Budowa domu do 300 tys. zł. Jest sens marzyć?

• łazienka 12 mkw.
• kuchnia z jadalnią 25 mkw.
• salon 25 mkw.
• 3 sypialnie po 20 mkw. każda
• przedpokój 10 mkw.
• pomieszczenia gospodarcze 38 mkw.

Dach przybierze klasyczny, dwuspadowy kształt. W wyliczeniach uwzględnimy także koszty zagospodarowania terenu dookoła domu. Zakładamy, że budynek stoi na działce o powierzchni 8 arów (20 x 40 m).

Większość inwestorów koszt budowy domu utożsamia z budową do stanu surowego zamkniętego lub deweloperskiego. To oczywiście największa, ale nie jedyna pozycja w kosztorysie. W tym przypadku koszty doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego wynoszą ok. 157 tys. zł, natomiast późniejsze wykończenie do stanu deweloperskiego - kolejne 83 tys. zł. Kompletny kosztorys można znaleźć tutaj.

Aby doprowadzić budynek do stanu surowego, trzeba wykonać:

Fundamenty – zakładamy, że dom znajduje się na przepuszczalnym podłożu, a powierzchnia fundamentów wynosi 90 mkw. Za zakup materiałów ze średniej półki cenowej i zatrudnienie sprawdzonych pracowników zapłacisz łącznie ok. 23 tys. zł (cena obejmuje także wykonanie izolacji przeciwwilgociowych).

Ściany nośne – całkowita powierzchnia ścian nośnych budynku wynosi 261 mkw. Do prac wykorzystujemy najtańsze pustaki Porotherm P+W 25 i zatrudniamy sprawdzonych murarzy. Wykonanie ścian powinno zamknąć się w kwocie 20 tys. zł.

Ściany działowe – w domu znajdzie się średnio 126 mkw. ścian działowych. Wykonamy je z najtańszych pustaków Porotherm P+W 11,5. Średni koszt wybudowania 1 mkw. ściany (materiał i robocizna) to 52,10 zł. Zatem za całość trzeba zapłacić ok. 6,5 tys. zł.

Kominy wentylacyjne i dymowe – dom będzie miał 6 kominów wentylacyjnych oraz komin dymowy. Cena ich wybudowania, a także wykończenia najtańszymi materiałami powinna zamknąć się w kwocie 5,7 tys. zł.

Strop – w domu z poddaszem użytkowym trzeba wykonać jeden strop (nie może być drewniany). Zdecydujemy się na strop z żelbetu (alternatywą jest prefabrykowany strop Teriva). Jest to bardzo wytrzymała, a jednocześnie stosunkowo tania konstrukcja. Minimalny koszt wykonania stropu o powierzchni 90 mkw. wynosi 31 tys. zł.

Ocieplenie elewacji– to ostatni etap wydatków związanych z konstrukcją budynku. Całkowita powierzchnia elewacji wynosi 190 mkw. Prace zostaną wykonane metodą lekką mokrą, a do ocieplenia zostanie wykorzystany dobry styropian o grubości 20 cm. Łączna cena robocizny i materiału wyniesie ok. 18,3 tys. zł.

Łączny koszt wykonania konstrukcji budynku wyniósł 105 tys. zł.

To kolejny dość istotny wydatek, który należy uwzględnić w wyliczeniach. Podczas obliczania powierzchni dachu zastosuj uproszczony wzór. Na każdy 1 m2 górnej kondygnacji budynku przypada 1,5 mkw. dachu. W tym wypadku daje to powierzchnię 135 mkw. Na koszt inwestycji składa się:

Więźba dachowa – używamy najtańszego drewna i zatrudniamy najtańszych cieśli. Minimalny koszt tego etapu budowy wyniesie 8,4 tys. zł.

Pokrycie dachowe – chcąc obniżyć koszty, decydujemy się na membranę dachową. Jest to stosunkowo nowy materiał o wysokiej odporności. Jest znacznie tańszy w wykonaniu niż tradycyjna papa na deskowaniu. Za materiał i robociznę zapłacimy ok. 8 zł/mkw., czyli około tysiąca złotych za całość. Wśród materiałów pokryciowych najtańsza i najłatwiejsza w wykonaniu będzie zwykła blachodachówka, którą nabędziemy za ok. 40 zł/mkw. Zakup blachodachówki i wynajęcie najtańszych fachowców powinno zamknąć się w 9 tys. zł.

Lukarny – w małym domu z poddaszem użytkowym warto wybudować lukarny. Dzięki temu zwiększa się powierzchnia użytkowa poddasza, doświetla wnętrze i zmniejsza się liczba skosów. Średni koszt lukarny (dodatkowe materiały + robocizna) to 1,5 tys. Budowa 2 lukarn pochłonie koszty w wysokości około 3 tys. zł.

