Ile jest warte twoje mieszkanie?

Mieszkanie jest warte dokładnie tyle, ile klient jest w stanie za nie zapłacić. To stara prawda, która jednak nie rozwiązuje problemu, jaki sprzedający mają z wyceną nieruchomości. Ta z pozoru prosta czynność potrafi sprawić sporo problemów, a błędy mogą słono kosztować.

Czynników wpływających na cenę mieszkania jest bardzo wiele. Przy wycenie liczą się m.in. lokalizacja, sąsiedztwo i okoliczna infrastruktura, wiek i stan techniczny budynku oraz zastosowane materiały. Istotny wpływ na cenę mają też standard wykończenia, wyposażenie oraz stałe opłaty, z jakimi będzie się musiał liczyć potencjalny nabywca. Nie bez znaczenia jest piętro, na którym znajduje się mieszkanie, oraz to, na którą stronę świata wychodzą okna. Do tego sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i to samo mieszkanie może mieć dziś zupełnie inną wartość niż kilka lat temu.

Co zrobić, by właściwie ocenić wartość sprzedawanej nieruchomości?

Najprostszym sposobem jest oczywiście odwiedzenie portali ogłoszeniowych. Na stronach, takich jak Otodom, znajdziesz tysiące ofert, które mogą być prawdziwą skarbnicą wiedzy. Prawdopodobnie odnajdziesz tam podobne mieszkania z tej samej okolicy, a ich ceny mogą być dla ciebie ważną wskazówką. Trzeba jednak pamiętać, że podane w ogłoszeniach kwoty bywają pobożnymi życzeniami sprzedających, które często różnią się od ostatecznych cen.

- Nie ma żadnej pewności, czy ceny ofertowe kiedykolwiek zamienią się w cenę transakcyjną i czy są choćby zbliżone do wartości rynkowej. To są tylko czyjeś pomysły na wartość nieruchomości, czasami mniej, czasami bardziej mądre – przestrzega Zbigniew Barański, rzeczoznawca majątkowy i pośrednik, właściciel firmy Terra Nieruchomości. - Natomiast rzeczoznawca majątkowy lub doświadczony pośrednik, który ma dostęp do cen transakcyjnych i tworzy sobie ich bazę, może na jej podstawie oszacować wartość rynkową właściwie – dodaje.

Samodzielna wycena wartości mieszkania

Jeśli ktoś chciałby mimo wszystko pokusić się o samodzielną wycenę, powinien pamiętać o podstawowych prawidłowościach rządzących rynkiem nieruchomości. Najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę jest* lokalizacja.* Identyczne mieszkania potrafią osiągać diametralnie różną wartość w zależności nie tylko od miasta, ale i od jego dzielnicy, a nawet jej fragmentu. Zwykle niższą wartość osiągają mieszkania położone na obrzeżach, wszystko zależy jednak od specyfiki konkretnego miasta. Wpływ na cenę ma także sąsiedztwo – bliskość parków, miejsc kultury oraz rekreacji, ale i dostęp do komunikacji publicznej, szkół i przedszkoli, sklepów, lokali gastronomicznych czy urzędów.

Ile jest warte mieszkanie na parterze?

Ważne jest nie tylko położenie budynku, ale też umiejscowienie mieszkania w ramach danego bloku lub kamienicy. Największą wartość w budynkach bez windy osiągają lokale położone na pierwszym lub drugim piętrze. Jeśli winda jest dostępna – także wyższe piętra są dla klientów atrakcyjne, choć zwykle najwyższa kondygnacja oraz parter są nieco tańsze. Należy zwracać uwagę nie tylko na piętro, ale też stronę świata. Ze względu na słabsze nasłonecznienie, najniższe ceny osiągają mieszkania, których okna wychodzą na północ lub północny wschód. Z drugiej strony – potencjalni klienci bardziej docenią lokal z oknami wychodzącymi na zielone podwórze niż ruchliwą ulicę. Dodatkowym atutem, zwiększającym cenę mieszkania, jest balkon, atrakcyjny rozkład pomieszczeńi ciekawa architektura budynku.

Duże, małe, stare, nowe czy może do remontu?

Istotne znaczenie ma wielkość lokalu. Przeliczając cenę całego mieszkania na jego powierzchnię, pamiętać należy, że im jest ono większe, tym mniej wart jest metr kwadratowy. Natomiast, co oczywiste, cena całości rośnie wraz z metrażem.

Ważny jest także materiał, z jakiego zbudowano blok, data jego powstania i stan techniczny.Droższe będzie mieszkanie w nowoczesnym i energooszczędnym budynku niż podobny lokal w bloku z wielkiej płyty. Tym bardziej że materiały i energooszczędność mają wpływ na przyszłe rachunki potencjalnego klienta.Rozważając zakup, z pewnością będzie w stanie zapłacić nieco więcej za mieszkanie, w którym rachunki i czynsz będą niskie.

Na wartość mieszkania oczywiście wpływa także jego stan, wyposażenie i obecny standard. Jeśli wymaga ono pilnego remontu – cena będzie niższa, jeśli natomiast przyszły klient zastanie w nim nowoczesną kuchnię i łazienkę – można żądać nieco więcej.

Ryzyko samodzielnej wyceny

Porównując swoje mieszkanie do innych, należy brać pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Warto też pomyśleć o skorzystaniu z oferty biur obrotu nieruchomościami. Pośrednicy nie mają problemów z podaniem realnej wartości mieszkania. Zdecydowanym plusem powierzenia im wyceny jest dobra znajomość lokalnego rynku oraz brak naturalnej skłonności właścicieli do zawyżania wartości mieszkania. – Jeżeli ktoś oszacuje wartość samodzielnie, w dwóch przypadkach może ponieść stratę. Jeśli przesadzi z wartością – straci mnóstwo czasu i nigdy nie sprzeda mieszkania. Jeżeli natomiast nie doszacuje wartości – nigdy nie dowie się, że za swoje mieszkanie mógł dostać zdecydowanie więcej – twierdzi Zbigniew Barański.

Jarosław Krawczyk, Otodom

Materiał pojawił się w serwisie dzięki uprzejmości Otodom.pl