Budowa domu - sąsiad musi nas wpuścić do siebie?

Trudno ukryć, że budowa domu w najbliższym sąsiedztwie bywa uciążliwa dla sąsiadów. Chodzi na przykład o hałasy i zapylenie oraz ewentualne uszkodzenia drogi spowodowane przewozem ciężkich ładunków. Czasem okazuje się również, że prowadzenie robót budowlanych wymaga przejściowego skorzystania z sąsiedniej działki. Nie każdy właściciel może być zadowolony z takiej sytuacji. Powodem bywa obawa o uszkodzenie nasadzeń i trawnika. Z drugiej strony występuje oczywiście interes osoby budującej dom w sąsiedztwie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl informują, czy w razie braku porozumienia osoba wznosząca swój dom mimo wszystko ma prawo do skorzystania z działki sąsiada. Wiedza na ten temat z pewnością przyda się czytelnikom, którzy budują własny dom lub graniczą z działką budowlaną.

Ochrona praw właściciela jest jednym z priorytetów prawa cywilnego oraz budowlanego. Niemniej jednak, istnieją sytuacje, w których państwo pozostawia sobie prawo ingerencji. Przykładem jest właśnie przypadek, w którym istnieje spór co do możliwości korzystania z sąsiedniej działki podczas budowy. Lektura artykułu 47 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414) odpowiada na pytanie, jak ustawodawca postanowił rozstrzygnąć opisywany problem.

Wspomniany przepis wskazuje, że co do zasady strony powinny samodzielnie ustalić sposób udostępnienia gruntu, lokalu lub budynku w celu prowadzenia prac budowlanych albo prac przygotowawczych. Chodzi o uzgodnienie sposobu, zakresu i terminów korzystania z nieruchomości przez inwestora budowlanego oraz ewentualnej rekompensaty. Takie korzystanie może dotyczyć np. ustawienia urządzeń i wykonywania robót ziemnych. Niedopuszczalne jest samowolne wejście na cudzy grunt w celu prowadzenia prac budowlanych. Inwestor nie powinien również domagać się możliwości wejścia na sąsiedni teren jeśli prace może wykonać z własnej działki.

Wszystkie powyższe zasady dotyczą również zarządcy nieruchomości oraz jej użytkownika wieczystego (zobacz: T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. IV, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2021, art. 47). Dodatkowo istnieje możliwość uzyskania stosownej zgody od najemcy. Dopiero udowodniony brak możliwości osiągnięcia porozumienia z sąsiadem uprawnia do skorzystania ze ścieżki administracyjnej. Mianowicie, organ administracji architektoniczno-budowlanej (zwykle starosta) na wniosek inwestora budowlanego rozstrzyga w ciągu 14 dni o ewentualnym uprawnieniu do skorzystania z gruntu sąsiada. Decyzja administracyjna określa warunki korzystania z sąsiedniego lokalu, budynku lub gruntu. Obecnie odpowiedni wniosek o decyzję urzędu można złożyć poprzez portal e-Budownictwo (formularz: PB-14).

Należy pamiętać, że urząd wydając decyzję o uprawnieniu do skorzystania z cudzej nieruchomości nie rozstrzyga o ewentualnej rekompensacie dla jej właściciela (zobacz: R. Godlewski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. D. Sypniewski, Warszawa 2022, art. 47). Strony mogą się zatem porozumieć co do wynagrodzenia. Inny wariant zakłada dochodzenie przez właściciela odpowiedniej rekompensaty na drodze powództwa cywilnego. Bardzo ważny wydaje się też fakt, że w ramach swojej decyzji organ administracji architektoniczno-budowlanej nie rozstrzyga o naprawieniu ewentualnych szkód. Jest to zasadne, ponieważ odpowiednia decyzja zostaje wydana jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Przepisy prawa budowlanego (zobacz: art. 47 ust. 3) wskazują jednak, że inwestor po zakończeniu prac jest zobowiązany do naprawienia wszystkich powstałych szkód na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego. Naprawienie szkody powinno nastąpić po zakończeniu robót, które wymagały udostępnienia sąsiedniej nieruchomości. W grę wchodzi zarówno wypłata odszkodowania, jak i wykonanie określonych prac naprawczych. Dochodzenie odszkodowania przez właściciela udostępnionej nieruchomości jest możliwe wyłącznie przed sądem cywilnym (patrz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Katowicach z dnia 16 stycznia 2002 r. - sygnatura akt: II SA/Ka 825/00).

Korzystanie z cudzej nieruchomości do celów budowlanych (nawet na podstawie dobrowolnej zgody właściciela) jest sytuacją, która zwiększa ryzyko ewentualnych nieporozumień i sporów. Właśnie dlatego dobrym rozwiązaniem wydaje się udokumentowanie stanu nieruchomości przy pomocy fotografii - zarówno przed rozpoczęciem prac, jak i po ich zakończeniu. Odpowiednie zdjęcia mogą potem stanowić dowód w razie ewentualnego sporu (nawet na wokandzie sądowej).