Dodatkowe koszty zakupu mieszkania. Znasz je wszystkie?

Transakcyjne koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego

Kupno mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością poniesienia dość wysokich kosztów transakcyjnych. Największym będzie opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) w wysokości 2 proc. Stawka podatku nie podlega negocjacji i nie można z niej zrezygnować. Jej wartość jest zazwyczaj pobierana bezpośrednio przez notariusza, który przekazuje ją do właściwego oddziału urzędu skarbowego. Oprócz podatku od czynności cywilnoprawnych trzeba też pamiętać o wydatkach takich jak:

Taksa notarialna – jest to wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę kupna – sprzedaży. Jej maksymalna wartość została określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Kwota jest uzależniona od wartości nieruchomości i może wynosić:

• Od wartości do 3000 zł – taksa wynosi 100 zł,
• Od wartości powyżej 3000 zł do 10 000 zł – taksa to 100 zł + 3 proc. nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
• Od wartości powyżej 10 000 do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• Od wartości powyżej 30 000 do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• Od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• Od wartości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• Od wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Powyższe ceny wskazują wartość maksymalną, jednak w praktyce często można liczyć na znacznie korzystniejsze stawki i dodatkowe upusty. Ostateczna cena taksy notarialnej jest indywidualnie ustalana z notariuszem.

Odpis aktu notarialnego – z reguły nie jest to wysoki wydatek, jednak koszty są tu indywidualnie ustalane przez notariuszy. Najczęściej potrzebujemy 1 lub 2 odpisów aktu notarialnego (na potrzeby własne oraz dla banku). Cena odpisu wynosi od 6 do 20 zł/stronę.

Wpis prawa własności w księgę wieczystą – jest to opłata o charakterze stałym, wynosi 200 zł i nie zmienia się względem wartości nieruchomości.

Prowizja agencji nieruchomości – większość inwestorów poszukujących mieszkań z rynku wtórnego korzysta z pomocy agencji nieruchomości. Warto pamiętać o wydatku poniesionym na ten cel. Standardowa stawka agencji wynosi 2,5 proc. plus wartość 23 proc. podatku VAT. Jednak coraz częściej pojawiają się atrakcyjniejsze oferty agencyjne, których oprocentowanie nie przekracza nawet 2 proc.

Transakcyjne koszty zakupu mieszkania z rynku pierwotnego

Łączna wysokość opłat transakcyjnych jest nieco niższa niż w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Najistotniejszy jest brak podatku od czynności cywilno-prawnych, a także brak kosztów opłacenia agencji nieruchomości. Podstawowe wydatki transakcyjne związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego to:

Taksa notarialna – maksymalne stawki są takie same jak w przypadku opłat dotyczących kupna mieszkania z rynku wtórnego.

Odpis aktu notarialnego – wartość odpisu jest zmienna i zależy od stawek konkretnego notariusza.

Otwarcie księgi wieczystej – dotyczy wszystkich nieruchomości, które nie mają jeszcze własnej księgi wieczystej. Opłata jest niezmienna i wynosi 60 zł.

Wpis prawa własności w księgę wieczystą – opłata o stałym charakterze. Jej wartość wynosi 200 zł.

Wartość opłat transakcyjnych nie jest wysoka, należy jednak pamiętać, że większość mieszkań na rynku pierwotnym znajduje się w stanie deweloperskim. Oznacza to, że trzeba je będzie wykończyć. Trudno jednoznacznie określić koszty tego przedsięwzięcia. Warto wycenić koszty wykończenia wszystkich pomieszczeń. Można też wstępnie przyjąć, że średnia cena wykończenia metra kwadratowego wynosi 700-1000 zł. Szczegółowe koszty wszystkich prac i produktów* obliczysz tutaj.*

Koszty związane z zakupem mieszkania na kredyt

Wszystkie powyższe wydatki dotyczą zakupu mieszkania ze środków własnych. Podczas kupna ze wsparciem kredytu hipotecznego trzeba się liczyć z kosztami dodatkowymi. Podstawowym wydatkiem dodatkowym będzie opłacanie prowizji kredytowej. Jej standardowa stawka to ok. 2 proc. kwoty kredytowej. Czasem trzeba się też liczyć z opłatami za założenie konta bankowego, wyrobienie karty itp. Jednak na tym nie koniec wydatków. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt - oprócz wpisu prawa własności w księgę wieczystą - konieczne będzie też uiszczenie opłat za:

Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą – opłata notarialna o charakterze stałym. Jej wartość to 200 zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej – standardowa stawka to 250 zł.

Ubezpieczenie nieruchomości z cesją – każdy bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia nieruchomości. Wysokość ewentualnego odszkodowania jest scedowana na rzecz banku, co stanowi dla niego podstawowe zabezpieczenie. Wysokość ubezpieczenia jest kwestią indywidualną. Niektórzy kredytodawcy wymagają ubezpieczeń dodatkowych (np. od zdarzeń losowych). Takie wymogi dodatkowo podwyższają kwotę ubezpieczenia.

Ubezpieczenie pomostowe – większość banków wymaga tego rodzaju zabezpieczenia. Obowiązuje ono w czasie wpisywania hipoteki (może to zająć kilka tygodni). W tym okresie ubezpieczenie pomostowe staje się jedynym zabezpieczeniem finansowym banku. Jego wartość jest zmienna i zależy od ubezpieczyciela przedstawionego przez bank.

Warto dokładnie obliczyć kompleksowy koszt kredytu. Po zsumowaniu wszystkich rat okaże się, że bank - pożyczając ci 300 000 zł na 30 lat, otrzymuje z powrotem prawe pół miliona (średnie oprocentowanie założone na poziomie 3,5 proc.).

Całkowity koszt zakupu mieszkania

W zestawieniu wydatków uwzględniono koszty związane z zakupem mieszkania o wartości rynkowej 200 000 zł.

Rynek pierwotny

Prowizja agencji nieruchomości (2 proc.)

4 000,00 zł

0,00 zł

Podatek od czynności cywilnoprawnych

4 000,00 zł

0,00 zł

Opłaty notarialne (z VAT)

1 931,10 zł

1 931,10 zł

Założenie księgi wieczystej

0,00 zł

60,00 zł

Wpis prawa własności w księgę wieczystą

200,00 zł

200,00 zł

Opłaty kredytowe

Wpis prawa własności w księgę wieczystą

200,00 zł

200,00 zł

Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą

200,00 zł

200,00 zł

Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej

250,00 zł

250,00 zł

Prowizja od udzielenia kredytu (2 proc.)

4 000 zł

4 000 zł

Ubezpieczenie

250,00 zł

250,00 zł

7 091,10 zł

Z wyliczenia wynika, że realny koszt zakupu mieszkania o wartości rynkowej 200 000 zł wynosi:

• 215 031 zł w przypadku mieszkania z rynku wtórnego.
• 207 091 zł w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego.