Dokończenie domu z kredytem 2% - kto skorzysta?

Osoby obserwujące rynek domów i działek mogą potwierdzić, że w ciągu ostatniego roku pojawiło się całkiem sporo ofert sprzedaży gruntu z rozpoczętą inwestycją mieszkaniową. Taka sytuacja to efekt wzrostu rat kredytowych, gorszej koniunktury gospodarczej i przede wszystkim podwyżek kosztów budowy, które wystraszyły wielu inwestorów. W ramach odpowiedzi na kłopoty osób, które rozpoczęły budowę domu, rząd postanowił uzupełnić program Bezpieczny Kredyt 2% (BK 2%) o opcję finansowania zaczętej wcześniej prywatnej inwestycji mieszkaniowej. Warunki tej rządowej oferty są dość restrykcyjne, co potwierdzają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Tym niemniej, warto przyjrzeć się zasadom na jakich możliwe jest dokończenie budowy domu jednorodzinnego w programie BK 2%.

Z rządowej oferty nie skorzystają obecni kredytobiorcy?

Na samym wstępie warto podkreślić, że z programu BK 2% raczej nie skorzystają osoby budujące dom, które już wcześniej zaciągnęły kredyt na realizację tej inwestycji zabezpieczony hipoteką. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2023 poz. 1114) nie wskazuje wprost takiego ograniczenia, ale warto pamiętać, że krajowe banki co do zasady nie zgadzają się na wpis swojej hipoteki jako drugiej. Poza tym program BK 2% nie przewiduje refinansowania innych kredytów. Opisywany problem dotyczy również osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup działki niezabudowanej lub gruntu z rozpoczętą budową. Sprawa może być otwarta tylko jeśli "Bezpieczny Kredyt 2%" chcemy zaciągnąć w tym samym banku, który wcześniej sfinansował działkę.

Uwaga: nie wszystkie przepisy są w jednej ustawie …

Jeżeli chodzi o wspomnianą ustawę z dnia 26 maja 2023 roku, to warto dodać, że zawiera ona pewne przepisy dotyczące dokończenia budowy domu z programem BK 2%, których nie znajdziemy natomiast w ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (Dz.U. 2021 poz. 2133). Jest to sytuacja wynikająca z tymczasowego charakteru niektórych przepisów. Każda z dwóch wspomnianych wcześniej ustaw prezentuje natomiast ogólne wymagania dla kredytobiorców zamierzających wykorzystać preferencyjny kredyt do dokończenia budowy domu. Te wymogi opisujemy poniżej.

Ogólne wymogi są identyczne jak przy zakupie lokum

Co ważne, wstępne wymagania dla osób dokańczających budowę domu są identyczne, jak przy innych celach finansowanych przez program BK 2%. Chodzi o wiek minimum jednego wnioskodawcy (do 45 lat) oraz brak wcześniejszej nieruchomości mieszkaniowej. Pamiętajmy, że ten wymóg własnościowy dotyczy również małżonka kredytobiorcy (od dnia ślubu), a także drugiego rodzica dziecka kredytobiorcy (od dnia urodzenia tego dziecka). W ramach zasady związanej z brakiem wcześniejszej własności lokum i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie są uwzględniane nieruchomości nabyte poprzez dziedziczenie (w udziale nie wyższym niż 50%) i jednocześnie niezamieszkane od co najmniej 12 miesięcy.

Rząd przewidział cztery różne limity wartości kredytu

Inne niż standardowe są z kolei limity wartości "Bezpiecznego Kredytu 2%" dotyczące dokończenia budowy domu. Decydujące znaczenie ma wartość działki oraz rozpoczętej budowy. Jeśli nie przekracza ona łącznie 200 000 zł, to kredytobiorcy mogą starać się o wsparcie finansowe z banku wynoszące do 600 000 zł (rodzice oraz małżonkowie) lub 500 000 zł (pozostali kredytobiorcy). Sytuacja jest inna w razie przekroczenia przez inwestycję oraz grunt wartości 200 000 zł. Wówczas można starać się o rządowy kredyt jeśli łączna wartość budowy i działki jako jedynego wkładu oraz pożyczonych środków (również na wykończenie domu) nie przekroczy 1 mln zł.

W opisywanej sytuacji związanej z przekroczeniem limitu wartości wkładu (200 000 zł) obowiązują obniżone limity kwoty pożyczanej przez bank na dokończenie budowy. Mowa o następujących sumach:

✔                 150 000 zł - dla małżonków oraz rodziców

✔                 100 000 zł - w przypadku pozostałych kredytobiorców

Trudno ukryć, że przewidziane przez ustawodawcę ograniczenia co do wartości kredytu są dość kłopotliwe. Ta sytuacja wiąże się między innymi z faktem, że możliwość dokończenia budowy domu jako cel kredytowania została dołożona do programu BK 2% już w trakcie prac legislacyjnych. Jednocześnie rząd nie zwiększył limitu środków z budżetu przeznaczonych na finansowanie programu. Osoby zamierzające dokończyć budowę domu w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% (tak samo jak inni wnioskodawcy) mogą jednak liczyć na brak limitu złożonych wniosków kredytowych w 2023 roku.

Dokończenia budowy dotyczy ograniczenie czasowe

Ważny ustawowy "haczyk" jest natomiast związany z datą rozpoczęcia budowy oraz uzyskania kredytu. Mianowicie, możliwość zaciągnięcia "Bezpiecznego Kredytu 2%" przez właścicieli działki i rozpoczętej budowy o łącznej wartości większej niż 200 000 zł ma charakter tymczasowy, co tłumaczy nieumieszczenie przepisów z tym związanych w ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Preferencyjny kredyt na dokończenie budowy wartej ponad 200 000 zł może być udzielony jedynie do końca 2025 r. Co więcej, taki kredyt obejmuje tylko budowy domów rozpoczęte przed 1 lipca 2023 r.