Zakup mieszkania to nie wszystko. Poznaj koszty dodatkowe

Całkowity koszt zakupu mieszkania nigdy nie kończy się na ustalonej kwocie transakcyjnej. W rzeczywistości trzeba jeszcze pamiętać o kosztach dodatkowych. Podstawą będą różnego typu opłaty notarialne oraz podatek. W przypadku większości lokali pochodzących z rynku wtórnego trzeba jeszcze doliczyć cenę remontu. Prezentujemy skalę dodatkowych wydatków i oceniamy realne koszty zakupu mieszkania..

Podstawowe założenia

W wyliczeniach zakładamy zakup mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego. Decydujemy się na lokal w Krakowie. Według danych zaprezentowanych na portalu money.pl średnia cena zakupu mieszkania wynosi tam 6 807 zł/m2.

Największą popularnością wśród inwestorów cieszą się mieszkania dwupokojowe, o powierzchni do 45 m2. Tego typu lokal będzie podstawą obliczeń. Zakładamy, że znajdują się w nim 2 pokoje o łącznej powierzchni 28 m2, łazienka 8 m2 oraz kuchnia 9 m2. W mieszkaniu wystarczy przeprowadzić drobne prace remontowe: odnowienie podłóg i ścian we wszystkich pomieszczeniach, dodatkowo remont łazienki i montaż nowego sanitariatu. W wyliczeniach nie uwzględniamy kosztów zakupu mebli, sprzętów AGD oraz elementów ozdobnych.

Koszt zakupu mieszkania i opłaty dodatkowe

Cena zakupu 45-metrowego mieszkania w Krakowie wyniosła 306 315 zł. Jest to kwota bazowa, do której doliczamy:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych – to opłata wnoszona na rzecz skarbu państwa, która występuje wyłącznie podczas zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Jej wartość jest niezmienna i wynosi 2 proc. kwoty transakcyjnej. W naszym wypadku podatek pochłonie 6 126 zł.
• Taksa notarialna – to opłaty obowiązujące na terenie całego kraju. Stanowią maksymalną kwotę, która przysługuje notariuszowi za wykonanie czynności cywilnoprawnych. Stawka taksy notarialnej może przybrać formę kwotową bądź procentową. W każdym przypadku zostaje obarczona VAT-em (stawka 23 proc.). W przypadku mieszkania własnościowego kosztującego 306 315 zł, taksa notarialna wyniesie 1930 zł. Po doliczeniu podatku otrzymamy kwotę 2 373 zł.
• Opłata za wpis do księgi wieczystej – to kolejny wydatek, który musimy ponieść podczas zakupu mieszkania. Wysokość tej opłaty jest niezmienna i od 2006 roku wynosi 200 zł - wartość mieszkania nie ma na nią wpływu.

Powyższe opłaty dotyczą zakupu mieszkania bez wsparcia kredytowego. Zakup lokalu finansowanego ze środków kredytu hipotecznego wiąże się też z koniecznością doliczenia takich opłat jak:

• Wpis prawa własności w księgę wieczystą – jest to opłata stała, która wynosi 200 zł.
• Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą – to kolejna opłata o stałym charakterze. Jej koszt to 200 zł.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej - jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. Koszt podatku wynosi w naszym wypadku 0,1 proc. kwoty transakcyjnej, czyli 306,31 zł.

Z powyższego zestawienia wynika, iż dodatkowe opłaty związane z zakupem nieruchomości wyniosą:

• 8 699 zł w przypadku zakupu mieszkania ze środków własnych.
• 9 405 zł w przypadku zakupu mieszkania ze wsparciem kredytu hipotecznego.

Remont łazienki - koszt

Skoro już wiemy, ile kosztuje mieszkanie wraz ze wszystkimi opłatami, sprawdźmy, ile zapłacimy za jego remont. Z reguły najbardziej kosztowne jest wykończenie łazienki. Pierwszą czynnością będzie zerwanie starej ceramiki na podłodze i ścianach (o łącznej powierzchni 26 m2). Średnia cena tego typu usługi wynosi ok. 22 zł/m2, zatem całkowity koszt skuwania ceramiki powinien zamknąć się w kwocie 572 zł.

W następnej kolejności przystępujemy do wykonania wylewki samopoziomującej, która skoryguje nierówności na podłodze. Za zaprawę oraz wykonanie takiej usługi zapłacimy ok. 315 zł. Po wyschnięciu wylewki można układać nowe płytki. Wybieramy produkty ze średniej półki cenowej (orientacyjny koszt to 41,50 zł/m2). Za płytki, fugi, klej, preparat gruntujący oraz robociznę zapłacimy łącznie 2 672 zł. Pozostałe fragmenty ścian oraz sufit pokrywamy świeżą warstwą białej farby lateksowej (koszt ok. 395 zł z robocizną).