Rynny, okna dachowe i wyłaz – łączna powierzchnia rynien przy dwuspadowym dachu wyniesie 45 mb. Wybieramy dobre jakościowo produkty z PCW, w atrakcyjnej cenie. Za rynny wraz z montażem zapłacimy ok. 3 tys. zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup trzech okien dachowych. Wybieramy najtańsze produkty, które wraz z montażem będą kosztowały ok. 2,3 tys. zł. Wyłaz dachowy zwiększy wydatki o kolejne 400 zł.

Docieplenie poddasza użytkowego – łączna liczba skosów do doocieplenia wynosi 126 mkw. Do prac wybieramy najtańszych fachowców (stawki od 40 zł/mkw.). Ocieplenie wykonamy z najtańszej dostępnej na rynku wełny mineralnej. Minimalny koszt wełny i materiałów dodatkowych to 35 zł/mkw. Zatem koszt docieplenia poddasza wyniesie przynajmniej 9,5 tys.zł.

Łączny koszt budowy dachu wyniósł niecałe 37 tys. zł.

Przyjmuje się, że na każde 5 mkw. powierzchni użytkowej domu powinien przypadać 1 mkw. powierzchni okien. W domu zamontujemy 36 mkw. plastikowych okien ściennych ze średniej półki cenowej. Koszt nie powinien przekroczyć kwoty 14,5 tys. zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup drzwi zewnętrznych, których wstawienie doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego. Za najtańsze drzwi stalowe zapłacimy ok. 1,2 tys. zł.

Łączna cena stolarki zewnętrznej to 15,7 tys. zł.

Ten etap obliczeń obejmuje najważniejsze prace wykończeniowe, które wykonuje się w każdym pomieszczeniu. Są to:

Posadzki – łączna powierzchnia posadzek na parterze i poddaszu użytkowym wynosi 180 mkw. Przy zastosowaniu najtańszych materiałów i wynajęciu najtańszej ekipy zapłacimy łącznie 6 tys. zł.

Tynki – na ściany wewnętrzne nakładamy najtańsze tynki gipsowe. Łączna powierzchnia ścian, sufitów i skosów na poddaszu wynosi 560 mkw. Za materiały i wynajęcie najtańszej ekipy zapłacimy przynajmniej 24 zł/mkw., czyli 13,5 tys. zł za całość. Zastosowanie dodatkowej gładzi gipsowej podniesie wydatki o 9 tys. zł, ale nie jest to niezbędny wydatek - tynki gipsowe powinny być wystarczająco gładkie.

Parapety – w domu znajdzie się 27 mb parapetów zewnętrznych oraz taka sama ilość parapetów wewnętrznych. Za najtańsze parapety zewnętrzne z aluminium zapłacimy łącznie ok. 1,9 tys. zł. Z kolei wewnętrzne, najtańsze parapety z PCW będą wydatkiem rzędu 1,3 tys. zł. Wyliczenie uwzględnia także koszty robocizny.

Instalacja elektryczna – w typowym domu jednorodzinnym znajdzie się miejsce dla ok. 135 punktów instalacji elektrycznej. Warto zainwestować w dobre materiały oraz wynająć sprawdzonego elektryka, który da gwarancję wysokiej jakości usług. Średnia cena wykonania jednego punktu to 95 zł, zatem za całość zapłacimy ok. 13 tys. zł.

Instalacja wodno-kanalizacyjna – w niewielkim domu znajdzie się ok. 16 punktów instalacyjnych. Średnia cena wykonania jednego punktu to 400 zł, zatem całość prac zamknie się w kwocie 6,4 tys. zł.

Ogrzewanie – całkowita powierzchnia do ogrzania to 145 mkw. Łączny koszt wstawienia grzejników oraz wykonania instalacji centralnego ogrzewania (z kotłem gazowym) wyniesie ok. 31 tys. zł.

Za podstawowe wykończenie domu zapłacimy około 83 tys. zł.

Wykończenie poszczególnych pomieszczeń może wygenerować dość zróżnicowane koszty. Z reguły największe wydatki ponosi się podczas wykańczania łazienek oraz kuchni. W wyliczeniach uwzględnimy koszty podstawowych prac (wykończenie podłóg, malowanie ścian, biały montaż w łazience).

Łazienka – podłogi o powierzchni 12 mkw. pokrywamy najtańszymi płytkami. Za całość prac zapłacimy ok. 700 zł. Płytki będą też ułożone na fragmentach ścian (powierzchni 18,6 mkw.). Za najtańszy materiał, chemię oraz robociznę zapłacimy ok. 1 tys. zł. Pozostałe fragmenty ścian i sufit pokrywamy farbą lateksową. Potrzebne będzie ok. 10 l farby (230 zł za wysokiej jakości farbę lateksową). Prace wykonamy samodzielnie. Za zestaw pędzli i wałków zapłacimy ok. 60 zł. Nieco większym wydatkiem będzie biały montaż. Za najtańszą wannę, kabinę prysznicową, WC kompakt ze zbiornikiem zewnętrznym oraz umywalkę zapłacimy przynajmniej 2 tys. zł (z montażem). Całkowity koszt wykończenia łazienki wyniósł 4 tys. zł. Warto pamiętać, że uwzględnialiśmy przy tym praktycznie najniższe możliwe koszty wykończenia. Kompletny kosztorys prac przy łazience można znaleźć* tutaj.*

