Jak nie stracić, kupując mieszkanie?

Najlepiej od ksiąg wieczystych. Znajdziesz tu najpotrzebniejsze informacje na temat nieruchomości, ponieważ księga wieczysta to swego rodzaju biblia nieruchomości. Niezwykle pomocna okazuje się w tym wypadku elektroniczna wersja KW na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (o ile oczywiście dla danej nieruchomości jest prowadzona elektroniczna wersja księgi wieczystej - w przeciwnym wypadku należy postarać się o papierowy odpis z dowolnego wydziału ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym). Księgi wieczyste nie muszą być prowadzone dla wszystkich nieruchomości – takim przykładem jest spółdzielcze prawo własności. W takim przypadku należy sprawdzić akt notarialny, który poświadcza prawo do nieruchomości.

Przede wszystkim trzeba się upewnić, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest jej właścicielem. Z treści księgi działu II dowiesz się również, kto był uprzednio właścicielem, a także, czy są obecnie współwłaściciele (jeśli tak, należy się upewnić, że wyrażają zgodę na sprzedaż nieruchomości).

Treść działu III księgi wieczystej to informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych. Tu wymieniane są roszczenia i prawa osobiste, wynikające na przykład z umowy najmu, pierwokupu, odkupu, timesharingu czy dożywocia.

Przykładowo umowa dożywocia zakłada, że zbywca przekazuje nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości (lub osoba mu bliska) może w tej nieruchomości mieszkać, a nabywca zobowiązuje się na dożywotnie utrzymanie zbywcy, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Dla przyszłych właścicieli nieruchomości oznacza to, że w wypadku braku zgody rzeczywistego właściciela sprzedaż obciążona jest wadą prawną, a dodatkowo poniesiesz koszty związane z utrzymaniem dożywotnika.

Bardzo ważną kwestią dotyczącą działu III księgi wieczystej jest fakt, iż nie wszystkie prawa i obowiązki, mające istotny wpływ na korzystanie z nieruchomości, muszą zostać ujawnione. Dotyczy to m.in. umowy dzierżawy, najmu, służebności drogi i przesyłu czy właśnie... umowy dożywocia. Najlepiej zabezpieczyć się pisemnym poręczeniem zbywcy, że nieruchomość, którą chcesz kupić, nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, a także dopilnować, aby w umowie znalazła się klauzula o braku praw osób trzecich do nieruchomości i braku postępowań sądowych i administracyjnych względem nieruchomości.

Dział IV to hipoteki ustanowione na nieruchomości. W tym wypadku należy dopilnować, aby wszelkie hipoteki zostały wykreślone przed zakupem nieruchomości.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto zażądać od właściciela dostarczenia zaświadczenia o braku zameldowanych tam osób. Istotna jest data jego wydania. Przykładowo, jeśli zostało wystawione ono trzy miesiące wcześniej, niż doszło do transakcji sprzedaży, w tym czasie stan faktyczny mógł się zmienić, dlatego warto mieć takie zaświadczenie wystawione zgodnie z datą sprzedaży nieruchomości.

Jako przyszły właściciel musisz się upewnić, że wszystkie zaległości związane z mieszkaniem są uregulowane. Możesz żądać stosownego zaświadczenia, a dla większego bezpieczeństwa dołączyć takie dokumenty do umowy jako załącznik. W skład załączników powinny wchodzić: zaświadczenie wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię z tytułu opłat czynszowych, z urzędu gminy z tytułu niezalegania z podatkami od nieruchomości, a także z zakładu energetycznego (brak zalegania z opłatami za energię elektryczną).

Kupując mieszkanie od przedsiębiorcy, musisz zwrócić uwagę nie tylko na obciążenia hipoteczne, ale również na to, czy firma nie ma zaległości podatkowych. Często jest tak, że prywatne nieruchomości są wpisywane jako siedziba przedsiębiorstwa, co pozwala na dokonanie odpisu amortyzacyjnego od środka trwałego. Aby uniknąć problemów związanych z zaległościami podatkowymi i składkowymi, warto wystąpić do właściwego urzędu skarbowego i ZUS-u o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu.

Autor: Katarzyna Surma, WGN Nieruchomości

src="http://i.wp.pl/a/f/jpeg/34857/logo-wgn.jpeg"/>