Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

WP.PL | dodane 2013-03-11 (15:17) 1 rok 5 miesięcy 22 dni 15 godzin i 16 minut temu | 9 opinii
 
Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?


Każdy, kto planuje zakup mieszkania na rynku pierwotnym, marzy, by zostało ono wybudowane szybko i sprawnie, by obowiązki, wynikające z umowy deweloperskiej, równomiernie obciążały każdą ze stron, a przyznane uprawnienia dawały poczucie bezpieczeństwa i wreszcie, by deweloper odpowiedzialny za budowę, okazał się uczciwym i rzetelnym partnerem biznesowym. Pierwszym krokiem, który przybliży nas do tych marzeń jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Zweryfikowanie jego kondycji prawno-finansowej można zlecić wyspecjalizowanym wywiadom gospodarczym, można również oprzeć się na pozytywnej opinii doradcy ds. nieruchomości lub banku, który dotychczas współpracował ze wskazanym deweloperem. 


Wstępne nieformalne czynności sprawdzające


Jeśli zdecydujemy się ocenić wiarygodność dewelopera samodzielnie, warto zacząć od przejrzenia strony internetowej wybranego przedsiębiorcy. Przede wszystkim warto sprawdzić jakie projekty dotychczas zrealizował oraz czy były one wykonane w terminie i zgodnie ze sztuką budowlaną. Możemy również prześledzić fora internetowe oraz artykuły prasowe (pisma branżowe). Warto odwiedzić wybudowane już osiedla i zasięgnąć opinii ich mieszkańców, a także zajrzeć na plac budowy by ocenić stan zaawansowania prac. Należy pamiętać, iż równie ważne jak sprawdzenie dewelopera, jest sprawdzenie generalnego wykonawcy naszej inwestycji. Jeżeli jest to firma o uznanej renomie na rynku budowlanym, ze sporym doświadczeniem, nasze obawy powinny się zmniejszyć. 


Przynależność do organizacji branżowych


Wiarygodność dewelopera podnosi przynależność do organizacji branżowych. Polski Związek Firm Deweloperskich nie tylko weryfikuje działalność swoich członków, ale również wymaga od nich stosowania dobrych praktyk przy kontaktach z klientami. Członkostwo w Stowarzyszeniu Budowniczych Domów i Mieszkań umożliwia klientom uzyskanie informacji o historii danej firmy, jej projektach czy generalnych wykonawcach. Wiarygodność dewelopera zdecydowanie podnosi posiadanie tzw. Certyfikatu Dewelopera przyznawanego przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa (zob. http:// pzpb.com.pl).


Dokumentacja (KRS, KW, MPZP, Pozwolenie na budowę)


Przechodząc do bardziej formalnych czynności sprawdzających, w pierwszej kolejności powinniśmy zapoznać się z następującymi dokumentami: wypisem z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub wyciągiem z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, NIP-em, REGON-em, zaświadczeniem o niezaleganiu wobec ZUS-u i Urzędu Skarbowego, ewentualnie z wyciągiem z Krajowego Rejestru Długów. W aktach rejestrowych KRS, prowadzonych przez odpowiedni Wydział Sądu Rejonowego, znajdziemy informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe, czy komornik nie zajął udziałów lub akcji, kto może reprezentować dewelopera przy zawieraniu umów z klientami. Sprawdźmy czy spółka nie zmieniła nazwy firmy, a jeżeli tak co było tego powodem. Ponadto spółki objęte wpisem do KRS, przedkładają do swoich akt rejestrowych co roku sprawozdanie finansowe, które pozwala ocenić sytuacje finansową danej spółki. Przyglądając się finansom dewelopera, powinniśmy sprawdzić czy firma prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego projektu. Będziemy wówczas pewni, że nasze pieniądze zostaną przeznaczone na realizację zakupionej przez nas nieruchomości, a nie finansowanie innych, niedokończonych projektów dewelopera. 

Sprawdźmy też stan prawny nieruchomości oraz tytuł prawny dewelopera do działki gruntu, na której buduje. W tym celu możemy udać się do sądu wieczysto-księgowego z numerem KW, z której dowiemy się czy deweloper jest właścicielem nieruchomości, czy jej użytkownikiem wieczystym. W dziale IV KW znajdziemy informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości. Jeżeli nieruchomość będzie obciążona hipoteką, sprawdźmy dokładnie, czy w umowie deweloper zobowiązał się do spłacenia hipoteki do czasu przekazania nam mieszkania. Niezależnie od informacji zawartych w KW, warto zapoznać się z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z których dowiemy się o planowanej zabudowie sąsiedztwa. Jeżeli takich planów na danym terenie nie ma zapytajmy w urzędzie gminy, czy w okolicy planowane są jakieś inwestycje.

Kolejnym krokiem pozwalającym ocenić wiarygodność dewelopera jest posiadanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tzn. takiej, od której nie przysługuje odwołanie w administracyjnym toku instancji tj. opatrzonej stosowną pieczęcią. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, iż decyzja w ogóle nie zostanie wydana, lub została zaskarżona, co grozi jej uchyleniem.