Kuchnia – wykończenie tego pomieszczenia nie jest już tak kosztowne. Kuchnia będzie połączona z salonem, dlatego na 10 mkw. podłogi wyłożymy najtańsze płytki (18 zł/mkw.), a na 15 mkw. tanie panele podłogowe (19 zł/mkw.). Za wszystkie materiały oraz wynajęcie najtańszych fachowców zapłacimy łącznie 1,3 tys. zł. Z kolei wykończenie ścian (płytki na 12 mkw. i pomalowanie ścian farbą lateksową) będzie kosztowało dodatkowe 800 zł. Podsumowując, podstawowe prace wykończeniowe kuchni pochłonęły 2,1 tys. zł. Cena nie uwzględnia zakupu mebli oraz sprzętu AGD – zakładając wersję skrajnie oszczędnościową, można wykorzystać meble z dotychczasowego mieszkania.

Pozostałe pomieszczenia – minimalny koszt wykończenia trzech sypialni o (powierzchni 20 mkw. każda) to 3 tys. zł. Cena obejmuje montaż najtańszych paneli podłogowych oraz samodzielne pomalowanie ścian farbami akrylowymi. Koszt nie uwzględnia mebli. Za wykończenie salonu o powierzchni 25 m2 zapłacimy dodatkowe 1,3 tys. zł (tanie panele na podłogę i malowanie ścian). Nieco droższe będzie wykończenie przedpokoju (10 mkw.) ze schodami. Położenie najtańszych paneli, farba do ścian o powierzchni 32 mkw. oraz wykończenie schodów będą wydatkiem rzędu 2,8 tys. zł.

Minimalny koszt wykończenia wszystkich pomieszczeń użytkowych wyniósł 13 tys. zł.

Na powierzchni 350 mkw. zasiejemy trawę i posadzimy 9 krzewów iglastych przy frontowym ogrodzeniu. Koszt niedrogich nasion i roślin nie powinien przekroczyć 250 zł (zakładamy samodzielne wykonanie prac). Znacznie większym wydatkiem będzie wykonanie frontowego ogrodzenia (o powierzchni 15 mb). Za stalowe, ozdobne ogrodzenie zapłacimy ponad 12 tys. zł. Najtańsza brama i furtka pochłoną dodatkowe 3,4 tys. zł. Z prawej strony posesji oraz z tyłu zamontujemy zwykłą siatkę ogrodzeniową (60 mb). Minimalny koszt tego przedsięwzięcia to ponad 11 tys. zł. Koszty związane z wykończeniem wokół domu zakończymy wykonaniem utwardzonego podjazdu o powierzchni 40 mkw. Minimalna cena materiałów i robocizny to 4,7 tys. zł.

Całkowity koszty prac wykończeniowych dookoła domu wyniósł 31,5 tys. zł.

Żeby odpowiedzieć sobie na to pytanie, trzeba zsumować wszystkie powyższe koszty.

• Konstrukcja budynku: 105 tys. zł.
• Dach: 37 tys. zł.
• Stolarka zewnętrzna: 15,7 tys. zł.
• Wykończenie podstawowe: 83 tys. zł.
• Wykończenie poszczególnych pomieszczeń - 13 tys. zł.
• Prace dookoła domu: 31,5 tys. zł.

Caość prac kosztowała dokładnie 285 200 zł, co świadczy o tym, że budowa domu za mniej niż 300 tys. złotych jest możliwa. Kosztorys zakłada, że mamy już uzbrojoną działkę, projekt i wypełniliśmy wszystkie formalności związane z rozpoczęciem budowy. Koszt projektu, przyłączy i innych czynności z tym związanych wynosi zwykle od 10 do 15 tysięcy złotych.

Zwróćmy jednak uwagę, że wyliczenia zawierają większość materiałów z dolnej półki cenowej, a w kosztach nie uwzględniono wyposażenia pomieszczeń ani ich oświetlenia. Tu jednak zakładamy, że oszczędny inwestor będzie chciał wykorzystać początkowo meble i sprzęty, które już wcześniej posiadał. Dodając do kosztorysu koszty wyposażenia, koszt budowy domu przekroczyłby nieznacznie magiczną granicę 300 tys. zł.

Pamiętaj też, że przed podpisaniem umowy z firmą budowlaną warto rozważyć wiele ofert od różnych firm budowlanych. Jak szybko zebrać oferty od wielu firm równocześnie? Najprostszym sposobem jest skorzystanie z bezpłatnej usługi, takiej jak Szukaj Wykonawcy. Otrzymasz wtedy bezpłatnie oferty od kilku firm zainteresowanych budową twojego domu, z których możesz wybrać najlepszą.