Budowa domu: czy można ponaglić urząd?

Od stycznia 2022 r. istnieje możliwość skorzystania z przyspieszonej ścieżki załatwiania formalności przed budową domu. Wspomniany wariant dotyczy jednak tylko niewielkich domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Poza tym okazał się on problematyczny dla urzędów, mało popularny i niedopracowany. Dlatego można uznać, że przyspieszenie procedur było iluzoryczne. Wielu inwestorów zamierzających wybudować dom nadal skarży się na wolne tempo pracy urzędów i przekraczanie terminów administracyjnych. Warto wiedzieć, że w takiej sytuacji petent ma prawo do ponaglenia urzędu albo złożenia skargi na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania. Z tych rozwiązań mogą skorzystać również osoby załatwiające inne sprawy administracyjne związane z nieruchomościami. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak i kiedy ponaglenie urzędu jest możliwe.

Najpierw warto skorzystać z możliwości ponaglenia urzędu

W wielu przypadkach, wystarczającym rozwiązaniem może okazać się ponaglenie opieszałego urzędu. Taka możliwość przysługuje inwestorowi jeśli organ administracji publicznej nie załatwił sprawy bez zbędnej zwłoki (bezczynność organu) lub prowadzi postępowanie dłużej niż jest to niezbędne (wtedy ma miejsce przewlekłość postępowania). Ponaglenie wraz z uzasadnieniem wnosi się zwykle do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie. Przykładowo, organem wyższego stopnia nad starostą i wójtem jest samorządowe kolegium odwoławcze.

Organ wyższego stopnia w ciągu siedmiu dni od otrzymania pisma musi rozpatrzyć ponaglenie i określić, czy miała miejsce bezczynność lub przewlekłość. W razie stwierdzenia zaniedbań, organ wyższego stopnia powinien zobowiązać organ rozpatrujący sprawę do jej załatwienia w określonym terminie. Ponadto w ramach wewnętrznych procedur powinno zostać zarządzone wyjaśnienie przyczyn i wskazanie osób odpowiadających za zaistniałą sytuację (zobacz: A. Wróbel [w:] M. Jaśkowska, M. Wilbrandt-Gotowicz, A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX/el. 2023, art. 37).

Skarga na przewlekłość stanowi ostateczne rozwiązanie

Wariantem bardziej skutecznym, ale i czasochłonnym jest skarga na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania, którą rozpatruje sąd administracyjny. Możliwość złożenia opisywanej skargi występuje zarówno wtedy, gdy urząd nie wydał decyzji na skutek opieszałości, jak i w razie uznania, że występują przesłanki negatywne dla załatwienia sprawy (zobacz: A. Kabat [w:] B. Dauter, M. Niezgódka-Medek, A. Kabat, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2021, art. 3).

Jeżeli sąd administracyjny uzna, że przewlekłość lub bezczynność organu faktycznie miała miejsce, to zobowiąże ten organ administracji publicznej do dokonania określonej czynności (np. wydania decyzji) w wyznaczonym terminie. Na wniosek strony albo z urzędu sąd ponadto może orzec o wymierzeniu organowi grzywny i/lub przyznaniu skarżącemu rekompensaty (do połowy kwoty określonej przez art. 154 § 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Czasem obowiązują szczególne terminy administracyjne

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że każdy inwestor przed wniesieniem ponaglenia lub skargi powinien sprawdzić, czy organ administracji publicznej faktycznie złamał przepisy. W odpowiedzi na to pytanie często pomaga prawnik. Pamiętajmy, że w przypadku spraw z zakresu prawa budowlanego nie zawsze znajduje zastosowanie termin określony przez Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 kwietnia 2022 r. - II SAB/Kr 12/22. Mowa o terminie miesięcznym jeśli sprawa wymaga postępowania wyjaśniającego lub dwumiesięcznym w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych. Krakowski WSA zwrócił uwagę, że w postępowaniu odwoławczym zawsze obowiązuje termin miesięczny, a jeśli postępowanie wyjaśniające nie jest konieczne, to ma zastosowanie zasada braku zbędnej zwłoki.

W niektórych sytuacjach, przepisy ustalają szczególne terminy załatwienia spraw związanych z budową. Przykładem jest art. 35 ust. 6 prawa budowlanego wskazujący, że organ administracji powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę w terminie 65 dni od złożenia wniosku. Podany termin trzeba naliczać od daty ewentualnego usunięcia braków formalnych we wniosku o pozwolenie na budowę (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2018 r. - II OSK 1577/17). Limit wynoszący 65 dni nie ma zastosowania jeśli wymagana jest ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko lub obszar Natura 2000. Z kolei standardowy termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (90 dni) ulega skróceniu do 21 dni w przypadku wspomnianych już wcześniej domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw.