Polacy mają coraz większy problem ze spłatą kredytów hipotecznych

Z danych Krajowej Izby Komorniczej wynika, że lawinowo rośnie liczba licytacji nieruchomości. Izba przewiduje, że w najbliższych latach należy się spodziewać, że trend będzie utrzymany w związku z informacjami o znacznej liczbie zajęć w toku egzekucji.

Z danych KIK wynika, że od 2012 roku do początku 2015 liczba sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji wzrosła niemal o 100 proc. W 2012 r. wyniosła ona ponad 5,5 tys., a na koniec 2014 r. sprzedano już 9513 nieruchomości.

Czy Polacy mają coraz większe problemy z regulowaniem zobowiązań kredytowych?

Takie wnioski płyną nie tylko od komorników, ale również ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Z danych KNF wynika, że w III kw. 2015 (najnowszy raport KNF) przyrost wartości kredytów zagrożonych rok do roku wyniósł blisko 1,3 mld zł, co stanowi 12 proc. Według KNF przyrost byłby wyższy, gdyby nie sprzedaż części portfela kredytów zagrożonych. Komisja podkreśla, że silny wzrost stanu kredytów w zagrożonych wynikał m.in. z osłabienia PLN względem CHF.

Na dynamiczny wzrost wierzytelności hipotecznych wskazują też przedstawiciele firm windykacyjnych. Według nich wartość tego typu wierzytelności rośnie wykładniczo. W 2014 podaż przekroczyła 14 mld zł, rok wcześniej było to niecałe 10 mld zł. W minionym roku pobito kolejny rekord. Na rynek trafiło 14 mld zł wierzytelności detalicznych i hipotecznych, 2 mld zł długów korporacyjnych. Na rynku wtórnym sprzedano portfele warte ponad 6 mld zł.

Praktyką stało się już odsprzedawanie psujących się części portfela firm windykacyjnych. Zapoczątkował to Getin Noble Bank, który sprzedał firmie KRUK S.A. wierzytelności warte 710 mln zł, za które KURK zapłacił 230 mln. Później śladem tej transakcji poszły i inne firmy – wierzytelności zabezpieczone hipotecznie na setki milionów złotych sprzedały BZ WBK i PKO BP.

Z punktu widzenia banków sprzedaż kredytów zagrożonych jest posunięciem opłacalnym. Instytucje finansowe nie są wyspecjalizowane w windykacjach klientów. Sprzedaż wierzytelności pozwala też szybko poprawić wskaźniki finansowe i odzyskać część środków.

Ciężki los zadłużonych

Zadłużeni po „przejęciu” przez nową firmę muszą liczyć się niestety z drastycznym wzrostem kosztów związanych z długiem. Im dłużej zwlekamy, tym koszty są oczywiście wyższe. Naliczane są odsetki karne. Poza tym ewentualna procedura sądowa wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Dlatego dłużnik – już na etapie pierwszych problemów ze spłatą – powinien skontaktować się z bankiem, przedstawić otwarcie sytuację i zaproponować jakieś wyjście. Być może uda się ustalić nowy harmonogram spłaty albo czasową przerwę w spłacie do momentu unormowania sytuacji finansowej.

Mieszkania od komornika

Teoretycznie licytacje komornicze otwierają szansę taniego kupna i zapewne należy spodziewać się wzrostu ich popularności. Nieruchomości wystawione na pierwszą licytację mają cenę nie niższą niż 75 proc. ich wartości. Dopiero przy drugiej licytacji cena może spaść nawet do 2/3 wartości lub 50 proc. przy licytacji w trybie uproszczonym. Jeśli w wyniku dwóch licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, wtedy postępowanie ulega umorzeniu. Ponowne uruchomienie procedury może nastąpić po pół roku - wtedy wyznacza się kolejno I i II termin licytacji.

Choć ceny wywoławcze mogą wydawać się atrakcyjne, ewentualny zainteresowany kupnem nieruchomości poprzez licytację komorniczą musi sobie zdawać sprawę z ryzyka. Jeśli chce sfinansować transakcję kredytem, będzie dysponował ograniczonym czasem na sfinalizowanie transakcji. Wygraną licytanta potwierdza sąd (tzw. przybicie). Po uprawomocnieniu się postanowienia nowy nabywca nieruchomości musi w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania uregulować wylicytowaną kwotę pomniejszoną o rękojmię wpłaconą w gotówce (nabywca wpłaca pieniądze na rachunek depozytowy sądu). Jeśli tego nie zrobi, traci rękojmię zazwyczaj wynoszącą 10 proc. wartości nieruchomości.

Większe ryzyko wiąże się jednak z faktem, że choć wygrana jest tzw. nabyciem pierwotnym – tzn. kupnem nieruchomości bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika, to nie oznacza to, że wszelkie umowy najmu czy dożywocia nie ulegają rozwiązaniu automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. Taki stan rzeczy może powodować, że kupi się mieszkanie z niechcianym lokatorem. Wtedy pozbycie się go wymaga przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Choć stający do licytacji mają prawo na dwa tygodnie przed licytacją obejrzeć nieruchomość, w praktyce bywa to problematyczne. Warto też, zanim staniesz do licytacji, dokładnie zapoznać się z wartością nieruchomości w okolicy.

Karolina Jaworska, WGN Nieruchomości