Jakie czynniki wpływają na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?

Rata kredytu hipotecznego mimo iż podawana jest jako konkretna kwota w rzeczywistości składa się z dwóch podstawowych elementów, a mianowicie części kapitałowej oraz części odsetkowej. Co ważne, wysokość części kapitałowej i części odsetkowej w każdym miesiącu się różni, nawet jeżeli łączna kwota raty pozostaje bez zmian. Dzieje się tak, ponieważ odsetki naliczane są od wysokości pozostałego do spłaty kapitału. 

W przypadku kredytów hipotecznych rata może obejmować także trzeci element, którym jest ubezpieczenie. Warto bowiem mieć świadomość, że poszczególne banki mają różne wymagania w tym zakresie, oczekując od klienta przedstawienia polisy zewnętrznej, doliczając wartość ubezpieczenia do kapitału, czy pobierając składkę ubezpieczenia przy każdej racie. Z reguły jest to ubezpieczenie NNW, które pokryć raty w przypadku uszczerbku na zdrowiu odniesionego przez kredytobiorcę, jednak niektóre banki oferują także ubezpieczenie od utraty pracy.

Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Wiedząc, że rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch podstawowych elementów, czyli części kapitałowej oraz odsetkowej warto zastanowić się nad tym, co wpływa na jej wysokość. Najważniejsze czynniki to w tym przypadku:

- kwota kapitału pozostałego do spłaty, ponieważ to od niej naliczane są odsetki;

- wysokość oprocentowania, które w przypadku kredytów hipotecznych tworzy:

• stawka referencyjna WIBOR, która stanowi część zmienną oprocentowania. Jest ona niezależna od banku udzielającego kredyt, ponieważ na jej poziom wpływa wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej,
• marża banku, która jest stałą częścią oprocentowania, a jej wysokość uzależniona jest od oferty banku w danym czasie. W związku z tym warto szukać ofert z możliwie najniższą marżą, a przykładem może być kredyt hipoteczny w banku Citi Handlowy, którego szczegóły można sprawdzić pod linkiem: https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/;

- długość okresu kredytowania, ponieważ im rozkładając spłatę na większą ilość miesięcy można uzyskać znacznie niższą ratę. Warto jednak pamiętać, że przełoży się to na wyższy całkowity koszt kredytu, ponieważ kapitał będzie spłacany wolniej, co spowoduje wzrost łącznych odsetek płaconych bankowi;

- ubezpieczenie, jeżeli jest ono doliczane do każdej raty.

W tym miejscu warto również podkreślić, że obecnie oferowane są zarówno kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem, jak i hipoteki ze stałą stopą. W tym pierwszym przypadku wysokość raty uzależniona jest od wspomnianej wcześniej stawki referencyjnej WIBOR (w ujęciu 3 lub 6 miesięcznym), co powoduje, że zmianę wysokości raty mogą spowodować podniesienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem kredytobiorca zostaje ono zamrożone na określonym poziomie przez konkretny okres czasu (z reguły 5 lat). Po jego upływie kredytobiorca może zdecydować o przejściu na zmienną stopę lub pozostać przy stałym oprocentowaniu na kolejny okres.

Raty równe i malejące - czym różnią się oba typy kredytów hipotecznych?

Zaciągając kredyt hipoteczny kredytobiorca może skorzystać z oferty umożliwiającej spłatę pożyczonej kwoty w ratach równych lub malejących. W obu przypadkach rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej, jednak mechanizm ich naliczania znacznie się różni. Przekłada się to na zalety i wady poszczególnych typów kredytów.

Kredyt hipoteczny z równą ratą

Kredyt hipoteczny z równą ratą to najpopularniejsze rozwiązanie, ponieważ sposób naliczania raty pozwala uzyskać znacznie większą zdolność kredytową. W tym przypadku bowiem rata jest równa, co oznacza, że każdego miesiąca należy zapłacić tyle samo (oczywiście przy uwzględnieniu braku zmian stóp procentowych w danym okresie). Rata składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej, a obie składowe w każdym miesiącu się zmieniają, mimo iż łączna kwota raty pozostaje na stałym poziomie. Dzieje się tak, ponieważ początkowo część kapitałowa jest niewielka, a zdecydowanie większą część raty stanowi część odsetkowa. Z każdym kolejnym miesiącem trend ten zaczyna się odwracać, co przekłada się na wzrost części kapitałowej oraz spadek wartości części odsetkowej. Zaletą kredytów hipotecznych z równą ratą jest nie tylko wyższa zdolność kredytowa, ale również przewidywalność, ponieważ rata utrzymuje się na stałym poziomie.

Kredyt hipoteczny z ratą malejącą

Alternatywą dla hipotek z równą ratą są kredyty hipoteczne z ratą malejącą, w przypadku których jak sama nazwa wskazuje z każdym kolejnym miesiącem rata wymagalna przez bank ulega obniżeniu. Dzieje się tak, ponieważ część kapitałowa każdej raty pozostaje na tym samym poziomie, a zmianie ulega jedynie wartość spłacanych odsetek. Początkowo są one wysokie, ponieważ bank nalicza je od pełnej kwoty kapitału, co w efekcie przekłada się na wysoką łączną ratę. Z każdym miesiącem kwota ta jednak maleje, ponieważ odsetki naliczane są wyłącznie od pozostałego do spłaty kapitału (jest on spłacany znacznie szybciej niż w przypadku rat równych). W efekcie z czasem rata kredytu staje się nie tylko niższa, ale stanowi również znacznie mniejsze obciążenie dla domowego budżetu. Najważniejszą zaletą takiego rozwiązania jest jednak fakt, że całkowity koszt kredytu jest o wiele niższy niż w przypadku kredytu hipotecznego z równymi ratami. Czy kredyt hipoteczny z ratą malejącą ma jakieś wady? Minusem w tym przypadku jest wysokość rat w początkowym okresie spłaty, ponieważ mogą stanowić one wówczas duże obciążenie dla domowego budżetu. Przyczyniają się również do spadku zdolności kredytowej, co sprawia, że kredyt hipoteczny z ratami malejącymi mogą uzyskać wyłącznie osoby z dużymi dochodami.

Wpływ ubezpieczenia na wysokość raty kredytu hipotecznego

Jednym z czynników, który może wpływać na wysokość raty kredytu hipotecznego jest jak już wspomniano ubezpieczenie. Z reguły jest to dobrowolne ubezpieczenie NNW, a składka może być doliczana do miesięcznej raty. Warto jednak mieć świadomość, że nie tylko w ten sposób może wpływać na jej łączną wysokość, ponieważ kredytobiorca decydujący się na skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia w wielu przypadkach może uzyskać lepsze parametry kredytu. Bank może bowiem zaproponować mu zarówno niższą marżę, co przełoży się na niższą wysokość oprocentowania, jak i obniżyć lub całkowicie zrezygnować z prowizji za udzielenie kredytu. W tym drugim przypadku skutkiem jest nie tylko niższa rata (niższy kapitał do spłaty, ponieważ prowizja doliczana jest właśnie do niego), jak i mniejsza suma łącznych odsetek do zapłaty. W tym miejscu warto również podkreślić, że warto rozważyć skorzystanie z ubezpieczenia NNW ze względu na fakt, iż ta decyzja na wypadek wypadku, który może skutkować trwałym uszczerbkiem na zdrowiu, a co za tym idzie czasową niezdolnością do pracy.

Jak obniżyć wysokość raty kredytu hipotecznego?

Wiedząc to, co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego można postarać się ją obniżyć, a co za tym idzie dopasować do własnych możliwości finansowych. Pozwala na to:

• wydłużenie okresu kredytowania, które skutkuje jednak nie tylko obniżeniem miesięcznej raty, ale również wzrostem całkowitego kosztu kredytu;
• wynegocjowanie lepszych warunków kredytowania, co w wielu przypadkach jest możliwe dzięki skorzystaniu z dodatkowych produktów, takich jak np. ubezpieczenie NNW, konto osobiste w danym banku, czy dodatkowy limit w karcie kredytowej;
• wyższy wkład własny, dzięki któremu nie tylko spada wartość pożyczonego kapitału (w efekcie niższa jest nie tylko rata, ale również łączne koszty kredytu), ale możliwe jest również uzyskanie finansowani na atrakcyjniejszych warunkach.

Nadpłata kredytu hipotecznego a wysokość raty

Wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego mogą mieć również ewentualne nadpłaty, co wynika z faktu, że nadpłata może pozwolić nie tylko skrócić okres kredytowania, ale również obniżyć miesięczną ratę. Jest to uzależnione od decyzji kredytobiorcy oraz regulaminu danego banku, jednak z reguły to klient decyduje o tym, z której opcji woli skorzystać. W wielu przypadkach korzystniejsze jest nadpłacanie kredytu hipotecznego w celu zmniejszenia miesięcznej raty, przy jednoczesnym zachowaniu okresu kredytowania. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że zmniejszając wysokość wymagalnej raty stanowi ona znacznie mniejsze obciążenie dla domowego budżetu, co jest bardzo ważne przy zobowiązaniach długoterminowych. Istotne jest także to, że zmniejszając miesięczną ratę można jeszcze szybciej zgromadzić pieniądze na kolejną nadpłatę, co w końcowym rozrachunku przełoży się na znacznie szybszą spłatę całego kredytu oraz jego ostateczny koszt.

Podsumowując należy stwierdzić, że na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa kilka czynników. W efekcie chcąc dopasować ją do własnych możliwości finansowych można przeanalizować różne scenariusze, co pozwoli wybrać możliwie najkorzystniejszą ofertę.

Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.

RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie citibank.pl/dokumenty/. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego. Oferta może powtarzać się w przyszłości. Citi Handlowy oraz znak graficzny Citi są zastrzeżonymi znakami towarowymi należącymi do podmiotów grupy Citigroup Inc.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,07% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 8.71%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6.92% oraz marża 1.79%. Całkowity koszt kredytu 583 932 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 583 313 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 8000zł), całkowita kwota do zapłaty 984 532 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 278 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 15.03.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.79% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.45%. Całkowity koszt kredytu 675 298 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 674 679 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 155 898 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 4 111 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.

Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.