Tysiące mieszkań pójdą na przymusową sprzedaż?

Istotnym problemem polskiej "mieszkaniówki" jest niska jakość stanowionego prawa. Przykładem może być ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która w ciągu 20 lat była nowelizowana aż 31 razy i stanowiła powód dla 17 orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego. Problemy interpretacyjne stwarza także prawo budowlane, ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawa o własności lokali. Pojawiają się informacje wskazujące, że rząd zamierza niebawem wprowadzić zmiany do tego ostatniego aktu prawnego, który reguluje między innymi zasady działania wspólnot mieszkaniowych. To dobra wiadomość, bo zaplanowane modyfikacje przepisów są potrzebne. Chodzi zwłaszcza o ułatwienie przymusowej sprzedaży zadłużonych lokali. Niestety, można odnieść wrażenie, że rząd zapomniał o kilku problematycznych kwestiach.

Licytowanie mieszkań dłużników ma być łatwiejsze

Po zajrzeniu na stronę Rządowego Centrum Legislacji, dowiemy się nieco więcej na temat planów nowelizacji ustawy o własności lokali. Podpowiedź stanowi projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali (numer z wykazu: UB2). Jeżeli chodzi o przepisy dotyczące działalności wspólnot mieszkaniowych, to szczególnie ważny wydaje się pomysł doprecyzowania artykułu 16 ustawy o własności lokali.

Warto nadmienić, że wspomniany przepis od dawna daje możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem dotyczącym przymusowej sprzedaży lokalu należącego do jednego z sąsiadów. Kiedy możliwa jest taka radykalna sankcja? Otóż, ustawa o własności lokali wskazuje, że mieszkanie może zostać zlicytowane jeśli jego właściciel długotrwale zalega z uregulowaniem opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu regulaminowi porządku domowego albo poprzez swoje niewłaściwe zachowanie utrudnia sąsiadom korzystanie z lokali.

Słabym punktem art. 16 ustawy o własności lokali jest to, że w obecnym brzmieniu nie precyzuje on, jak duże zaległości mogą stanowić podstawę do przymusowej sprzedaży "M". Między innymi dlatego sądy są ostrożne w kontekście orzekania o przymusowej sprzedaży. Stanowi ona bowiem bardzo dużą ingerencję w konstytucyjne prawo własności. Rząd postanowił zatem doprecyzować, że zaległości względem wspólnoty o wymiarze co najmniej rocznym będą uzasadniały wnioskowanie o przymusową sprzedaż mieszkania.

Osób zagrożonych przez nowe przepisy będzie sporo

Nie wiadomo jeszcze, kiedy planowana zmiana przepisów wejdzie w życie i jak często będą z niej korzystać wspólnoty mieszkaniowe. Liczba właścicieli mieszkań teoretycznie zagrożonych licytacją swojego "M" przez komornika, na pewno jednak wzrośnie. Najnowsze dostępne dane GUS-u z końca 2018 r. wskazują, że wówczas około 15% lokali z budynków zarządzanych przez wspólnoty cechowało się zadłużeniem z tytułu opłat (głównie zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów ogrzewania, wody i wywozu śmieci). Na każde z około 510 000 zadłużonych mieszkań we wspólnotach, średnio przypadały zaległości wynoszące 1564 zł. Niestety, nie można ustalić, ile osób posiadało dług względem swojej wspólnoty mieszkaniowej większy niż np. 5000 zł - 10 000 zł.

Zarządca łatwiej wejdzie do mieszkania w razie awarii?

Wiemy, że rząd zamierza zmienić jeszcze jedną ważną kwestię, której nie uwzględnia jednak projekt oznaczony numerem UB2 w Rządowym Centrum Legislacji. Chodzi o wprowadzenie przepisów, które umożliwią zarządcy budynku skuteczne przeprowadzenie kontroli stanu instalacji w mieszkaniu nawet jeśli właściciel "M" jest temu przeciwny. Nie można także wykluczyć uchwalenia regulacji pozwalających zarządcy na wejście do mieszkania w asyście służb mundurowych, gdy ma miejsce awaria zagrażająca sąsiadom. Obecnie w ustawie o własności lokali brakuje odpowiednich przepisów regulujących kwestię "awaryjnego" wejścia do mieszkania. Chodzi o zasady podobne do tych z artykułu 6 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Trzeba uregulować np. kwestię samodzielnych zebrań

Rządowe plany nowelizacji ustawy o własności lokali cieszą i trzeba mieć nadzieję, że szczegółowe przepisy będą przemyślane. Wydaje się natomiast, że rząd zapomniał o kilku problemach. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują między innymi na konieczność ustawowego umożliwienia mieszkańcom samodzielnego przeprowadzenia zebrania w sytuacji, gdy zarząd lub zarządca ociąga się z wyznaczeniem terminu pomimo wniosku osób posiadających odpowiedni udział w części wspólnej budynku (min. 10%). W dalszym ciągu wątpliwości wzbudza też brak bardziej jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy balkony i loggie stanowią część wspólną budynku.