Używane „M” będzie znacznie tańsze?

Najmniejsze różnice cenowe - na warszawskim oraz krakowskim rynku

W trakcie kilku ostatnich lat dwa miasta o największej liczbie mieszkańców (Warszawa, Kraków) wyróżniały się szczególnie niskim poziomem różnic cenowych pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego na temat transakcyjnych cen 1 mkw. mieszkania wskazują, że opisywana sytuacja nie uległa żadnej zmianie. Od lipca do września 2016 roku średni koszt zakupu nowego metrażu w Warszawie był tylko o 396 zł/mkw. (5,4 proc.) większy od analogicznego wyniku z rynku wtórnego. Porównywalna różnica obliczona dla Krakowa wyniosła 478 zł/mkw. (8,2 proc.). Specyficzna sytuacja Warszawy i Krakowa wynika z dużej rozpiętości cenowej na rynku. W najdroższych dzielnicach przeważają używane mieszkania z ceną zawyżającą średnią, a na peryferiach można znaleźć tanie lokale, których koszt zakupu obniża statystyki dla całego rynku pierwotnego.

Wśród miast z największą różnicą cenową pomiędzy ofertą używanych i nowych mieszkań trzeba wymienić:

• Łódź (nowy metraż średnio o 44,0 proc. droższy od oferty rynku wtórnego)
• Katowice (42,3 proc.)
• Bydgoszcz (34,2 proc.)
• Gdynię (31,6 proc.)
• Kielce (26,7 proc.)

W dwóch pierwszych miastach (Łódź, Katowice) relatywnie niskie ceny używanych lokali wynikają z kłopotów demograficznych oraz dużej podaży starszego metrażu. Łódzcy i katowiccy deweloperzy nie chcą konkurować cenowo z rynkiem wtórnym i skupiają swoją mało aktywną działalność na budowie mieszkań o ponadprzeciętnej cenie.

- Archiwalne dane NBP z sześciu metropolii wskazują, że bardzo duża różnica cenowa pomiędzy łódzkim rynkiem pierwotnym i wtórnym nie jest czymś nowym – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. W III kw. 2006 roku, mieszkania sprzedawane przez łódzkich deweloperów, statystycznie były nawet o połowę droższe od oferty rynku wtórnego. Warto również zwrócić uwagę, że w Krakowie zróżnicowanie cenowe rynku pierwotnego oraz wtórnego znacząco się zmniejszyło. W przypadku Warszawy i Wrocławia też mieliśmy do czynienia z ciekawym zjawiskiem. Stołeczne lokale z rynku pierwotnego aż do 2013 r. były statystycznie tańsze od swoich używanych odpowiedników. Na wrocławskim rynku, taką zależność można było zauważyć do 2011 r. Zmiana relacji między cenami nowych i używanych lokali mogła wynikać z rosnącej presji rynku pierwotnego na prywatnych sprzedawców.

Przy podejmowaniu decyzji zakupowej trzeba wziąć pod uwagę wszystkie koszty

Warto pamiętać, że wyniki zaprezentowane powyżej mają charakter typowo statystyczny i opierają się na dużej liczbie transakcji. Tymczasem nabywca lokalu zwykle ma do wyboru tylko kilka interesujących ofert. Mowa o mieszkaniach, które są zadowalające pod względem lokalizacji i mieszczą się w ustalonym przedziale cenowym. Przy porównywaniu konkurencyjnych lokali (nie tylko nowych i używanych), oprócz ceny trzeba uwzględnić różnice wynikające z:

• różnej energochłonności i większego zużycia ciepła w przyszłości (to kwestia szczególnie istotna w przypadku budynków starszych niż 20 lat, które nie zostały dodatkowo ocieplone)
• kosztów wykończenia lokalu kupowanego w stanie deweloperskim (np. 800 zł/mkw. – 1600 zł/mkw.) oraz potrzebnych remontów starszych mieszkań
• wyższego prawdopodobieństwa kosztownych napraw i remontów (np. wymiany wind oraz instalacji) w starszych budynkach

Oczywiście dla wielu osób decydujące mogą być również inne kwestie, które jeszcze trudniej wycenić (np. obecność punktów usługowych w pobliżu lub estetyka budynku). Wybór jest szczególnie trudny, jeżeli porównywane lokale znajdują się w budynkach z tego samego okresu. Dla mieszkań deweloperskich największą konkurencją są kilkuletnie lub kilkunastoletnie lokale, które mimo zbliżonej ceny cechują się dobrym wykończeniem. Osoby zainteresowane ofertą rynku wtórnego, powinny zwracać uwagę na takie „M” z minionej dekady, które na razie nie wymagają poważniejszych nakładów finansowych.