Brak zgody sąsiada na przyłącze to duży problem?

Praktycznie każdy właściciel domu jednorodzinnego zdaje sobie sprawę, że stosunki z sąsiadami są bardzo ważne. Niestety, czasem relacje psują się jeszcze przed zakończeniem budowy domu jednorodzinnego. W Internecie dość często znajdziemy skargi osób, którym sąsiad utrudnia lub wręcz uniemożliwia doprowadzenia przyłącza mediów. Warto wyjaśnić, w jaki sposób inwestor budujący dom może wybrnąć z takiego poważnego problemu. Możliwość sądowego rozstrzygnięcia sprawy nie zmienia faktu, że zakup działki budowlanej powinien być poprzedzony odpowiednim zbadaniem sytuacji pod kątem możliwości doprowadzenia przyłączy.

W kontekście braku zgody sąsiada na przyłącze mediów, jako rozwiązanie może nasuwać się służebność przesyłu. Warto jednak wiedzieć, że ta instytucja prawna wprowadzona do kodeksu cywilnego w 2008 r. ma stanowić udogodnienie dla przedsiębiorców - głównie energetycznych i wodnokanalizacyjnych. Artykuł 305 indeks 1 kodeksu cywilnego jasno wskazuje, że służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy wykorzystującego urządzenia przesyłowe.

W związku z powyższym, ustanowienia służebności przesyłu na swoją korzyść nie może domagać się właściciel działki budujący dom. Warto też dodać, że przyłącza nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (zobacz: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 305(1)). Służebność przesyłu nie dotyczy przyłącza nawet wtedy, gdy jest ono budowane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.

Brak możliwości wykorzystania służebności przesyłu nie oznacza, że inwestor będzie bezradny wobec sąsiada. Jako ostateczny wariant można złożyć do sądu cywilnego wniosek o ustanowienie służebności gruntowej w celu doprowadzenia przyłącza. Potwierdzenie stanowi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1965 r. (sygnatura akt: III CO 34/65). Wskazuje ona, że: "Dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności".

W stosunku do sieci elektrycznej, podobne stanowisko prezentuje natomiast Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. (sygn. akt: III CZP 73/91). W tym orzeczeniu czytamy, że ustanowienie służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej nawet na rzecz niezabudowanej działki może być jak najbardziej uzasadnione. Dodatkowo, doktryna i orzecznictwo wskazuje, że w sytuacji braku dostępu właściciela gruntu do mediów można zastosować poprzez analogię artykuł 145 kodeksu cywilnego dający właścicielowi prawo do żądania ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogi koniecznej. Oczywiście, zakup działki budowlanej powinien być poprzedzony sprawdzeniem, czy istnieją już inne służebności wpisane do księgi wieczystej.

Co ważne, ustanowienie służebności gruntowej związanej z przyłączem może nastąpić nie tylko na drodze sądowej. Możliwe jest także załatwienie sprawy poprzez umowę zawartą w formie notarialnej. W ten sposób właściciele gruntów unikną postępowania sądowego, które w pierwszej instancji może trwać np. rok. Warto brać pod uwagę koszty wynikające ze sporu sądowego oraz stratę czasu. Perspektywa borykania się z niezbyt wydolnym wymiarem sprawiedliwości często sprawia, że strony są bardziej kompromisowo nastawione np. do kwestii wynagrodzenia za służebność.

Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że czasem kwestia poprowadzenia przyłączy jest regulowana z sąsiadem na podstawie jego pisemnej zgody. Wzory zgód można znaleźć nawet na stronach www dostawców niektórych mediów (np. lokalnych przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych). Typowy wzór oprócz danych identyfikujących nieruchomość oraz jej właściciela zawiera zgodę na nieodpłatne oraz bezterminowe posadowienie przyłącza, a także oświadczenie sąsiada o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń i zagwarantowaniu bezpłatnego dostępu w celu wykonania prac konserwacyjnych.

Uzyskanie zgody sąsiada w formie jednostronnego oświadczenia wydaje się najprostszym rozwiązaniem, ale jednocześnie stwarza ono pewne ryzyko. W Internecie można przeczytać skargi osób, którym sąsiad wycofał wcześniej udzieloną zgodę na przyłącze jeszcze przed realizacją tej inwestycji. Umowa jest rozwiązaniem bardziej bezpiecznym niż jednostronne oświadczenie sąsiada, ponieważ określa ona dokładnie zasady, na jakich można ją wypowiedzieć. Najbardziej optymalny prawnie wariant polega na ustanowieniu odpowiedniej służebności gruntowej z wpisem do księgi wieczystej.