Dlaczego nie chcemy wynajmować?
Dane Eurostatu wskazują, że z roku na rok wzrasta odsetek Polaków wynajmujących swoje lokum na zasadach rynkowych. Mimo tego, popularność rynkowego najmu w Polsce nadal pozostaje relatywnie mała (nawet w porównaniu z Czechami i Słowacją). Nowa strategia mieszkaniowa rządu zakłada znaczącą popularyzację najmu. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że osiągnięcie takiego celu wymaga skoordynowanych działań przynajmniej przez kilkanaście lat.
Mała popularność najmu to cecha całego naszego regionu …
Można spodziewać się, że pod względem popularności najmu, Polska jeszcze przez długi czas nie dorówna europejskim liderom w tym zakresie. Mowa o takich krajach jak Austria, Dania, Holandia, Niemcy, Szwajcaria oraz Szwecja. W każdym z tych państw, lokum wynajmowane na zasadach rynkowych, zamieszkuje przynajmniej 30 proc. populacji.
Analogiczny wynik dotyczący Polski, wciąż nie przekracza 5 proc. W naszym kraju ponad dwukrotnie popularniejszy jest najem preferencyjny. Do tej kategorii, Europejski Urząd Statystyczny (Eurostat) zalicza m.in. najem realizowany przez spółdzielnie, samorządy oraz TBS-y. Warto zdawać sobie sprawę, że obserwowany w Polsce spadek popularności najmu preferencyjnego, wynika głównie z wykupu mieszkań komunalnych i spółdzielczych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert z portalu * RynekPierwotny.pl*.
Dane Europejskiego Urzędu Statystycznego wskazują, że relatywnie mała popularność rynkowego wynajmu jest cechą charakterystyczną m.in. dla nowych krajów UE z Europy Środkowej, Południowej i Wschodniej. W grupie tych państw, tylko Czechy wyróżniają się odsetkiem ”rynkowych” najemców przekraczającym 10 proc. Rekordowo małą popularność najmu na zasadach rynkowych obserwujemy m.in. w Rumunii oraz na Litwie. Specyfika państw postkomunistycznych dotycząca najmu, wynika z kilku czynników.
Ważną rolę odgrywa niechętne nastawienie ludności do rozwiązań wolnorynkowych, które nie zapewniają własności mieszkania. Trzeba również pamiętać, że w takich państwach jak na przykład Polska, Słowenia, Estonia, Węgry, Litwa i Bułgaria sektor państwowy oraz spółdzielczy zaspokajają większą część potrzeb związanych z najmem. Co ciekawe, Polska cechuje się dużo większą popularnością preferencyjnego najmu niż np. Holandia, Niemcy, Szwajcaria oraz Szwecja.
RynekPierwotny.pl Niska liczba ofert przykłada się na wysoki poziom czynszów
W przypadku naszego kraju i kilku innych państw ”nowej unii”, mała popularność wynajmu na zasadach rynkowych wynika również z wysokiego poziomu czynszów w dużych miastach. Trzeba pamiętać, że to właśnie wiodące ośrodki miejskie są chętnie wybierane przez młodych pracowników. Takie osoby mając w perspektywie opłacanie czynszu większego od raty kredytu, wybierają własność mieszkaniową obciążoną hipoteką przez kolejne 20–30 lat.
Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl opisywana sytuacja przypomina nieco błędne koło. Relatywnie niewielka podaż mieszkań na wynajem w dużych miastach, przekłada się na wysoki poziom czynszów i wspiera zaciąganie kolejnych kredytów hipotecznych (kosztem popularności rynkowego najmu). Znaczenie mają również czynniki specyficzne dla poszczególnych państw. W przypadku Polski, kluczowym problemem wydają się długotrwałe procedury eksmisyjne (związane m.in. z niedoborem mieszkań socjalnych).
Warszawa jest najlepszym przykładem polskiego miasta z wygórowanym poziomem czynszów. Po odpowiednim przekształceniu danych UBS można obliczyć, że przeciętny dorosły i zatrudniony mieszkaniec polskiej stolicy, przez 97 godzin musi pracować na wynajem umeblowanego M2 (wynik dla 2015 r.).
W rankingu dotyczącym dostępności najmu na terenie europejskich metropolii, Warszawa wypada gorzej niż na przykład Berlin, Wiedeń, Sztokholm, Madryt, Amsterdam, Bruksela, Rzym, Bratysława, Paryż oraz Praga (patrz poniższa tabela). Warto zwrócić uwagę, że w 2015 r. bardzo dobre wyniki osiągnęły miasta z państw cechujących się rozwiniętym rynkiem najmu (Berlin - 49 godzin pracy na wynajem M2, Wiedeń - 53 godziny, Zurych - 65 godzin, Sztokholm - 72 godziny).
RynekPierwotny.pl Wspieranie wynajmu jest celem na kolejnych kilkanaście lat
Można cieszyć się z tego, że najem od pewnego czasu odgrywa większą rolę w mieszkaniowych planach rządzących. Świadczą o tym programy realizowane przez poprzedni i obecny rząd (Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz Mieszkanie Plus). Osobną kwestią pozostaje jednak ocena jakości obydwu inicjatyw.
Z punktu widzenia rodzimych polityków, celem powinno być stopniowe zwiększenie udziału ”rynkowych” najemców do poziomu obecnie notowanego na Słowacji oraz w Czechach (ok. 10–15 proc.). Taka zmiana zwiększyłaby mobilność młodych pracowników i stabilizująco wpłynęła na ceny mieszkań – dodaje Andrzej Prajsnar. Dwukrotnego lub trzykrotnego wzrostu popularności rynkowego najmu, oczywiście nie można osiągnąć w ciągu jednej kadencji Parlamentu.
Kluczową kwestią wydaje się popularyzacja najmu okazjonalnego, budowa brakujących mieszkań socjalnych (ok. 80 000–100 000) i zmiana przepisów usprawniająca eksmisje. Wbrew pozorom, prywatnym najemcom nie są potrzebne rządowe subwencje albo znaczące obniżki podatków. Takie osoby najczęściej skarżą się na problemy dotyczące przewlekłych eksmisji.