Dodatkowe koszty zakupu mieszkania. Ile naprawdę będzie kosztować twoje mieszkanie?

Od 1 stycznia 2014 r. każdy, kto stara się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jest zobowiązany do wniesienia min. 5% wkładu własnego. W praktyce koszty zakupu mieszkania są jednak znacznie większe. Na co jeszcze trzeba mieć zgromadzony kapitał? Podpowiadamy, jakie dodatkowe koszty musisz wziąć pod uwagę przy zakupie mieszkania.

Na co jeszcze musisz mieć odłożone pieniądze, biorąc kredyt hipoteczny na zakup mieszkania? Między innymi na pokrycie kosztów bankowych związanych z zaciągnięciem kredytu oraz na wszelkie koszty związane z wykończeniem mieszkania. Jak sobie z tym poradzić? Z jednej strony należy krytycznym okiem spojrzeć na swoją zdolność kredytową, a z drugiej dokładnie przeliczyć czekające cię koszty. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania o wartości ok. 300 tys. zł i wymaganym przez bank minimalnym wkładzie stanowiącym 5% wartości mieszkania należy dysponować środkami w wysokości 15 tys. zł. To kwota, którą musisz wnieść jako wkład własny. To jednak nie wszystkie koszty, jakie jesteś zobowiązany uiścić, kupując mieszkanie...

Zakup mieszkania: koszty transakcyjne

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, musisz wnieść kilka opłat związanych z zakupem mieszkania. Pierwszy koszt to opłata notarialna, która przy wartości mieszkania 300 tys. zł może wynieść ok. 1700 zł. W tej kwocie mieści się wynagrodzenie dla notariusza (powiększone o VAT) oraz opłata sądowa.

Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 23 stycznia 2013 roku. Notariusze zazwyczaj stosują maksymalne stawki, można jednak próbować negocjować. Kolejny koszt, którego nie ominiesz, to założenie księgi wieczystej plus wpis właścicielski, co daje łącznie kwotę 260 zł. Niezbędny też będzie odpis aktu notarialnego, który jest dodatkowo płatny. Akt notarialny ma przeważnie kilka-kilkanaście stron, a każda strona to koszt rzędu 10 zł. Jednostkowo niedużo, ale z reguły potrzebujesz 2-3 odpisów – dla siebie, do banku, do sądu.

Zakup mieszkania: koszty bankowe

Idźmy dalej, czyli do banku. Jeżeli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny, pamiętaj o prowizji, którą pobiera bank za udzielenie kredytu. Waha się ona pomiędzy 1 a 3% w zależności od banku, aktualnych promocji, a czasem nawet od zdolności kredytowej. W wielu przypadkach bank dokłada kwotę prowizji do ogólnej wartości udzielonego kredytu, ale nie jest to regułą. Dlatego warto upewnić się, jakie zasady obowiązują w twoim banku, aby nie okazało się, że będziesz musiał wpłacić dodatkowo kilka tysięcy złotych na prowizję bankową.

Ponadto banki oczekują, że kredyt hipoteczny będzie spłacany z rachunku prowadzonego w banku udzielającym kredytu. W większości przypadków jest to konto bezpłatne o charakterze „technicznym” – służące jedynie do pobierania raty kredytu. Warto jednak sprawdzić, czy bank, w którym planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, nie obciąży cię również kosztami prowadzenia rachunku.

Zakup mieszkania: koszty ubezpieczeń

Do ogólnych kosztów kredytu hipotecznego dochodzą także koszty dodatkowych ubezpieczeń, które należy wykupić, finansując zakup mieszkania z kredytu hipotecznego.

Pierwsze ubezpieczenie, którego będzie wymagał bank, to ubezpieczenie pomostowe. Od momentu wypłaty kredytu hipotecznego do chwili uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku, kredyt nie jest zabezpieczony (nie ma pokrycia w nieruchomości, która nie jest jeszcze prawnie własnością kredytobiorcy). Jeżeli kupujesz mieszkanie w bloku, który jest już wybudowany, okres przejściowy trwa niedługo. Jednak kiedy kupujesz mieszkanie, które na razie jest „dziurą w ziemi”, musisz się liczyć z dodatkową opłatą przez kilka czy kilkanaście miesięcy.

Bank może też wymagać wykupu ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego. Wysokość wkładu własnego jest ustalana indywidualnie przez każdy bank. Minimalnie będzie to 5%, ale tak jak do tej pory bank może uznać, że wkład własny powinien wynieść 20% wartości kredytu. Gdy nie dysponujesz taką kwotą i starasz się o kredyt na 95% wartości mieszkania, musisz liczyć się z wykupieniem ubezpieczenia niskiego wkładu od "brakujących" 15%. Ubezpieczenie należy zapłacić za 3, 4 bądź 5 lat z góry. Jeżeli po tym czasie nadal nie zostanie uzupełniona różnica, bank naliczy opłaty za kolejny okres, pobierane w postaci podwyższonej marży.

To jeszcze nie wszystko. Bank może również wymagać od kredytobiorcy ubezpieczenia na życie, a także ubezpieczenia od utraty pracy. Żadne z nich nie jest obowiązkowe, lecz wybrane banki mogą w umowie zawrzeć punkt mówiący, że jest to jeden z warunków udzielenia kredytu. Ostatnie z wymaganych przez bank ubezpieczeń to ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest ono obowiązkowe, a jego koszt może wynieść od kilku złotych miesięcznie do nawet kilkuset.

Zakup mieszkania: koszty wykończenia

Odebrałeś klucze, masz wreszcie swoje wymarzone mieszkanie i… gołe ściany, betonowe podłogi, brak drzwi wewnętrznych, pustą kuchnię, łazienkę. Dużo pracy i wydatków. To moment, kiedy okazuje się, że wszystkie do teraz poniesione koszty były tylko częścią tego, co jeszcze należy zainwestować w mieszkanie. Przeglądając portale budowlane, możesz przeczytać, że średni koszt wykończenia mieszkania stanowi minimum 10% jego wartości - czyli przy omawianym przykładzie wyniesie on około 30 tys. zł.

Koszty zakupu mieszkania: podsumowanie

Poniżej przedstawiono zbiorcze koszty, z jakimi należy się liczyć, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym za kwotę o wartości 300 tys. zł.

Wkład własny 5%

Prowizja banku 1,5%

Założenie księgi wieczystej

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Odpisy notarialne

Opłata notarialna (kiedy formalności załatwiamy indywidualnie)

Wykończenie mieszkania 10%

Koszty łącznie

15 000,-

4 500,-

60,-

200,-

500,-

1 700,-

30 000,-

51 960,-

*opracowanie własne Aspiro, 10.01.2014

Jak widać z powyższych wyliczeń, koszty wkładu własnego to tylko wierzchołek góry lodowej. Na ostateczne koszty ma wpływ wiele składowych, od których nie ma odstępstwa. Z drugiej strony ceny mieszkań na rynku są jeszcze stosunkowo niskie w porównaniu z wcześniejszymi latami i wiele mieszkań czeka na potencjalnych właścicieli. Do tego Rekomendacja S w tym roku obliguje do 5% wkładu własnego, natomiast z każdym kolejnym rokiem próg ten będzie podnoszony o kolejne punkty procentowe, aż do wymaganych 20% w roku 2017. Wówczas środki własne, jakimi będziesz musiał dysponować, by kupić nieruchomość, będą dużo wyższe.

Andrzej Wojda, Aspiro