Basen na działce wybudujemy bez biurokracji?

Wzrost liczby wyjątkowo upalnych dni jest charakterystyczną cechą zmian widocznych w naszej strefie klimatycznej. Obserwacje letniej pogody w ostatnich latach nie wróżą dobrze osobom mającym trudności z funkcjonowaniem w czasie upałów. Można przypuszczać, że wzrost liczby dni z wyjątkowym upałem będzie zwiększał nie tylko zapotrzebowanie na energię elektryczną potrzebną do zasilania klimatyzatorów. Oprócz systemów klimatyzacji, większym zainteresowaniem mogą cieszyć się przydomowe baseny. Obecnie nie są one już wyznacznikiem luksusu. Oprócz kwestii finansowych, trzeba jednak brać pod uwagę również obowiązujące przepisy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w nawiązaniu do upalnej pogody postanowili sprawdzić, czy legalna budowa basenu na przydomowej działce jest możliwa bez biurokracji.

Ustawodawca pomyślał o budowie basenów przy domu

Informacji o zasadach budowy przydomowych basenów trzeba szukać w ustawie prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku. Wspomniany akt prawny w obecnym brzmieniu wskazuje, że pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia nie wymaga budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni lustra wody do 50 mkw. Warto zwrócić uwagę na określenie "przydomowy". Informuje ono, że brak wymagań formalnych dotyczy jedynie takich małych zbiorników wodnych (oczek i basenów), które znajdują się na tej samej działce co dom jednorodzinny. Zarówno budowa innego basenu niż przydomowy, jak i zamiar wykonania przydomowego basenu o powierzchni ponad 50 mkw. oznacza konieczność uzyskania pozwolenia budowlanego. Jeżeli inwestor zamierza na jednej działce umieścić kilka mniejszych zbiorników o powierzchni łącznej ponad 50 mkw., to również konieczne będzie pozwolenie budowlane (zobacz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 31 maja 2017 r. - sygn. akt II SA/Rz 42/17).

Przepisy nie podają jednak czym dokładnie jest basen

Cieszyć może to, że ustawodawca pomyślał o budowie niewielkich basenów przy domu i wprowadził swoiste zwolnienie z formalności. Niepokojący wydaje się natomiast fakt, że ustawa prawo budowlane nie sprecyzowała, czym jest basen i oczko wodne. W tym kontekście mogą pojawić się spory pomiędzy właścicielami działek i organami administracji budowlanej. Jeżeli chodzi o definicje, to ważny okazuje się Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 29 kwietnia 2014 r. (sygnatura akt: II SA/Bk 932/13). To orzeczenie potwierdza, że pojęcie oczka wodnego z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie powinno być traktowane jako definicja na potrzeby prawa budowlanego. Wyrok NSA z dnia 23 lutego 2018 r. (II OSK 1896/17) mówi natomiast, że oczko wodne "to naturalny lub sztuczny zbiornik wodny pełniący w ogrodach funkcję ozdobną". W przypadku basenu, niestety trudno znaleźć podobną definicję.

Wymiana wody z podłożem komplikuje sytuację prawną

Wątpliwości nie wzbudza natomiast stwierdzenie, że baseny i oczka wodne budowane bez formalności powinny posiadać szczelne dno. Brak wymiany wody z podłożem gwarantuje bowiem, że zbiornik wodny nie zostanie zakwalifikowany jako staw. To ważne rozróżnienie, bo ustawa prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz. U. 2017 poz. 1566) traktuje staw z nieszczelnym dnem jako tak zwane urządzenie wodne. Budowa takiego stawu, co do zasady wymaga pozwolenia wodnoprawnego. Wyjątek dotyczy m.in. stawu o powierzchni do 5000 mkw. i głębokości nieprzekraczającej 3 metrów, który nie oddziałuje na grunty sąsiednie i jest zasilany wyłącznie wodami opadowymi, roztopowymi lub gruntowymi. Staw tego rodzaju można wybudować na podstawie zgłoszenia wodnoprawnego.

Inne przepisy mają zastosowanie jeśli staw powstanie przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych. W takiej sytuacji uregulowanej przez prawo budowlane, a nie prawo wodne, tylko zgłoszenia wymaga budowa na gruntach rolnych stawów/zbiorników o powierzchni 1000 mkw. - 5000 mkw. i głębokości nieprzekraczającej 3 metrów. W przypadku mniejszych stawów na gruntach rolnych (powierzchnia do 1000 mkw. i głębokość maksymalna 3 m), zgłoszenie i pozwolenie budowlane nie będzie konieczne. Warto też wspomnieć, że definicję wyrobu budowlanego zawiera artykuł 2 punkt 1 Rozporządzenia Parlamentu i Rady UE numer 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl