Jaki rabat może dać deweloper?

Najbardziej wiarygodne badanie skłonności deweloperów do udzielania rabatu powinno obejmować analizę wszystkich zmian ceny pomiędzy pierwszym wprowadzeniem konkretnego lokalu na rynek i jego sprzedażą. Taka analiza indywidualnych losów tysięcy mieszkań w praktyce okazuje się jednak trudna do przeprowadzenia. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl, o wiele łatwiej można porównać średni poziom cen 1 mkw. lokali pozostających w ofercie oraz średnią cenę 1 mkw. lokali, które w danym okresie znalazły nabywcę (ceny transakcyjne). Wspomniane porównanie w przybliżony sposób informuje o skłonności inwestorów do obniżania cen ofertowych.

Odpowiednie dane do porównania cen ofertowych i transakcyjnych dostarcza Narodowy Bank Polski. Tabela obejmująca największe miasta przedstawia zmiany różnic pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi oraz transakcyjnymi w latach 2013-2016 i pierwszych trzech kwartałach 2017 roku. Ujemne wyniki zdecydowanie przeważające w poniższym zestawieniu informują, że średnia cena 1 mkw. sprzedanych mieszkań deweloperskich była niższa od średniej ofertowej stawki za 1 mkw. nowych lokali.

Nietrudno zauważyć bardzo duże zróżnicowanie wartości procentowych, które zostały obliczone dla poszczególnych miast. Te wyniki przez pierwsze dziewięć miesięcy 2017 r. wynosiły od -10 proc. (Olsztyn) do -1 proc. (Gdynia, Lublin, Rzeszów, Warszawa i Zielona Góra). Dane NBP sugerują, że oprócz Olsztyna klienci firm deweloperskich mają duże możliwości negocjowania ceny mieszkań w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach i Szczecinie. Wszystkie te miasta nie cechują się dynamicznymi, dużymi rynkami deweloperskimi.

Poniższa tabela pokazuje jeszcze jedną ciekawą zależność. Chodzi o stopniowy spadek różnic pomiędzy cenami transakcyjnymi i ofertowymi nowych lokali. Po uśrednieniu wyników ze wszystkich analizowanych rynków okazuje się, że różnice stopniowo spadały od 2013 r. do 2016 r. Ta zmiana wskazująca na coraz mniejszą skłonność deweloperów do negocjacji, pokrywała się z poprawą koniunktury na rynku pierwotnym.

Inwestorzy na razie nie mają powodu do dużych przecen

Spadek skłonności inwestorów do udzielania rabatów staje się bardziej zrozumiały, gdy przeanalizujemy informacje przedstawione na poniższym wykresie. Prezentuje on szacunkowy czas wyprzedaży oferty deweloperów działających na terenie sześciu krajowych metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto). Ten wskaźnik koniunktury rynkowej informuje, jak długo trwałaby całkowita wyprzedaż oferty inwestorów przy aktualnym poziomie popytu na nowe mieszkania i braku kolejnych inwestycji.

W pierwszej połowie 2017 r. relacja pomiędzy wielkością oferty deweloperów a poziomem popytu była rekordowo dobra. Czas wyprzedaży oferty deweloperskiej z sześciu największych metropolii wynosił wówczas trzy kwartały. Wspomniany wynik warto porównać z sytuacją dotyczącą chociażby 2012 r. Średni wynik dla tego rocznego okresu przekraczał aż siedem kwartałów. Tak długi czas wyprzedaży oferty świadczył o tym, że liczba dostępnych mieszkań była o wiele za duża w stosunku do sprzedaży.

Opisywana sytuacja oczywiście motywowała deweloperów do udzielania sporych rabatów. Wzrost sprzedaży nowych mieszkań skierował później wiodące rynki deweloperskie w stronę większej równowagi i zmniejszył rabaty udzielane przez sprzedawców. Trudno oczekiwać, że w 2018 r. te rabaty wzrosną, bo inwestorzy nauczyli się dostosowywać wielkość oferty do sprzedaży. Trzeba również pamiętać, że prognozy sprzedażowe dla firm deweloperskich nadal pozostają bardzo dobre (pomimo zakończenia dopłat z programu MdM).