Lepiej wynajmować kawalerkę czy większe „M”?

Osoby zastanawiające się nad inwestycją w wynajem mieszkania często mają dylemat związany z wielkością takiego lokum. Metraż wynajmowanych lokali waha się od 20 do ponad 100 mkw. W praktyce oferty najmu zdecydowanie najczęściej dotyczą typowych kawalerek oraz mieszkań dwu- i trzypokojowych. Wbrew pozorom obszerne mieszkania nie zawsze zapewniają inwestorom większe zyski. Często okazuje się, że ich wynajem jest mniej rentowny niż w przypadku kawalerki. Większe wynagrodzenie dla wynajmującego może nie być proporcjonalne do wyższych kosztów utrzymania i remontów kupionego „M”.

Kawalerka zwykle zapewnia wyższą stopę zwrotu niż większe mieszkanie

Zależności pomiędzy zyskiem z najmu małych lokali (30 mkw.) oraz nieco większych „M” (50 mkw.) można przeanalizować na przykładzie sześciu krajowych metropolii (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska). - Obliczenia zaprezentowane w poniższej tabeli uwzględniają między innymi przeciętne stawki wynajmu i zakupu za 1 mkw. mieszkań, koszt wykończenia nowego lokum kupionego pod wynajem, koszty transakcyjne (m.in. taksę notarialną), koszty remontów, amortyzację oraz podatek – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Jeżeli chcesz nawiązać kontakt z solidnymi ekipami budowlanymi - wypełnij krótki formularz i nawiąż kontakt z firmami remontowymi.

Po podsumowaniu dość skomplikowanych obliczeń okazuje się, że pięcioletni zysk z wynajmu mieszkania o powierzchni 30 i 50 mkw. jest najwyższy w Warszawie (odpowiednio: 36 098 zł i 43 971 zł). Analogiczne wyniki dla najmniej rentownej lokalizacji (Łódź) wynoszą tylko 10 727 zł oraz 6391 zł. Warto zwrócić uwagę, że w czterech przypadkach (Gdańsk, Łódź, Poznań i Wrocław) pięcioletni zysk osiągany przez posiadacza mniejszego mieszkania przekracza analogiczny wynik obliczony dla lokalu o powierzchni 50 mkw. Taka sytuacja wystąpi, jeżeli wyższy czynsz dla wynajmującego tylko częściowo rekompensuje większe koszty zakupu, wykończenia i remontów bardziej obszernego „M”.

Różnice pomiędzy zyskami z wynajmu przykładowych mieszkań o powierzchni 30 mkw. i 50 mkw. stają się jeszcze bardziej widoczne, jeżeli weźmiemy pod uwagę cenę kupionego lokalu i obliczymy roczną stopę zwrotu (z uwzględnieniem inflacji). Taka wartość odzwierciedlająca roczny zysk wynajmującego wynosi:

• Warszawa - 2,99 proc. (lokal 30 mkw.), 2,51 proc. (lokal 50 mkw.)
• Kraków - 2,07 proc. (lokal 30 mkw.), 1,71 proc. (lokal 50 mkw.)
• Łódź - 1,13 proc. (lokal 30 mkw.), 0,57 proc. (lokal 50 mkw.)
• Wrocław - 2,63 proc. (lokal 30 mkw.), 1,69 proc. (lokal 50 mkw.)
• Poznań - 1,30 proc. (lokal 30 mkw.), 1,83 proc. (lokal 50 mkw.)
• Gdańsk - 2,48 proc. (lokal 30 mkw.), 1,69 proc. (lokal 50 mkw.)

Nawet w najbardziej rentownej metropolii (Warszawa) różnica pomiędzy stopą zwrotu może skłaniać inwestora do zakupu mniejszego lokalu.

Za wyborem M1 do wynajmu przemawiają również względy demograficzne

W kontekście powyższych obliczeń warto wspomnieć, że za wynajmem mniejszych mieszkań przemawia nie tylko aktualna kalkulacja ekonomiczna. Spore znaczenie mają również przemiany społeczne i demograficzne. Można oczekiwać, że z roku na rok będzie wzrastał odsetek samotnych osób. Ten proces może dotyczyć różnych grup wiekowych (zarówno seniorów, jak i młodszych singli). Z oczywistych względów kawalerka jest optymalnym rozwiązaniem dla samotnego najemcy, który ceni swoją prywatność. Taka osoba może również wynająć niewielkie mieszkanie dwupokojowe (np. o powierzchni 35 mkw.). Z punktu widzenia inwestora kompaktowe M2 jest nawet lepszym wyborem niż kawalerka, bo zapewnia większe możliwości dostosowania swojej oferty do potrzeb samotnych osób, par oraz młodych rodziców.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl