Zakup mieszkania na wynajem - czy to się opłaca?

Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem jest bezpieczna?

Zakup mieszkania warto wziąć pod uwagę, jeśli zależy ci na długoterminowym zysku. To obecnie najpopularniejszy sposób na pomnożenie pieniędzy. Bezsprzecznie największą zaletą tego typu inwestowania jest bezpieczeństwo. Biorąc pod uwagę fakt, jak dużym ryzykiem obarczone są np. fundusze inwestycyjne, zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem wydaje się rozsądnym rozwiązaniem – długotrwałym i pewnym. Równie bezpieczną formą inwestowania są lokaty bankowe, jednak przy obecnym oprocentowaniu (1,5-3 proc. w skali roku) zysk z wynajmu nieruchomości (3-7 proc. w skali roku) okazuje się znacznie korzystniejszy. Korzystając z internetowego kalkulatora, możesz samodzielnie obliczyć potencjalne koszty i przychody przy wynajmie mieszkania w celach inwestycyjnych.

Do zalet tego rodzaju inwestowania można też zaliczyć amortyzację nieruchomości. Dzięki niej zapewniasz sobie szybszy zwrot gotówki. Założenie jest takie, że mieszkanie na wynajem, jak każdy inny towar, z upływem czasu się zużywa. Amortyzacja pozwala zmniejszyć obciążenia podatkowe związane z użytkowaniem nieruchomości - czy to na własne potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, czy też w przypadku, gdy lokal jest oddany do odpłatnego użytkowania.

Aby skorzystać z odpisów amortyzacyjnych, trzeba wpisać lokal do ewidencji środków trwałych, po ustaleniu jego wartości początkowej (cena + obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości). Podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową amortyzacji, ale mogą wybrać jej stawkę (albo z wykazu stawek - 1,5 proc. dla nieruchomości mieszkalnych - albo określić ją indywidualnie). Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, co kwartał lub też jednorazowo raz na koniec roku. Najkorzystniejsze są odpisy miesięczne. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową lokalu lub do momentu zbycia lokalu albo jego likwidacji.

Indywidualna stawka amortyzacji (podwyższona) dotyczy mieszkania wprowadzonego po raz pierwszy do ewidencji podatnika, które jest używane lub zostało ulepszone.

Inwestuj w lokale, na które jest największy popyt

Nie trzeba nikogo przekonywać, że mieszkania, na które jest największy popyt, najszybciej się zwracają i są bezpieczną inwestycją. Obecnie najchętniej poszukiwane są nieruchomości do 50 mkw. W biurach nieruchomości pojawiają się również zapytania o kawalerki. Jeśli jednak myślisz o długoterminowym zarobku, najlepiej wziąć pod uwagę mieszkanie dwupokojowe (około 45 mkw.). Ważne, aby był to lokal rozkładowy, z oddzielnymi pokojami.

Przed wyborem zastanów się, do jakiej grupy odbiorców chcesz trafić ze swoją ofertą. Najczęściej i najchętniej wybieranym w Polsce targetem są studenci. Powód? Taki najemca jest w miarę bezpieczny. Masz gwarancję, że nie "zasiedzi się" w mieszkaniu. To może być problem, zwłaszcza jeśli osoba wynajmująca zaczyna rościć sobie prawa do twojego lokum, argumentując to własnym wkładem finansowym w mieszkanie. Tym niemniej długotrwała współpraca może być korzystna - wybór studenta jako najemcy tego nie wyklucza. Jednocześnie, jeśli zdecydujesz się wynająć mieszkanie studentom, przy ewentualnym zerwaniu umowy najmu masz dużą szansę znalezienia nowego lokatora w krótkim czasie, zwłaszcza w większym mieście. Wadą studenckiego najmu może być natomiast konieczność częstszego odświeżania mieszkania, jeśli jednak zdecydujesz się np. wynająć lokum rodzinie z dziećmi, ryzyko może być jeszcze większe. Trzeba też zaznaczyć, że ze strony studentów oczekiwania względem wynajmowanego mieszkania nie są wygórowane, można zatem
mniej zainwestować w remont. Mieszkania tzw. ekskluzywne mogą przynieść większy zysk, jednak znalezienie najemcy będzie znacznie trudniejsze.

Druga sprawa to rynek, z którego chcesz korzystać. Pod względem inwestycyjnym zdecydowanie bardziej interesujący jest rynek wtórny. W tym przypadku mieszkania są tańsze, potrzebujesz mniej środków na odświeżenie, a przy tym jest większa szansa, że znajdziesz najemcę, gdyż koszt wynajmu będzie prawdopodobnie znacznie niższy niż w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, ze względu na standard nieruchomości.

Kolejnym ważnym czynnikiem przy wyborze mieszkania jest jego lokalizacja. Warto pomyśleć szczególnie o mieszkaniu w centrum miasta. Kupując nieruchomość w dobrej lokalizacji, możesz liczyć na wzrost jego wartości w długim terminie. Staje się ona również towarem, który w razie potrzeby można szybko upłynnić. Do mieszkań usytuowanych w centralnych punktach miasta najłatwiej znaleźć najemcę. Przy założeniu, że grupą docelową są studenci, a uczelnie najczęściej zlokalizowane są właśnie w centrum miasta lub w jego pobliżu, na takie mieszkanie będzie największy popyt.

Warto kupić lokal w nieco gorszym stanie za mniejszą kwotę i nieco więcej zainwestować w remont. De facto jednak i tak wydaje się mniej, niż gdybyś zdecydował się na mieszkanie w pełni wyremontowane i odświeżone. Stosunkowo niewielkim kosztem można doprowadzić lokum do stanu na wynajem. Wystarczy, że wyniesiesz stare meble, położysz panele, pomalujesz ściany, by mieszkanie znacznie zyskało na wyglądzie i wartości. Koszt wykończenia lub remontu możesz szybko obliczyć tutaj.

Dla przykładu, w centrum Łodzi za metr kwadratowy mieszkania do remontu zapłacisz ok. 3500 zł, za lokum urządzone i odświeżone - w granicach 4300 zł. Jeśli weźmiesz pod uwagę 45-metrowe mieszkanie, w pierwszym przypadku musisz wyłożyć 157 500 zł, w drugim - 193 500 zł. W mieszkaniu w Łodzi, które trzeba odświeżyć, należałoby zrobić gładź, pomalować ściany, położyć panele, odświeżyć łazienkę i kuchnię, ewentualnie wymienić okna. Cena remontu wraz z podstawowym umeblowaniem wahałaby się w okolicach 600 zł/mkw., co daje ok. 27 tys. zł. W efekcie na lokalu, które sam przygotujesz pod wynajem, oszczędzasz 9 tys. zł. Jeśli zdecydujesz się tylko na odświeżenie lokum, możesz zaoszczędzić jeszcze więcej. Sporo zyskujesz również wtedy, gdy sam podejmiesz się przeprowadzenia remontu, a przynajmniej części prac.

W każdym mieście w Polsce ta sytuacja przedstawia się podobnie. Różnica w cenach nieruchomości wyremontowanych i tych do odświeżenia jest na podobnym poziomie. Także na remont w każdym przypadku musisz wydać podobną kwotę.

Wysokość czynszu i ceny mieszkań

Wysokość czynszu jest zależna m.in. od lokalizacji mieszkania, rodzaju budownictwa, daty wybudowania lokalu (w skład czynszu wchodzi fundusz remontowy, jego wysokość zwiększa się w miarę upływu lat w związku z koniecznością przeprowadzania większych remontów). Z reguły wyższy czynsz czeka cię w centrum miasta, ale niekoniecznie, np. w nowym budownictwie na osiedlu w centrum Łodzi za czynsz zapłacisz ok. 300 zł, w starym budownictwie w tym samym mieście i tej samej lokalizacji - ok. 500 zł. Niższej stawki czynszu - ok. 150 zł - można się spodziewać w przypadku kamienicy (za to znacznie więcej zapłacisz za ogrzewanie). Jednocześnie wysokość czynszu w starym budownictwie na obrzeżach Łodzi potrafi wynieść nawet 600 zł.

Podobnie jest z cenami wynajmu, chociaż tutaj widać większą regularność. Najwięcej zapłacisz w stolicy. Ceny wynajmu kawalerki wahają się tu w granicach 1500 zł. Za mieszkanie dwupokojowe zapłacisz ponad 2100 zł, a za trzypokojowe - ok. 3200 zł. Najwyższej kwoty możesz się spodziewać w centrum Warszawy. Równie wysokie stawki spotkasz na Żoliborzu czy Mokotowie. Jeśli szukasz tańszego rozwiązania, musisz skierować poszukiwania na obrzeża miasta.

Na nieco niższe ceny możesz liczyć w Krakowie. Tu również chętnie przyjeżdżają studenci, więc warto rozważyć tę propozycję. Za wynajem kawalerki zapłacisz 1200-1400 zł, mieszkanie dwupokojowe to koszt 1700-1900 zł, natomiast trzypokojowy lokal - 2300-2600 zł. Znacznie tańsze są mieszkania w Łodzi. Ceny wynajmu kawalerek wahają się tam między 700 a 1200 zł, dwupokojowego lokum – 1300-1600 zł, trzypokojowego – do 1700 zł. Ceny wynajmu są oczywiście zależne od wielu czynników. Również w Łodzi można trafić na kawalerkę za 1500 zł – w nowym budownictwie, dobrej lokalizacji, jest to jednak rzadki okaz.

Spodziewany zysk z wynajmu mieszkania

Biorąc pod uwagę powyższe dane, przeanalizujmy, jakich zysków można się spodziewać przy założeniu, że dysponujesz własną gotówką.

Na początek sprawdźmy, ile trzeba zapłacić za mieszkanie w trzech większych miastach Polski. Jeśli zdecydujesz się na zakup w centrum Warszawy, za 45-metrowe mieszkanie zapłacisz ok. 520 tys. zł (średnia cena za metr kwadratowy w Śródmieściu to ponad 11 tys. zł). W centrum Krakowa lokal o tej samej powierzchni będzie kosztował ok. 400 tys. zł (cena za metr kwadratowy to ok. 9 tys. zł). Znacznie taniej kupisz w Łodzi. Nieruchomość o tej samej powierzchni w śródmieściu to koszt rzędu 180 tys. zł (cena mkw. to ok. 4 tys. zł). Pod uwagę wzięto mieszkania gotowe do wynajmu.

