Wynajmujący czy najemca - Kto zapłaci za szkody?
Każda osoba wynajmująca mieszkanie, bierze pod uwagę fakt, że w lokalu użytkowanym przez najemcę, może dojść do zniszczeń. Czasem szkody wykraczają poza mieszkanie czasowo przekazane najemcy. Z takim przypadkiem mamy do czynienia m.in. po zalaniu sąsiednich lokali. Warto dowiedzieć się, kto będzie odpowiedzialny za szkody związane z podtopieniem położonych niżej „M”. Wbrew pozorom, taka sytuacja nie jest zupełnie oczywista. Czasem odpowiedzialność może ponosić nawet wykonawca instalacji albo zarządca budynku. Kwestiom związanym ze szkodami „zalaniowymi”, nie bez przyczyny poświęcono wiele opracowań prawnych.
**Odpowiedzialność za zalanie jest uzależniona od winy **
Na wstępie warto wyjaśnić, że kwestie dotyczące odpowiedzialności za zalanie mieszkania, zostały uregulowane przez kodeks cywilny (KC). Wspomniany akt prawny zawiera między innymi artykuł 433 mówiący, że „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl cytowany artykuł 433 KC wprowadza surowe zasady odpowiedzialności, które są niezależne od winy osoby zajmującej mieszkanie w chwili zdarzenia. Istnieją jednak wątpliwości odnośnie tego, czy art. 433 KC powinien dotyczyć zalań w ramach budynku, czy jedynie wylania cieczy na zewnątrz (przez okno).
Niestety na przestrzeni lat Sąd Najwyższy zajmował dość zróżnicowane stanowisko we wspomnianej kwestii. Obecnie kluczowa wydaje się uchwała Sądu Najwyższego (SN) z 19 lutego 2013 roku (sygn. akt III CZP 63/12). W ramach tej dość kontrowersyjnej uchwały SN stwierdził, że osoba zajmująca mieszkanie odpowiada za zalanie sąsiadów tylko na zasadzie winy (patrz art. 415 KC). Dlatego poszkodowany w obliczu sporu będzie musiał wykazać winę sąsiada użytkującego „zalewający” lokal. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl rozstrzygnięcie sprawy nie zawsze wskazuje jednak na winę aktualnego użytkownika mieszkania (np. najemcy). Czasem okazuje się, że odpowiedzialność ponosi właściciel mieszkania (wynajmujący), fachowiec wykonujący instalację wodno - kanalizacyjną/grzewczą lub podmiot administrujący budynkiem (np. wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia).
Odpowiedzialność zarządcy będzie możliwa, jeżeli źródło wycieku zlokalizowano na odcinku instalacji znajdującym się w częściach wspólnych budynku. W przypadku budynków wielorodzinnych, granicę pomiędzy lokalem i częściami wspólnymi wyznaczają zawory odcinające przy pionowych elementach instalacji. Jeżeli nie ma takich zaworów, to granicą między mieszkaniem oraz częściami wspólnymi przebiega na łączeniu poziomych elementów instalacji (zmierzających do konkretnego mieszkania) oraz elementów pionowych („pionów”) służących większej liczbie użytkowników lokali.
**Najemca też powinien zwracać uwagę na stan instalacji **
W większości przypadków, winą za zalanie sąsiadów nie można obarczyć zarządcy budynku lub wykonawcy instalacji wodno - kanalizacyjnej albo instalacji centralnego ogrzewania. Taka sytuacja sprawia, że roszczenia trzeba kierować do użytkownika mieszkania lub właściciela „M”. W przypadku najmu, użytkownikiem jest najemca (osoba płacąca czynsz), podczas gdy wynajmujący posiada status właściciela lokalu. Niekiedy mamy do czynienia z klarownymi sytuacjami. Wątpliwości nie wzbudza np. wina najemcy, który nie zakręcił wody w wannie i poszedł spać. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że na wokandę czasem trafiają sprawy trudniejsze do oceny. Są one zwykle związane z awariami instalacji zawierających różne ciecze (np. instalacji wodno - kanalizacyjnej lub instalacji centralnego ogrzewania).
W przypadku wspomnianych awarii, najemcy często bronią się wskazując na odpowiedzialność wynajmującego za właściwy stan lokalu. Zgodnie z artykułem 662 paragraf 1 KC: „wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują jednak, że do obowiązków najemcy (realizowanych na własny koszt) należą m.in. drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających odpływ oraz dopływ wody. Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że najemca powinien naprawiać i konserwować urządzenia sanitarne oraz przewody odpływowe wspomnianych urządzeń aż do pionów zbiorczych. Wg portalu RynekPierwotny.pl dokładna interpretacja wszystkich wymienionych zasad zależy od decyzji sądu oraz wcześniejszego orzecznictwa. Spore znaczenie ma również to, czy awaria nastąpiła na wskutek niewłaściwego użytkowania instalacji przez najemcę. Warto także pamiętać, że umowa najmu mieszkania może wprowadzać inny podział obowiązków dotyczących napraw, niż ten przewidziany przez kodeks cywilny.
Wszystkie powyższe rozważania są ważne również dla osób potencjalnie zagrożonych zalaniem przez swoich sąsiadów. Tacy właściciele mieszkań powinni w miarę możliwości wykupić dobre ubezpieczenie obejmujące szkody „zalaniowe”. W praktyce może się bowiem okazać, że otrzymanie odszkodowania od sąsiada będzie problematyczne.