Czy spekulanci „podbijają” ceny mieszkań? Analizujemy zjawisko flippingu

Ostatnie pięć lat upłynęło pod znakiem rosnących cen polskich mieszkań. Tak długi okres utrzymywania się wzrostowego trendu nie jest częstym zjawiskiem. Trudno się zatem dziwić, że przez ostatnie lata pewną popularność zdobył tak zwany flipping. Chodzi o zarabianie na szybkiej odsprzedaży mieszkań. Doświadczeni inwestorzy zajmujący się flippingiem mogą zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych na jednej transakcji (np. po wcześniejszym wyremontowaniu mieszkania). Działalność takich osób wzbudza jednak pewne kontrowersje, a sami flipperzy bywają oskarżani o „podbijanie” cen mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy takie oskarżenia są uzasadnione. W pierwszej kolejności warto jednak wyjaśnić, na czym dokładnie polegają tzw. flipy mieszkaniowe.

Flipperzy wytrwale szukają cenowych okazji

W Internecie nie znajdziemy jednej i powszechnie obowiązującej definicji flippingu. Na ogół przyjmuje się, że jest to sposób zarabiania na krótkoterminowej inwestycji w nieruchomości (trwającej do 12 miesięcy - 24 miesięcy). W polskich warunkach flipperzy interesują się przede wszystkim mieszkaniami o typowej wielkości, ponieważ takie lokale można szybko odsprzedać. Kluczem do sukcesów we flippingu jest umiejętność znajdowania prawdziwych okazji cenowych. Taka umiejętność przyda się również wtedy, gdy ceny mieszkań szybko rosną. Zakup lokalu za cenę znacznie mniejszą od jego rzeczywistej wartości, zawsze pomaga zwiększyć osiągany zysk.

Flipperzy szukają inwestycyjnych okazji np. podczas licytacji komorniczych. Sposobem na zakup lokalu poniżej ceny rynkowej jest również znalezienie osoby potrzebującej pilnie pieniędzy albo zamierzającej szybko pozbyć się kłopotliwego mieszkania. Przykładem takiej osoby może być Polak na stałe mieszkający za granicą, który odziedziczył „M” w ojczystym kraju i zamierza szybko spieniężyć spadek. Ciekawe oferty można czasem znaleźć również u deweloperów. Przykładem są projekty deweloperskie, w przypadku których inwestorowi zależy na szybkiej sprzedaży kilku ostatnich lokali.

Informacje o okazjach inwestycyjnych mogą być bardzo cenne. Właśnie dlatego niektóre osoby zarabiają na samym przekazywaniu wartościowych danych innym inwestorom. Taka aktywność zarobkowa nosi nazwę sourcingu. Mogą dzięki niej zyskać np. osoby, które znalazły dobrą okazję zakupu mieszkania, ale nie mogą dokonać transakcji (samodzielnie lub „na spółkę”).

Remont mieszkania czasem jest zbyteczny …

Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl osoby zajmujące się flippingiem, stosują różne strategie zarabiania na szybkiej odsprzedaży lokali. Wiele zależy od specyfiki konkretnego mieszkania oraz jego stanu. Generalnie rzecz biorąc, flipperzy wybierają jeden z trzech wariantów. Wariant pierwszy polega na odsprzedaży lokum bez inwestowania w niego pieniędzy. Takie rozwiązanie może zapewnić spore zyski, jeżeli rynkowe ceny metrażu szybko rosną. Część inwestorów decyduje się na zupełnie inny wariant. Mowa o kompleksowym remoncie mieszkania, które cechuje się sporym potencjałem (np. ze względu na dobrą lokalizację).

Często wybierany jest też wariant kompromisowy. Chodzi o częściowy remont lub odświeżenie mieszkania na zasadzie „minimum kosztów - maksimum efektu”. Mieszkaniowy inwestor decyduje się na prace, które są niezbyt kosztowne, ale zapewniają dobry efekt wizualny. Przykładem jest częściowe malowanie mieszkania albo wymiana fug pomiędzy płytkami (zamiast kładzenia nowej glazury).

Flipperzy raczej nie mają wpływu na rynek

Na stronach internetowych propagujących flipping można znaleźć udokumentowane przykłady inwestycji, które zapewniły zysk wynoszący np. 50 000 zł w ciągu 6 miesięcy. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że osiągnięcie tak dużych korzyści finansowych w krótkim czasie nie jest łatwe. Prawdziwych okazji inwestycyjnych trzeba szukać poza największymi portalami ogłoszeniowymi (np. na przetargach i licytacjach). Właśnie dlatego pojedynczy flipper raczej nie dokonuje częstych transakcji. Może się okazać, że taka osoba na kolejną bardzo dobrą ofertę inwestycyjną będzie czekać wiele miesięcy.

Wg portalu RynekPierwotny.pl trudno jest dokładnie oszacować, jaki udział w sprzedaży lokali mieszkalnych mają transakcje dokonywane przez flipperów. Wydaje się jednak, że wpływ flipów mieszkaniowych na cały rynek pozostaje niewielki. Wyniki ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród pośredników nieruchomości wskazują, że tylko 8% używanych mieszkań jest kupowanych z myślą o zyskownej odsprzedaży. Transakcje realizowane przez flipperów stanowią pewną część wspomnianego wcześniej wyniku (tzn. 8%). Warto również pamiętać, że flipperzy często są zainteresowani lokalami, których raczej nie kupi przeciętny Kowalski. Mowa o mieszkaniach pochodzących np. z licytacji komorniczych lub spółdzielczych przetargów.