Ile trzeba dopłacić za wykończenie nowego mieszkania?

W internecie pełno jest artykułów porównujących średnie ceny nowych i używanych lokali. Czytając te opracowania, trzeba pamiętać, że na polskim rynku zdecydowana większość nowych mieszkań jest oferowana w stanie deweloperskim (bez armatury sanitarnej, powłok malarskich, pokrycia podłóg i drzwi wewnętrznych). To oznacza, że statystyczne ceny mieszkań deweloperskich są nieco zaniżone. Osoby kupujące taki lokal przed podjęciem ostatecznej decyzji powinny sprawdzić, ile będzie kosztowało wykończenie i urządzenie mieszkania. Może się bowiem okazać, że przy dodatkowych kosztach na poziomie 1500 zł/mkw. trzeba będzie zmienić plany albo wnioskować o wyższy kredyt hipoteczny. Koszty wykończenia mają znaczenie także w kontekście wyboru między rynkiem pierwotnym i wtórnym.
Średni standard i brak taniej robocizny skutkuje kosztami na poziomie 1500 zł/mkw.
Wyznaczenie ogólnego przedziału kosztów wykończenia jest stosunkowo trudne. Trzeba brać pod uwagę przede wszystkim różne gusta i możliwości finansowe nabywców lokali – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Dobrą wskazówką są jednak informacje dostarczane przez różne kalkulatory budowlane. Dane serwisu kb.pl wskazują, że wykończenie mieszkania deweloperskiego (50-55 mkw.) w przeciętnym standardzie kosztuje ok. 1500 zł/mkw. Takie koszty oprócz pełnej robocizny i kompletnego wyposażenia uwzględniają również meble oraz podstawowy sprzęt AGD/RTV (pralka, telewizor, zmywarka, lodówka). Osoba wybierająca materiały wykończeniowe wyższej jakości oraz drogie wyposażenie stosunkowo łatwo przekroczy granicę 2500 zł/mkw. Możliwości obniżenia kosztów wykończenia (np. do 1000 zł/mkw.) są znacznie mniejsze. Warto pamiętać, że cięcie kosztów skutkuje użyciem materiałów gorszej jakości oraz szybszym remontem w dłuższej perspektywie czasowej. Wyjątek dotyczy osób, które mogą liczyć na darmową robociznę (samodzielnie
wykonując część prac) albo pomoc członków rodziny i znajomych.
Po wliczeniu kosztów wykończenia rosną różnice cen nowych i używanych lokali
Warto sprawdzić, jak przeciętny koszt wykończenia wpływa na różnice cenowe pomiędzy mieszkaniami z rynku pierwotnego i wtórnego. Dane Narodowego Banku Polskiego dla IV kw. 2016 r. wskazują, że używany metraż jest tańszy od ofert z rynku deweloperskiego. Na terenie poszczególnych miast wojewódzkich, przeciętna cena mkw. używanego lokalu stanowi od 70 (Łódź) do 94 proc. (Warszawa) analogicznej stawki obliczonej dla rynku pierwotnego. W przypadku takich miast jak Warszawa i Kraków można uznać, że ceny nowych oraz używanych mieszkań są zbliżone. Trzeba jednak pamiętać o różnicach dotyczących lokalizacji. Mieszkania deweloperskie z najniższej półki cenowej często znajdują się w peryferyjnych lokalizacjach, gdzie jest bardzo mało starszych „M”.

Uwzględnienie kosztów wykończenia zwiększa cenową przewagę rynku wtórnego. Warto zwrócić uwagę, że w mniejszych miastach koszt robocizny będzie niższy od warszawskich lub krakowskich stawek. Podobne oszczędności trudno osiągnąć w przypadku wyposażenia (np. sprzętu AGD) i materiałów wykończeniowych tej samej jakości.
Przeciętny koszt wykończenia (1500 zł/mkw.) będzie stanowił 20 proc. początkowej wartości statystycznego nowego mieszkania z Warszawy. Analogiczny wynik dla Łodzi przy nieco niższym koszcie wykończenia spowodowanym tańszą robocizną (1300 zł/mkw.) wynosi aż 27 proc. ceny zapłaconej deweloperowi.

Zakup starszego mieszkania oznacza natychmiastowy albo znacznie szybszy remont
Informacje z tabeli sugerują, że po uwzględnieniu kosztów wykończenia różnica cenowa pomiędzy nowymi i używanymi lokalami staje się bardzo znacząca. W tym kontekście trzeba jednak pamiętać, że do ceny używanych mieszkań jest już wliczony stopień zużycia technicznego i koszt remontów koniecznych do wykonania w najbliższym czasie. Osoba kupująca używane „M” na pewno nie uniknie poważnych wydatków, które będą się wiązały z generalnym remontem. Takie prace remontowe prawdopodobnie zostaną wykonane znacznie szybciej niż pierwszy remont mieszkania kupionego w stanie deweloperskim.