I wreszcie sporo o wiarygodności dewelopera mówią zapisy umowy, którą z nami zawiera, dlatego przed podpisaniem warto ją dobrze sprawdzić. W mojej ocenie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na prawa i obowiązki stron umowy, na tzw. klauzule niedozwolone, których wykaz znajdziemy na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W umowie powinna się znaleźć nie tylko data wydania lokalu, ale również data przeniesienia jego własności, w tym sankcje za nie dotrzymanie wskazanych terminów. Istotnym elementem umowy jest również tryb usuwania usterek oraz zasady finansowania przedsięwzięcia (rachunek powierniczy). Na koniec warto podkreślić, iż odkąd weszły w życie przepisy ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) sprawdzenie wiarygodności dewelopera jest dużo prostsze, z uwagi na obowiązek przedstawiania każdemu potencjalnemu klientowi tzw. prospektu informacyjnego zawierającego kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji i samym deweloperze. Ponadto ustawa nakłada obowiązek podpisania umowy przedwstępnej w formie notarialnej, która najlepiej chroni interesy klienta oraz obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdego przedsięwzięcia. 

Pamiętajmy, iż warto poświęcić trochę czasu na sprawdzenie dewelopera, gdyż uzyskane informacje mogą uchronić nas przed podpisaniem niekorzystnej umowy lub uspokoić utwierdzając w przekonaniu o słuszności podjętej decyzji. 

 

Marta Szulim-Sasin 
aplikant adwokacji w trakcie studiów doktoranckich, specjalizujący się w prawie budowlanym, z doświadczeniem w branży deweloperskiej

Polub dom.wp.pl na Facebooku

oceń
tak 1 100%
nie 0 0%

Opinie (9)

Pozostało znaków: 4000

REGULAMIN

2
0
~danielwilk 2013-07-30 (19:49) 1 rok 1 miesiąc 3 dni 10 godzin i 44 minuty temu

Nie ma chyba lepszej rekomendacji dla developera niż jego historia (wiele lat na rynku, wiele budowanych inwestycji, wiele sprzedawanych mieszkań, obecnosć na kilku rynkach lokalnych), znacie takich developerów?

odpowiedz

0
0
~malenka 2013-06-29 (20:57) 1 rok 2 miesiące 4 dni 9 godzin i 36 minut temu

glowaw chmurach chyba miales nosa do inwestycji, glosno o niej teraz ze wzgl na nagrode w budowie roku 2012

odpowiedz

0
0
~glowawchmurach 2013-06-18 (20:32) 1 rok 2 miesiące 15 dni 10 godzin i 1 minutę temu

to nie jest takie trudne, jak sie wydaje, robi sie niepotrzebne wielkie hallo wokol deweloperow, trzeba kupowac z glowa i juz, umowa to podstawa, dobra wspolpraca, rzetelna informacja, kupowalam od nexxa na parku chopina, a nawet nie sprawdzalam go, mial juz na koncie inwestycje, dobrze sie prezentowaly i nie zaluje

odpowiedz

0
0
~lenka 2013-05-14 (22:36) 1 rok 3 miesiące 19 dni 7 godzin i 57 minut temu

zgadzam sie z roemm, sama nie kupilabym mieszkania od poczatkujacego dewelopera, ktory jeszcze nic nie wybudowal i moje mieszkanie mialoby byc tym eksperymentalnym, ale gdy juz ma cos na koncie i to cos dobrego, to zakup mieszkania którego jeszcze nie ma nie jest ryzykowne

odpowiedz

0
0
~roemm 2013-05-08 (14:20) 1 rok 3 miesiące 25 dni 16 godzin i 13 minut temu

na pewno dużym ułatwieniem jest jak mieszkanie jest już wybudowane, można zobaczyć, dokładnie obejrzeć, jak ktoś się decyduje na zakup mieszkania którego jeszcze nie ma to sporo ryzykuje. Po drugie wiarygodność można sprawdzić po tym ile już deweloper jest na rynku, czas weryfikuje jakość budowania, wiadomo że taki co jest 20lat ma już swoją renomę, można sprawdzić jak budował itd.

odpowiedz

0
0
~lenka 2013-05-05 (14:01) 1 rok 3 miesiące 28 dni 16 godzin i 32 minuty temu

nie wiem skad te negatywne opinie? fakt, kupilam raz mieszkanie, wiec szerszego doswiadczenia nie mam, ale wlasnie bezposrednio od dewelopera, ktorego sprawdzilam (normalna rzecz przy jakiejkolwiek inwestycji) i wszystko gra, naprawde na kazdym rogu nie czeka na nas oszust...

odpowiedz

2
1
~m 2013-04-18 (16:26) 1 rok 4 miesiące 15 dni 14 godzin i 7 minut temu

developer=lichwa=złodziej

odpowiedz

pokaż 1 ukrytą odpowiedź

3
0
~NOWO-mieszkanka 2013-04-18 (16:44) 1 rok 4 miesiące 15 dni 13 godzin i 49 minut temu

a może by tak kupić od developera mieszkanie już wybudowane, gotowe do odbioru, zamiast nabywać dziurę w ziemi a potem martwić się, czy wystarczy mu kasy na budowę domu, czy będzie zezwolenie na budowę, czy jest uczciwy........

odpowiedz

partnerzy serwisu
daikin
ospel
roca
hewalex
RuckZuck
Szybkiemetamorfozy.pl
regiodom
beautiful minds
RuckZuck