Jak być dobrym gospodarzem? Obowiązki właściciela domu jednorodzinnego

Wraz z wybudowaniem domu jednorodzinnego i zamieszkaniem w nim kończy się aktywność właściciela jako inwestora, a zaczyna jako gospodarza. Przychodzi czas na kolejny etap – dbanie o stan domu oraz pilnowanie, by wszystkie jego elementy funkcjonowały bez zarzutu oraz nie dochodziło do usterek i uszkodzeń. Na co - zgodnie z prawem budowlanym - powinien zwracać szczególną uwagę właściciel domu jednorodzinnego?

Właściciel domu jednorodzinnego jest zobowiązany samodzielnie dbać o jego stan oraz systematycznie przeprowadzać wymagane przeglądy. Powinien pilnować, aby dom był w dobrym stanie technicznym, instalacje działały bez zarzutu, a wszelkie usterki były usuwane jak najwcześniej. Taka jest rola dobrego gospodarza, który dba o swoją własność oraz jej otoczenie.

Przede wszystkim przeglądy

Podstawowym obowiązkiem dobrego gospodarza jest utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym. Prawo budowlane (art. 62) określa obowiązki właścicieli budynków jednorodzinnych w zakresie przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego instalacji gazowej oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych), a przynajmniej raz na pięć lat generalnego przeglądu stanu technicznego budynku i związanych z nim instalacji. Jednakże dobrą praktyka jest przynajmniej dwa razy w roku – jesienią (przed zimą) i wiosną (po zimie) - sprawdzenie stanu trwałych, zewnętrznych elementów domu jednorodzinnego, takich jak: ściany i elewacja, rynny, pokrycie dachu, komin oraz wszelkich połączeń między nimi.

1. Elewacja domu

Elewacja domu to jego wizytówka, ale przede wszystkim ochrona murów przed wpływem czynników atmosferycznych. Tynk zewnętrzny narażony jest nie tylko na zmienne warunki pogodowe, ale również na uszkodzenia mechaniczne czy działanie drobnoustrojów. Już na etapie budowy domu należy dokładnie przestrzegać zasad tynkowania, a następnie konserwacji, aby w przyszłości uniknąć ewentualnych problemów z trwałością elewacji domu.

- Ściany z betonu komórkowego umożliwiają zastosowanie tynków różnego rodzaju - od cementowych, cementowo-wapiennych, aż po tynki cienkowarstwowe silikatowe czy mineralne o dobrej paroprzepuszczalności. Innym rozwiązaniem może być wykończenie elewacji zewnętrznej okładziną drewnianą, drewnopodobną, ceramiczną lub kamienną. Niezależnie jednak od tego, z jakiego rozwiązania skorzystamy, trzeba dbać o stan elewacji domu, pamiętając o jej konserwacji i systematycznym czyszczeniu – mówi Dominik Karwas, doradca serwisowy Ytong Silka.

Mycie elewacji nie jest zadaniem trudnym. Sposób czyszczenia należy dopasować do rodzaju elewacji zewnętrznej i stopnia jej zabrudzenia. Zwykle wystarczy woda pod ciśnieniem i szczotka. Gdy zabrudzenia są trudniejsze do usunięcia, można użyć odpowiedniego detergentu. Innym sposobem na przedłużenie żywotności elewacji domu jest jej systematyczne malowanie, pamiętajmy jednak o właściwym doborze farby do danego rodzaju tynku.

2. Rynny

Dbałość o prawidłowy stan instalacji odprowadzających wodę, takich jak rynny czy rury spustowe, jest również bardzo istotna. - Nieoczyszczone jesienią rynny nie będą dobrze odprowadzały z dachu wody deszczowej, a ona może spowodować zamakanie elewacji domu, a dalej uszkodzenie murów – mówi Dominik Karwas, doradca serwisowy Ytong Silka.

Źle oczyszczone lub nieoczyszczone rynny to także częsty powód trwałych uszkodzeń elementów orynnowania, a nawet naruszenia konstrukcji dachowej w okapie.

3. Pokrycie dachu

Przeglądów wymaga także pokrycie dachu, nawet jeśli wykonane jest solidnie i dokładnie. Warto sprawdzić, czy obróbki kominowe nie są poluzowane i nie wykruszył się uszczelniający je silikon. Powstałe usterki należy natychmiast wyeliminować, aby nie doszło do rozszczelnienia pokrycia oraz zawilgocenia poddasza bądź zniszczenia elewacji domu.

