrzeb.

Duża różnica w kosztach budowy domu wiąże się też z usługami ekip budowlanych. Najlepiej dokładnie zapoznać się z ofertą różnych wykonawców, a także zasięgać opinii byłych klientów. Wachlarz cenowy jest szeroki, ale ważna jest też jakość pracy. Błędy na etapie budowy mogą być później trudne do naprawienia i bardzo kosztowne.

Ze względu na technologię budowlaną wymienia się:

- domy murowane,

- domy z prefabrykatów,

- domy z drewna.

Każdy ma swoje zalety i wady. Pierwszy jest najczęściej spotykany, a więc łatwo o dobrych fachowców, którzy mają doświadczenie. Domy murowane opierają się często na ławach fundamentowych, na których stawia się ceglane spajane cementem lub zaprawą ściany. Koszt wzrasta przy wyborze innego materiału niż cegły np. bloczków komórkowych. Całość prac trwa do kilku do kilkunastu miesięcy.

Domy z prefabrykatów są wykonane z gotowych elementów, które jednak trzeba przywieźć (a to kosztuje) i złożyć (to wymaga specjalnej ekipy). Plusem jest krótszy czas budowy (do kilku miesięcy) oraz odporność na różne warunki atmosferyczne. Minusem są drogie prefabrykaty i ogólnie wysokie koszty całego przedsięwzięcia. Wadą jest także konieczność wcześniejszego planowania instalacji oraz umieszczenia drzwi i okien, bo późniejsze zmiany nie są możliwe. Takie domy są też mniej żywotne niż murowane.

Domy z drewna są budowane najszybciej – nawet trzy miesiące. Ważne jest natomiast dobranie odpowiednich materiałów z zabezpieczeniami przeciwpożarowymi. Takie domy są tańsze niż murowane czy z prefabrykatów. Minusem jest natomiast szybsze nagrzewanie i wyziębianie.

Ceny prac wykończeniowych zależą od kosztów wybranych materiałów i robocizny, a także od standardu. Według niektórych kosztorysów szacowany wydatek w przypadku stanu surowego zamkniętego dla domu 140 m2 to ok. 85 tys. zł. Warto jednak samemu wybrać poszczególne rodzaje materiałów i dodać do nich koszty robocizny.

Budowę domu można przeprowadzić metodą gospodarczą lub systemem zleconym. Pierwszy wariant to po prostu samodzielny wybór ekipy budowlanej, technologii i materiałów. Wymaga to jednak pewnego doświadczenia. Drugi to skorzystanie z usług generalnego wykonawcy. Ta opcja wiąże się z kosztem o 10-15% wyższym, ale ma to swoje zalety: szybszy czas budowy czy dobór sprawdzonych podwykonawców. Trzeba też pamiętać o różnicy w koszcie materiałów: osoba fizyczna dopłaca 8 proc. podatku VAT, a firma 23 proc.