Szybka budowa domu - systemem gospodarczym czy zleconym?

Budowa domu to trudne przedsięwzięcie logistyczne. Wymaga odpowiedniego przygotowania i zatrudnienia sprawdzonych fachowców. Najbardziej komfortowa byłaby sytuacja, w której za wszystkie roboty odpowiada jeden wykonawca. Czy jednak taka opcja jest też najbardziej ekonomiczna? Przedstawiamy najważniejsze wady i zalety zatrudnienia jednego oraz wielu wykonawców do budowy domu.

Budowę domu można poprowadzić na wiele sposobów. Wybór jednego z nich powinien być uzależniony od zakładanego budżetu inwestycyjnego, wiedzy budowlanej, jaką dysponujesz, oraz oczekiwanego czasu wykonania inwestycji. Wśród najpopularniejszych sposobów prowadzenia budowy wyróżnia się:

System gospodarczy – inwestor sam nabywa potrzebne materiały, zatrudnia podwykonawców i kierownika budowy. Łatwiejsze prace budowlane wykonuje samodzielnie, co pozwala na poczynienie dodatkowych oszczędności. Budowa domu systemem gospodarczym przeważnie trwa dwa-trzy lata. Jest bardzo czasochłonna, wymaga dużej wiedzy oraz zaangażowania. Jednak jej największym atutem jest stosunkowo niski koszt budowy. Szacuje się, że dom wybudowany systemem gospodarczym może być o kilka bądź kilkanaście procent tańszy niż jego odpowiedniki wykonywane systemami alternatywnymi. Przy wyborze podwykonawców warto porównać oferty przynajmniej kilku firm – można je otrzymać bezpłatnie.

System zlecony (zatrudnienie generalnego wykonawcy) – dla inwestora jest to najwygodniejszy, ale jednocześnie najdroższy system prowadzenia budowy domu. Zatrudnienie generalnego wykonawcy przenosi na niego wszystkie obowiązki budowlane (od prostych robót po zapewnienie nadzoru budowlanego). Zatrudnienie jednego wykonawcy jest też najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla inwestora. Taki fachowiec odpowiada bowiem za przestrzeganie terminów prac, norm i technologii budowlanych. Budowa systemem zleconym trwa przeważnie znacznie krócej niż w przypadku systemu gospodarczego. Jest to dobre rozwiązanie dla inwestorów, którym zależy na czasie. Generalny inwestor powinien mieć odpowiednie zaplecze technologiczne i zatrudniać wykwalifikowanych pracowników. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić doświadczenie oraz kompetencje wykonawcy. Dobrym pomysłem będzie także zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który na bieżąco kontroluje postępy na placu budowy. Do jego zadań należy także kontrola kosztorysu
inwestycyjnego oraz terminów wykonywania poszczególnych etapów budowy.

System kontraktowy (kilku wykonawców) – wiąże się on z zatrudnieniem kilku mniejszych wykonawców, którzy specjalizują się w danych pracach budowlanych. Inwestor musi zaangażować się w wybór odpowiednich ekip, ustalenie terminów, a czasem nawet dostarczenie materiałów na miejsce budowy. System kontraktowy nieco przypomina budowę systemem gospodarczym, jest jednak mniej skomplikowany (inwestor nie musi osobiście nadzorować wszystkich prac). Wykonawcy są odpowiedzialni za zatrudnienie pracowników, dotrzymanie terminów i prowadzenie budowy domu zgodnie z normami. Niestety każde opóźnienie jednego wykonawcy może pociągnąć za sobą opóźnienie kolejnych ekip budowlanych. Budowa domu jednorodzinnego systemem kontraktowym trwa przynajmniej rok (tyle zajmuje doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego). Wykończenie budynku wykonuje się w kolejnym sezonie, zatem doprowadzenie domu do stanu pod klucz zajmuje około 2 lat.