Należy też przyjrzeć się newralgicznym punktom dachu, czyli wszelkim połączeniom z kominami, lukarnami, koszami i zlewniami dachowymi. O dachu nie możemy zapominać również zimą. Obowiązkiem każdego właściciela jest usuwanie śniegu, sopli oraz nawisów śnieżnych z dachu. Art. 61 pkt 2 ustawy prawo budowlane nie pozostawia w tej kwestii wątpliwości. Zgodnie z nim właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia m.in. intensywnych opadów atmosferycznych. Ustawodawca zapisał obowiązek dbania o należyty stan techniczny każdego obiektu budowlanego, czyli także domów jednorodzinnych.

4. Kominy

Systematycznej kontroli i czyszczenia wymagają również kominy. Prawo budowlane nakłada obowiązek przeglądu przewodów kominowych przynajmniej raz w roku. Najlepszym momentem, aby dokładnie sprawdzić i wyczyścić przewody, jest okres przed sezonem grzewczym. Kontrolę przeprowadza kominiarz albo inna osoba z właściwymi uprawnieniami, która sporządza odpowiedni protokół.

Po każdym oczyszczeniu przewodów kominowych powinniśmy otrzymać dokument potwierdzający wykonanie tych prac. W przypadku pożaru mamy dowód np. dla firmy ubezpieczeniowej, że dołożyliśmy wszelkich starań i należycie dbamy o przewody kominowe.

5. Kocioł centralnego ogrzewania

Regularna kontrola kotłów centralnego ogrzewania jest niezbędna do ich sprawnego i bezpiecznego funkcjonowania. Wpływa również na niższe koszty eksploatacji bieżącej, gdyż wyczyszczona i sprawna instalacja osiąga wyższą sprawność energetyczną, zużywa mniej paliwa. Koszt przeglądu będzie również zdecydowanie niższy niż pokrycie kosztów ewentualnych usterek czy awarii.

– Dla własnego komfortu i bezpieczeństwa powinniśmy systematycznie dokonywać przeglądów technicznych kotłów grzewczych w naszych domach. Oprócz tego zadbajmy także o jego konserwację, czyszczenie czy wymianę niezbędnych podzespołów, np. filtra olejowego czy wodnego. Pamiętajmy, że w przypadku kotłów z otwartą komorą spalania musimy zapewnić dopływ powietrza z zewnątrz do pomieszczenia z kotłem, a kubatura pomieszczenia, przy instalacji kotła gazowego, nie może być mniejsza niż 8 m3 - mówi arch. Joanna Kosewska z warszawskiej firmy Projekt i Dom, ekspertka budowy Ytong Silka.

Sprawnie działający kocioł oznacza też zmniejszenie emisji szkodliwych dla środowiska tlenków azotu zawartych w spalinach. Kontroli kotła c.o. powinna dokonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami.

6. Otoczenie domu

Właściciele domów jednorodzinnych nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że mają obowiązek dbać również o stan otoczenia domu i porządek na posesji, a także wokół niej. Zgodnie z przepisami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właściciel nieruchomości ma obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości (śniegu, lodu i sopli także z własnego dachu i innych elementów znajdujących się na posesji). Za brak porządku przed posesją grożą sankcje o charakterze administracyjnym i karnym. Znacznie poważniejsza jest jednak odpowiedzialność cywilnoprawna właściciela posesji. Odpowiada on bowiem za szkody poniesione przez osoby trzecie wskutek zdarzeń spowodowanych nieuprzątnięciem terenu wokół jego nieruchomości.

7. Ważna dokumentacja

Właściciel domu powinien do końca użytkowania domu przechowywać niezbędną dokumentację domu, czyli: pozwolenie na budowę, projekt budowalny oraz wszystkie protokoły odbioru częściowych i końcowych, dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w trakcie robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi, pozwolenie na użytkowanie oraz dokumenty z przeglądów. Kompletna dokumentacja jest niezwykle istotna, gdyż będzie wymagana na wypadek kontroli nadzoru budowlanego, a także gdy chcemy na posesji wprowadzać zmiany bądź podczas sprzedaży domu.