Trwa ładowanie...
Materiał partnera: Rynek Pierwotny

Dwa mieszkania w jednym domu to niezły pomysł?

Deweloperzy czasem oferują dwa lokale mieszkalne umiejscowione w obrębie jednego domu. Wyjaśniamy, dlaczego trzeba się uważnie przyglądać takim ofertom.

Share
 Źródło: Pexels
d3woaml

Zgodnie z wyobrażeniem wielu osób, krajowi deweloperzy proponują klientom jedynie lokale mieszkalne w blokach oraz domy wolnostojące, szeregowe i bliźniaki. Jeżeli jednak bliżej przyjrzymy się ofercie takich inwestorów, to sytuacja okaże się bardziej skomplikowana. Można przykładowo dostrzec, że inwestorzy mieszkaniowi jako uzupełnienie oferty proponują lokale użytkowe. Ciekawym elementem oferty deweloperów wydają się również domy jednorodzinne, które zostały podzielone na dwa lokale mieszkalne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy dwa mieszkania w jednym nowym domu to dobry zakupowy pomysł. Praktyka pokazuje, że w takim przypadku trzeba zwracać dość dużą uwagę na kwestie prawne.

Dwa lokale mieszkalne w domu to dopuszczalny wariant

Na samym wstępie warto w ogóle wyjaśnić, dlaczego deweloperzy mogą proponować domy podzielone na dwa lokale mieszkalne. Okazuje się, że takie rozwiązanie zostało dopuszczone przez przepisy. W tym kontekście ustawodawca miał zapewne na względzie sytuacje związane z niemożliwością dokonania podziału pionowego domu lub z wysokimi kosztami takiego przedsięwzięcia. Niektóre starsze domy można natomiast łatwo podzielić w płaszczyźnie poziomej - między innymi ze względu na dwie kondygnacje i osobne wejścia. Taki podział jest dopuszczalny na podstawie artykułu 2 ustęp 1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388).

Wspomniany przepis wskazuje, że w przypadku domów jednorodzinnych wybudowanych na podstawie pozwolenia wydanego od 11 lipca 2003 roku, dopuszczalne jest wyodrębnienie co najwyżej dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Artykuł 2 ustęp 1c ustawy o własności lokali ogranicza działalność deweloperów, którzy mogliby obchodzić przepisy lokalizując mini-bloki mieszkalne na przykład z 3 - 4 mieszkaniami na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Budowa nowego dwulokalowego domu na sprzedaż jest natomiast zupełnie legalna. Osoby zainteresowane takim budynkiem (będącym de facto domem dwurodzinnym) powinny jednak dokładnie znać konsekwencje prawne umiejscowienia dwóch lokali w jednym budynku.

d3woaml

Mała wspólnota mieszkaniowa bywa dość kłopotliwa

Przede wszystkim, klienci deweloperów muszą mieć świadomość, że nowy dom podzielony na dwa mieszkania funkcjonuje jak blok mieszkalny w skali mikro. Na jego terenie powstanie mała wspólnota mieszkaniowa, w przypadku której zarządzanie opiera się na przepisach kodeksu cywilnego. Po zmianach prawnych z początku 2020 roku, takie małe wspólnoty mieszkaniowe bez zarządu i formalnych zebrań mogą posiadać nie więcej niż trzy lokale użytkowe oraz mieszkalne. Do tej liczby wlicza się również lokale niewyodrębnione, które należą do dotychczasowego właściciela (np. dewelopera).

Brak formalizacji działań w małej wspólnocie mieszkaniowej z pozoru wydaje się zaletą. Warto jednak pamiętać, że wspomniana wspólnota podejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem wyłącznie w sposób jednomyślny. Może to stanowić spory problem w sytuacji, gdy przykładowo dom po 20 latach będzie wymagał poprawek elewacji będącej częścią wspólną. W razie niezgody drugiego współwłaściciela części wspólnych, osoba posiadająca większy lokal będzie mogła wystąpić do sądu w celu wymuszenia prac remontowych. Właściciel mniejszego "M" został natomiast pozbawiony podobnego prawa (zobacz art. 199 kodeksu cywilnego).

Do rezerwacji części wspólnej potrzebna będzie umowa

Opisywana wcześniej specyfika domu z dwoma lokalami jako swoistego mikro-bloku sprawia, że trzeba zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Mianowicie, chodzi o to, że wyłączenie ze wspólnego korzystania jakiejś części wspólnej będzie wymagało podpisania specjalnej umowy i zgody właściciela drugiego lokalu. Chodzi o umowę przyznającą prawo do wyłącznego korzystania, które dotyczy na przykład jednego z ogródków. Dodatkowym zabezpieczeniem takiego prawa jest wpis do działu trzeciego księgi wieczystej, za który niestety trzeba będzie zapłacić. Opłata sądowa wynosi 150 zł, a do kosztów trzeba doliczyć ewentualne wynagrodzenie dla notariusza za wniosek o wpis przesłany online (200 zł + 23% VAT). Ze względu na znaczenie wspomnianej umowy (tzw. umowy quoad usum), zalecana jest pomoc eksperta prawnego.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Materiał partnera: Rynek Pierwotny
d3woaml
d3woaml
d3woaml