Zatrudnienie kilku wykonawców może być korzystne z ekonomicznego punktu widzenia. System kontraktowy okazuje się nieznacznie tańszy niż budowa domu u generalnego wykonawcy. Jednak oszczędności nie są pewne, gdyż zatrudnienie kilku wykonawców niesie ze sobą znacznie większe ryzyko. Każda kolejna ekipa może stwierdzić, że nieprawidłowości na budowie wynikają z działań poprzedniego wykonawcy. Jeśli nad całością prac nie będzie czuwał inspektor nadzoru inwestorskiego, sytuacja będzie trudna do wyjaśnienia. Ewentualne wątpliwości pociągną za sobą dodatkowe opóźnienia, a także związane z nimi koszty. W rzeczywistości niewielu inwestorów decyduje się na zatrudnienie inspektora (ze względu na dodatkowe wydatki), a kwestie sporne muszą być niejednokrotnie rozstrzygane na drodze sądowej.

Jak wybrać odpowiedniego wykonawcę?

Wybór wykonawcy wymaga czasu, dlatego poszukiwania warto rozpocząć przynajmniej kilka miesięcy przed planowanym rozpoczęciem budowy domu. Ważnym kryterium wyboru jest wstępna rozmowa z firmą budowlaną. Zaleca się jej przeprowadzenie w obecności osoby doświadczonej (np. inwestora nadzoru inwestycyjnego). Fachowiec z pewnością zada kilka pytań dotyczących technologii budowy, a odpowiedzi będą świadczyły o kompetencjach potencjalnego wykonawcy. Pamiętaj też, żeby nie podpisywać przedwcześnie żadnej umowy. Formalności dopełniaj dopiero po uzyskaniu pozwolenia bądź po zgłoszeniu zamiaru budowy.

Podczas wyboru wykonawcy zwróć szczególną uwagę na liczbę i kwalifikacje pracowników. Bardzo ważne będą różnego typu uprawnienia budowlane i instalatorskie. Potencjalny wykonawca musi też dysponować wpisem do ewidencji działalności gospodarczej. Jeśli chcesz podpisać umowę ze spółką handlową, warto sprawdzić wpis z rejestru handlowego. W rejestrze znajdują się najważniejsze dane firmy (kapitał zakładowy, zakres działalności itp.). Będzie to dla ciebie przydatne źródło informacji, które może potwierdzić wiarygodność potencjalnego wykonawcy. Więcej porad na temat wyboru dobrej i niedrogiej firmy budowlanej znajdziesz tutaj.

Jeśli zależy ci na szybkim przeprowadzeniu budowy, zapytaj o zaplecze technologiczne. Dobrze przygotowany wykonawca będzie miał przynajmniej podstawowe narzędzia budowlane. Mniej doświadczone firmy często wypożyczają sprzęt, jednak może się to wiązać z dodatkowymi opóźnieniami na placu budowy.

Jeden czy wielu wykonawców?

Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. Największą zaletą zatrudnienia jednego wykonawcy jest komfort inwestora. Inwestycje budowane przez generalnego wykonawcę z reguły są najmniej czasochłonne. Zatrudnienie jednej ekipy minimalizuje ryzyko opóźnień budowlanych. Jest to korzystna sytuacja dla tych, którzy posiłkują się kredytem hipotecznym. W przypadku kredytobiorców harmonogram prac budowlanych odgrywa duże znaczenie. Każde opóźnienie na placu budowy może się wiązać z problemami na linii bank – kredytobiorca.

Budowa powierzona generalnemu wykonawcy jest dla inwestora bardzo wygodnym rozwiązaniem. Nie wiąże się z koniecznością kontrolowania placu budowy i eliminuje zmartwienia związane z poszczególnymi etapami prac. Po podpisaniu umowy inwestor musi jedynie finansować budowę, a po jej zakończeniu dokonać odbioru. Podczas odbioru budynku otrzymuje pełną dokumentację z przebiegu prac. Nie musi angażować się w zakup materiałów ani zatrudnianie dodatkowych podwykonawców, jednak taki komfort wiąże się z podniesieniem kosztów inwestycyjnych. Nie dziwi zatem fakt, że większość inwestorów nadal decyduje się na budowę systemem gospodarczym bądź kontraktowym. Zatrudnienie kilku wykonawców może być nieco bardziej ryzykowne i wymaga od inwestora znacznie większego zaangażowania, pozwala jednak na poczynienie odczuwalnych oszczędności.

Nie można jednoznacznie określić, który system prowadzenia budowy jest lepszy. Warto rozważyć wszystkie korzyści i zagrożenia wynikające z każdego rozwiązania. Ostateczna decyzja powinna uwzględniać przede wszystkim możliwości finansowe inwestora oraz wolny czas, którym dysponuje.