Na zamianie mieszkania sporo zaoszczędzisz

Transakcje zamiany na mieszkania sukcesywnie zyskują na popularności. Dzięki nim osoby z niską zdolnością kredytową mogą realizować swoje mieszkaniowe ambicje, nie troszcząc się o to, czy uda im się sprzedać dotychczasowy lokal. Zamiana bowiem oznacza de facto dwie transakcje w jednym.

Zamiana mieszkania nadal stanowi co prawda niewielki odsetek operacji podejmowanych na rynku mieszkaniowym, mimo wszystko warto się zastanowić nad takim rozwiązaniem. Może się okazać, że łatwiej będzie znaleźć chętnego do zamiany niż klienta, który kupi twoją nieruchomość.

Komu może się opłacać zamiana mieszkania?

Prosty przykład: zakładając, że kupiłeś niewielkie mieszkanie w dużym mieście, ale w międzyczasie powiększyła ci się rodzina, możesz spróbować znaleźć nieruchomość większą, ale w oddalonej lokalizacji. Z racji różnicy cen metra kwadratowego nowe mieszkanie będzie miało podobną wartość.

Inny przykład: osoba starsza, żyjąca samotnie w dużym mieszkaniu może nie być zainteresowana utrzymywaniem takiego metrażu, zwłaszcza jeśli płaci wysoki czynsz. Dla niej zamiana na mniejsze, oprócz obniżenia kosztów, może też oznaczać przypływ gotówki wynikający z różnicy wartości między nieruchomościami.

Co więcej – dla wielu zamiana może być obecnie ostatnią deską ratunku, by mimo wszystko zrealizować swoje mieszkaniowe plany. Przykładowo: jeśli ktoś kupił nieruchomość na kredyt na górce cenowej w latach 2007-2008, obecnie może mieć poważny problem z jej sprzedażą tak, by spłacić zobowiązanie wobec banku i nie dokładać. Wszystko dlatego, że ceny mieszkań mocno spadły – średnio o 30 proc. Dodatkowo – jeśli pogorszyła się jego kondycja finansowa – może nie mieć szansy na uzyskanie nowego kredytu na kupno kolejnego mieszkania.

W takich warunkach korzystna zamiana mimo wszystko daje pole manewru, choć pewnie będzie wiązała się ze zmianą miejsca zamieszkania - na takie, gdzie ceny nieruchomości są niższe. W ten sposób jest szansa na zamianą małego i drogiego mieszkania na większe i tańsze.

Oczywiście należy pamiętać, że jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt, zgodę na taką transakcję musi wydać bank, a samo mieszkanie musi przedstawiać wartość, która wystarczy, by mogło być zabezpieczeniem kredytu.

Formalności związane z zamianą mieszkania

Wszystko zależy od statusu właścicielskiego nieruchomości. Jeśli oba mieszkania są własnościowe, do zamiany nie potrzeba niczyjej zgody (chyba że banku, jeśli nieruchomość była kupiona z kredytu).

Umowa ma formę aktu notarialnego. Kwestie związane z tego typu transakcją reguluje artykuł 603 Kodeksu Cywilnego, który mówi, że „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”. Umowa zamiany jest więc umową wzajemną, dwustronnie obowiązującą.

Muszą się w niej oczywiście znaleźć dane dotyczące obu nieruchomości, termin zamiany, ewentualna kwota dopłaty wynikająca z różnicy wartości, sposób i termin jej realizacji.

Bardzo ważna i zarazem korzystna przy zamianie mieszkań jest sprawa podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie płaci się go od ceny całego mieszkania (jak byłoby w przypadku tradycyjnej formy kupna/sprzedaży), lecz wyłącznie od różnicy między wartościami obu nieruchomości, zawartej w akcie notarialnym. Co więcej – podatek od czynności cywilnoprawnej w takiej sytuacji ponoszony jest solidarnie, a więc można się nim podzielić. Oszczędzamy również oczywiście na taksie notarialnej. Jeśli chcielibyśmy najpierw sprzedać swoje mieszkanie, by później kupić kolejne, notariusza trzeba będzie opłacić dwa razy. Przy zamianie wystarczy tylko raz.

Inaczej ma się natomiast rzecz z podatkiem dochodowym. Zamiana bowiem jest – tak jak sprzedaż – traktowana jako forma odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli więc nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, może być objęta 19-proc. podatkiem.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w takiej sytuacji przychodem z zamiany nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość rynkowa nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany - u każdej ze stron umowy. Podstawą opodatkowania jest dochód, który stanowi przychód (wartość nieruchomości) pomniejszony o koszty. Nie ma tutaj znaczenia wartość drugiego mieszkania uzyskanego w drodze wymiany ani ewentualna dopłata poczyniona w wyniku tej transakcji

Za koszty mogą być uznane wszelkie nakłady poniesione, aby mogło dojść do zbycia nieruchomości. Chodzi więc m.in. o koszty nabycia mieszkania oraz udokumentowane nakłady remontowe (zwłaszcza takie, które podnoszą wartość mieszkania). Do kosztów zaliczymy także taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnej, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, koszty ogłoszenia w prasie itp.

Warto jednak dodać, że jest również możliwość uzyskania zwolnienia z podatku dochodowego. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT)
mówi, że ulga mieszkaniowa przysługuje, jeśli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości (w tym przypadku: z zamiany) został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym przeprowadzono transakcję. Znane są indywidualne interpretacje podatkowe, które potwierdzają możliwość uzyskania zwolnienia z podatku (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 stycznia 2014 r.).

Teresa Michniak, WGN Nieruchomości