Trwa ładowanie...
Materiał partnera: Rynek Pierwotny

Nadpłatę otrzyma jeszcze poprzedni właściciel lokalu?

W okresie wakacyjnym właściciele mieszkań często otrzymują rozliczenie kosztów ogrzewania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dowiedzieli się, czy ewentualna nadpłata i niedopłata dotyczy poprzedniego właściciela "M".

 Źródło: Pexels
dol6j7d

Można przypuszczać, że kolejny okres grzewczy będzie bardzo trudny dla właścicieli mieszkań oraz domów. Powodem kłopotów mogą być wysokie ceny gazu, ciepła sieciowego oraz energii elektrycznej. Nie można także zapominać o rekordowych kosztach zakupu węgla oraz utrudnieniach związanych z jego dostępnością. Wielu właścicieli lokali próbuje nawet nie myśleć o miesiącach zimowych.

Obecnie duża część takich osób otrzymuje natomiast rozliczenia kosztów ogrzewania za poprzedni sezon grzewczy. W niektórych przypadkach, wspomniane rozliczenia dotyczą okresu, w którym z ogrzewania korzystał poprzedni właściciel "M". Podobna sytuacja może dotyczyć chociażby wody zużywanej na potrzeby lokalu. Zatem rodzi się pytanie, czy w razie powstania nadpłaty, wcześniejszy właściciel lokum może zgłaszać roszczenia o jej zwrot. Z kolei obecny właściciel "M" czasem oczekiwałby wyrównania niedopłaty powstałej w okresie przed zakupem lokum. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy takie rozliczenie nadpłat i niedopłat już po sprzedaży mieszkania jest uzasadnione.

Rozliczenie ogrzewania i wody należy do nowego właściciela

Analizowanej kwestii bezpośrednio nie opisuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zatem odpowiedzi na pytanie dotyczące rozliczenia nadpłat i niedopłat ze zbywcą trzeba szukać w kodeksie cywilnym. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuł 548 paragraf 1 kodeksu cywilnego. Mówi on, że: "z chwilą wydania rzeczy sprzedanej, przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy". Z mieszkaniowego punktu widzenia, kluczową kwestią jest chwila przejścia wspomnianych ciężarów oraz korzyści, którą będzie po prostu moment wydania lokalu nabywcy. Ze względu na obowiązujące przepisy, to właśnie w czasie wydania "M" strony podpisują protokół zdawczo-odbiorczy, na którym powinny być wyszczególnione stany liczników.

dol6j7d

Analizowany artykuł 548 KC informuje, że strony mogą inaczej określić moment przejścia na nowego właściciela korzyści i ciężarów. Jeżeli jednak umowa sprzedaży lokalu nie zawierała żadnych uregulowań w tym względzie, to trzeba uznać, że zastosowanie mają przepisy kodeksowe. W ich rozumieniu, ciężary to ciążące na właścicielu (posiadaczu) rzeczy obowiązki związane z ponoszeniem kosztów eksploatacji czy też uiszczaniem danin publicznoprawnych (zobacz: B. Gliniecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 548). Brzmienie art. 548 kodeksu cywilnego sugeruje, że w zakresie opłat za ogrzewanie i wodę dla lokalu, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia powinna rozliczyć się tylko z obecnym właścicielem (wykazując nadpłatę/niedopłatę). To różnica m.in. względem kosztów gazu i prądu na potrzeby "M". Są one rozliczane według stanu licznika z dnia sprzedaży.

Sytuacja dotycząca długów mieszkaniowych wygląda inaczej

Trzeba mieć świadomość, że sytuacja wygląda inaczej w odniesieniu do długu względem wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Takiego zaległego świadczenia nie można bowiem utożsamiać z ciężarem w rozumieniu artykułu 548 kodeksu cywilnego. Niektóre spółdzielnie i wspólnoty niestety mają inną opinię, co skutkuje próbami zmuszenia nowego właściciela lokalu do uregulowania zaległości. Takie próby są zwykle pozbawione podstaw prawnych. Najczęstszy wyjątek stanowi sytuacja, w której kupujący sam zobowiązał się do spłaty zadłużenia względem wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni (np. w zamian za niższą cenę "M"). W opisywanym przypadku, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia jako wierzyciel musi się zgodzić na przejęcie zadłużenia (zobacz art. 519 KC). Jeżeli natomiast doszło do spłaty cudzego długu bez podstawy prawnej, to możliwe będzie roszczenie o zwrot z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (zobacz na przykład Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2017 r. - sygn. akt I CSK 255/16).

Przed zakupem lokalu warto zorientować się co do kosztów

W ramach podsumowania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że osoba nabywająca lokal powinna dokładnie zorientować się co do kosztów eksploatacyjnych tego mieszkania. Chodzi nie tylko o możliwość powstania dużej nadpłaty lub niedopłaty (dotyczącej najczęściej kosztów ogrzewania). Spore znaczenie ma również sama wysokość kwot płaconych co miesiąc na konto spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. W warunkach rosnących kosztów utrzymania mieszkań, takie sumy mogą bowiem nieprzyjemnie zaskoczyć.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Materiał partnera: Rynek Pierwotny
dol6j7d
dol6j7d