Budowlane oszczędności wymagają ponownego pozwolenia?
Niektóre osoby budujące domy, rozważają np. zmianę materiałów na tańsze. Wyjaśniamy, czy to wymaga ponownego pozwolenia na budowę. Obecna sytuacja na pewno nie jest pomyślna dla osób budujących swoje domy jednorodzinne. Rekordowo wysokie raty kredytów na budowę oraz czynsze za najem i wciąż drogie materiały budowlane - między innymi te czynniki sprawiają, że na wielu budowach prace zamarły. W przypadku inwestycji znajdujących się na wczesnym etapie, niektóre osoby mogą rozważać oszczędności wynikające ze zmiany materiałów na tańsze. Rodzi się jednak pytanie, czy taka modyfikacja będzie skutkowała poważnym odstąpieniem od projektu budowlanego i koniecznością zmiany pozwolenia na budowę.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili udzielić odpowiedzi dotyczącej tej ważnej kwestii. Niestety, obecne przepisy nie zapewniają stuprocentowego bezpieczeństwa dla inwestorów zamierzających łatwo zmienić plany budowlane.
Istotne odstąpienie to dodatkowe formalności
Wszystkie osoby zamierzające wybudować dom w sposób nieco inny niż przewiduje projekt, powinny zwrócić uwagę na artykuł 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Ten przepis wskazuje, że: "Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej".
Obecne brzmienie art. 36a prawa budowlanego w odróżnieniu od pierwotnej wersji tego przepisu informuje, kiedy mamy do czynienia z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Co ważne, ustawodawca wprowadził zamknięty katalog takich modyfikacji skutkujących poważnym odstępstwem od projektu (zobacz: D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2022, art. 36(a)). Na tej liście nie znajdziemy zmiany materiałów budowlanych jako przyczyny poważnego odstąpienia od projektu. Dodatkowo, stanowisko dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB z 2010 r. sugeruje, że zmiana materiałów konstrukcyjnych lub technologii nie powoduje istotnego odstąpienia od projektu.
To urząd, a nie projektant ocenia odstąpienie
W związku z powyższym, dość często pojawia się opinia, że podmiana materiałów użytych np. do konstruowania ścian nie powinna skutkować koniecznością zmiany pozwolenia na budowę domu. Mowa o zmianie nie skutkującej np. przekroczeniem limitów energochłonności budynku i innych norm oraz powierzchni zabudowy o więcej niż 5%, a także wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%. Jednocześnie Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2020 r. (sygn. akt II OSK 2716/19) potwierdza, że urząd posiada pewną swobodę w zakresie oceny istotności odstąpienia.
Nie można też zapominać o dwóch istotnych problemach. Po pierwsze, zmiany materiałów oraz technologii budowy mogą wymagać "uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia budowy". Taka sytuacja skutkuje uznaniem odstępstwa od projektu za istotne. Po drugie, kwalifikacja charakteru odstąpienia przez projektanta nie wiąże organów nadzoru budowlanego (zobacz: Wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2017 r. - sygn. akt II OSK 2718/15). Jeżeli projektant niewłaściwie zakwalifikował odstępstwo od projektu jako nieistotne, to inwestor ma prawo wysuwać wobec niego roszczenia finansowe.
Zaświadczenie może zabezpieczyć inwestora
Opisywana sytuacja może sugerować dwa rozwiązania dla inwestorów obawiających się komplikacji po zmianie materiałów budowlanych na tańsze. Pierwszy wariant polega na przezornym wystąpieniu o zmianę pozwolenia na budowę. Jeśli dom jest budowany "na zgłoszenie", to trzeba powtórzyć taką procedurę zgłoszeniową po wystąpieniu istotnych odstępstw od projektu albo wnioskować o pozwolenie budowlane dla całej inwestycji. W ramach odpowiedzi, urząd może uznać, że nie ma podstaw do zmiany pozwolenia na budowę, gdyż odstąpienie od projektu nie będzie istotne. Drugie rozwiązanie problemu zakłada skorzystanie z artykułu 217 KPA. Wspomniany przepis daje możliwość ubiegania się o odpowiednie zaświadczenie osobie, która posiada interes w urzędowym poświadczeniu określonego faktu lub stanu prawnego. Takie poświadczenie może dotyczyć nieistotnego charakteru odstępstwa od projektu.
WP Dom na: