Państwo ureguluje nam nawet kolor dachu?

Osoby planujące budowę nowego domu, zwykle zdają sobie sprawę, że ich inwestycja będzie musiała spełnić liczne wymagania. Chodzi nie tylko o ogólnokrajowe przepisy prawa budowlanego i rozporządzenia o warunkach technicznych budynków oraz innych aktów prawnych. W praktyce duże znaczenie mają również postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Spora część przyszłych inwestorów nie jest świadoma tego, że wspomniany plan poza przeznaczeniem gruntów oraz usytuowaniem budynków może determinować np. kolor dachu i elewacji nowego domu. Temat wpływu miejscowych planów na kolor domu wydaje się szczególnie ciekawy w kontekście wyroku, który niecały rok temu wydał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie.

Ustawa z 2003 r. daje samorządom pewną swobodę

Problemy właścicieli domów, które nierzadko są nagłaśniane przez media, stanowią potwierdzenie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może znacząco ingerować w wygląd nowych budynków. Jeżeli chcemy dowiedzieć się, z jakich przepisów wynika taka zasada, to trzeba zajrzeć do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). Ten akt prawny określa obowiązkowe i dodatkowe elementy miejscowego planu. Gmina nie powinna w ramach planu wykraczać poza elementy wymienione przez ustawę z 27 marca 2003 r. Wyjątkiem są kwestie wynikające z kilku innych ustaw (głównie prawa ochrony środowiska oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Artykuł 15 ustęp 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. informuje, że w zależności od potrzeb miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może określać między innymi: "sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów". Gmina powinna jednak odpowiednio uzasadnić ograniczenie praw inwestorów charakterystyką danego terenu, a także jego funkcją i sposobem przyszłego zagospodarowania (zobacz: A. Plucińska-Filipowicz, A. Kosicki [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2021, art. 15).

Zbyt restrykcyjna gmina naraża się na spory sądowe

Gmina wprowadzająca zbyt restrykcyjne regulacje, powinna się liczyć z ewentualnym zaskarżeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Sąd administracyjny może stwierdzić nieważność miejscowego planu między innymi wtedy, gdy uzna, że gmina przekroczyła zakres tzw. władztwa planistycznego. Sądowa kontrola planu miejscowego polega na stwierdzeniu, czy gmina uchwaliła ten akt prawa miejscowego zgodnie z przepisami, a zwłaszcza, czy nie nadużyła swoich uprawnień (patrz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2012 r. - sygnatura akt II OSK 840/12 oraz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 listopada 2009 r. - sygnatura akt II SA/Wr 678/08).

Niedawny wyrok WSA jest korzystny dla inwestorów

Jeżeli chodzi o orzecznictwo sądów administracyjnych, to z całą pewnością warto zwrócić uwagę na wyrok WSA, który zapadł niecały rok temu. Mowa o Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 lutego 2022 r. (sygn. akt II SA/Ol 943/21). Wspomniane orzeczenie olsztyńskiego WSA dotyczyło sytuacji inwestorów, którzy wybudowali dom posiadający grafitowy dach. Okazało się, że taki kolor jest niezgodny z jednym paragrafem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z postanowieniami miejscowego planu w ciągu 90 dni. Podobnie restrykcyjny był wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego, do którego odwołali się inwestorzy.

Pechowi właściciele domu następnie złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, gdyż nie chcieli przemalowywać dachu na kolor ceglastoczerwony lub zmieniać pokrycia dachowego. Rozstrzygnięcie WSA było pozytywne dla inwestorów, bo sąd administracyjny uchylił dwie decyzje nadzoru budowlanego. Analizowany wyrok stwierdza, że właściciele domu wykonali budowę zgodnie z projektem budowlanym i na podstawie ostatecznej oraz prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji, nakaz zmiany koloru dachu nie jest zasadny zdaniem olsztyńskiego sądu. Niestety, sąd nie zawsze musi być równie przychylny dla inwestora, co sugeruje konieczność dokładnego sprawdzenia przez projektanta dokumentacji z zapisami miejscowego planu. Taką zgodność weryfikuje również urząd przed wydaniem pozwolenia na budowę.