Po odnowieniu ścian i sufitu przeprowadzamy modernizację instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Zakładamy, że prace nie były zbyt skomplikowane, a za wymianę instalacji zapłaciliśmy łącznie ok. 1 012 zł. Znacznie większym wydatkiem będzie zakup oraz montaż nowych sanitariatów. Koszt tego etapu prac powinien zamknąć się w kwocie 2 669 zł.

Całkowity koszt remontu łazienki wyniósł 7 619 zł, a kompletny kosztorys możesz znaleźćtutaj.

Remont kuchni - koszt

Nieco mniejszym wydatkiem będzie remont kuchni. Kolejność prac jest taka sama jak w przypadku łazienki. Najpierw zrywamy stare płytki podłogowe i ścienne (o łącznej powierzchni 21 m2). Za skucie starej ceramiki zapłacimy ok. 462 zł.

Zakładamy, że podłoga w kuchni jest dostatecznie równa i nie ma potrzeby wykonywania wylewki samopoziomującej, dlatego od razu montujemy nowe płytki. Za zakup płytek ściennych i podłogowych, fugi, kleju, preparatu gruntującego oraz robociznę zapłacimy łącznie ok. 2 162 zł. Pozostałe fragmenty ścian oraz sufit malujemy białą farbą lateksową. Łączny koszt farby i usługi malarskiej na powierzchni 32 m2 będzie wydatkiem rzędu 386 zł. Ostatnim istotnym wydatkiem będzie wymiana instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Za wymianę dwóch punktów hydraulicznych oraz siedmiu punktów elektrycznych zapłacimy ok. 881 zł. Przy okazji wymienimy starą lampę sufitową. Za elegancki model zapłacimy około 90 zł.

Remont nie zakłada konieczności wymiany wyposażenia kuchennego ani mebli. Jego całkowity koszt zamknął się w kwocie 3 890 zł. Szczegółowe obliczenia można znaleźć tutaj.

Na koniec - remont dwóch pokoi

Ostatnim wydatkiem będzie remont dwóch pokoi (o łącznej powierzchni 28 m2). Zakładamy, że na podłogach znajdowały się stare wykładziny, które można usunąć samodzielnie. Powierzchnie są równe i nie wymagają wylewki samopoziomującej, wystarczy ułożyć nowe panele podłogowe. Wybieramy dobre jakościowo produkty o klasie ścieralności AC4 (wydatek rzędu 31 zł/m2). Łączna cena paneli, podkładów, listew przypodłogowych oraz listew progowych ze średniej półki cenowej to ok. 1 293 zł. Za montaż trzeba będzie zapłacić dodatkowe 504 zł.

Po odnowieniu podłóg przystępujemy do remontu ścian. Zakładamy, że ich powierzchnia nie jest zbyt zniszczona i wystarczy trzykrotne nałożenie świeżej powłoki malarskiej. Na ściany zastosujemy kolorową farbę akrylową, sufit zostanie odmalowany na biało. Do odmalowania dwóch pokojów potrzeba 20 l farby gruntującej (80 zł), 7,67 l kolorowej farby ściennej (115 zł), 2,33 l białej farby na sufity (16 zł). Łączna powierzchnia wszystkich ścian i sufitów w pokojach wynosi 120 m2. Koszt wynajęcia niedrogiego malarza nie powinien przekroczyć 1 200 zł.

Malowanie pomieszczeń to ostatni etap prac remontowych. Całkowity koszt odnowienia dwóch pokojów zamknął się w kwocie 3 164 zł.

Podsumowanie wszystkich wydatków

Przypomnijmy, że transakcyjna kwota zakupu mieszkania wynosiła 310 770 zł. Do kosztów całkowitych trzeba doliczyć opłaty dodatkowe (podatki, opłaty za czynności notarialne). Większość mieszkań z wtórnego rynku nieruchomości wymaga też wykonania remontu. Według naszych obliczeń jego całkowity koszt to ok. 14 717 zł. W wyliczeniach uwzględniono jedynie podstawowe prace (wymiana podłóg, odnowienie ścian, remont instalacji). Do prac wynajęto niedrogich fachowców pracujących na własny rachunek. Wyliczenia nie uwzględniły zakupu mebli ani ementów dekoracji wnętrz.

Z powyższych wyliczeń wynika, że realna kwota zakupu mieszkania będzie wyższa od kwoty transakcyjnej o 23 608 – 24 319 zł. Warto zatem pamiętać, że koszt zakupu lokalu pochodzącego z rynku wtórnego będzie o 8-10 proc. wyższy niż kwota przedstawiona na umowie ze sprzedawcą.