Przy zakupie mieszkania na wynajem należy doliczyć opłatę za notariusza – ok. 1 proc. wartości nieruchomości oraz podatek PCC – 2 proc. wartości nieruchomości (nie dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego). Opodatkowane są też przychody z prywatnego najmu. Te można rozliczać dwojako: według skali podatkowej, płacąc podatek od uzyskanego dochodu (a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania; pamiętaj jednak, że tak uzyskany dochód przy ustalaniu rocznego zobowiązania podatkowego łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi skalą podatkową) bądź ryczałtowo, płacąc podatek od uzyskanego z tego tytułu przychodu według stawki ryczałtu ewidencjonowanego 8,5 proc. W wyliczeniach bierzemy pod uwagę drugi sposób rozliczenia.

Jeśli zdecydujesz się na zakup w Warszawie, musisz wyłożyć 520 tys. zł. Do tego dolicza się 15 600 zł (notariusz + PCC). Łącznie trzeba zatem wydać 536 600 zł. Za wynajem miesięcznie możesz otrzymać 2500 zł (w tym czynsz ok. 450 zł i media ok. 150 zł), co daje 1900 zł zysku co miesiąc. Roczny podatek od przychodu z tytułu najmu wynosi 1938 zł. Możesz więc liczyć na roczny przychód w wysokości 20 900 zł, czyli zwrot z inwestycji wynosi niecałe 4 proc. w skali roku.

W Krakowie na dwupokojowe mieszkanie na wynajem w śródmieściu zapłacisz 400 tys. zł. Dodatkowe koszty wynikające z nabycia nieruchomości to 12 tys. zł, co daje w sumie 412 tys. zł zainwestowanej gotówki. Lokum wynajmiesz za 1900 zł (czynsz ok. 350 zł, media 150 zł). Miesięczny dochód to 1400 zł, a roczny podatek – 1428 zł. W ciągu roku zarobisz na inwestycji 15 400 zł. Zatem w tym przypadku możesz liczyć na zwrot z inwestycji w wysokości nieco ponad 4 proc. w skali roku.

Aby zainwestować w Łodzi, potrzebujesz najmniej gotówki – 180 tys. zł. Po doliczeniu opłaty za notariusza i podatek PCC wychodzi 185 400 zł do zainwestowania. Jeśli za wynajem uzyskasz 1600 zł (czynsz ok. 300 zł, media 150 zł), możesz liczyć na dochód miesięczny w wysokości 1150 zł. Od zysku musisz odliczyć rocznie 1173 zł z tytułu podatku od najmu - wychodzi 12 650 zł dochodu w ciągu roku. Zwrot szacuje się w tej sytuacji na blisko 7 proc. w skali roku.

Gdzie najlepiej zainwestować?

Są miasta w Polsce (jak Warszawa czy Kraków), gdzie rynek jest już nasycony mieszkaniami na wynajem i rentowność inwestycji wydaje się niższa niż w innych rejonach. Opłaty za wynajem nie są tak wysokie w porównaniu z cenami mieszkań, m.in. ze względu na dużą konkurencję na rynku. W Łodzi i podobnych jej miastach ceny nieruchomości są znacznie niższe (studenci chętniej wynajmują tu mieszkania, niż kupują), a opłata za wynajem dość wysoka w stosunku do ceny lokum, więc taką inwestycję warto wziąć pod uwagę. W każdym analizowanym przypadku zwrot inwestycji w skali rocznej jest i tak wyższy niż oprocentowanie lokaty.

Jeżeli dysponujesz większą gotówką, lepiej jest zainwestować w dwa tańsze mieszkania, np. w Łodzi, niż w jedno droższe w Warszawie. Jeśli natomiast masz znacznie mniejszą kwotę, możesz skorzystać z kredytu hipotecznego. Dla przykładu kredyt na zakup mieszkania w Łodzi będzie kosztował 320 tys. zł (przy założeniu, że oprocentowanie kredytu to 4 proc. w skali roku, a okres kredytowania 25 lat. Wkład własny minimalny – 20 tys. zł. Do wkładu własnego trzeba doliczyć ok. 5 tys. zł opłaty notarialnej i PCC. Przy takiej kwocie kredytu i okresie kredytowania miesięczna rata to ok. 1050 zł. Z wcześniejszej analizy wiemy, że zysk z wynajmu po odliczeniu podatku to 12 650 zł rocznie. Zwrot z inwestycji szacuje się zatem na poziomie 4 proc. w skali roku (rentowność inwestycji obliczamy w stosunku do wkładu własnego).

Powyższe wyliczenia nie zakładają puli remontowej, ponieważ jest to indywidualna kwestia. Tym niemniej mieszkanie raz na 5 lat trzeba przynajmniej odświeżyć.