Wykończenie mieszkania deweloperskiego - jakie ponosisz koszty?
Wykończenie mieszkania to kolejny koszt, oprócz wkładu własnego do kredytu oraz innych opłat – który należy ponieść, by móc się wprowadzić do nowego lokalu. W Polsce większość mieszkań oddawanych na rynku pierwotnym to te w tzw. stanie deweloperskim. Sprawa nabiera znaczenia zwłaszcza teraz – kiedy sukcesywnie rośnie minimalny wkład własny do kredytów hipotecznych. Jeśli dodać do tego nakłady wykończeniowe, dla wielu osób może być to finansowa bariera nie do przebycia.
W Europie Zachodniej pojęcie standardu deweloperskiego nie istnieje, a mieszkania oddaje się tam wyłącznie w wersji pod klucz. U nas sytuacja ma się zupełnie inaczej, a jeśli dodać, że samo pojęcie standardu deweloperskiego nie ma jednej, ogólnie przyjętej definicji, wiąże się ona ze sporym bałaganem. Deweloperzy rozumieją pod tym pojęciem często coś innego. Klient, który kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym, powinien zwrócić szczególną uwagę na precyzyjne określenie standardu oddanej nieruchomości. Ogólnie uważa się, że stan deweloperski obejmuje ściany przygotowane do malowania lub pomalowane jednokrotnie na biało, sufity, okna, parapety wewnętrzne, drzwi, a także połączenia do instalacji i mediów. Doprowadzone są wszystkie instalacje, ale bez zakończenia np. armaturą sanitarną.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania?
Średni, przyjęty koszt dla jednego metra kwadratowego to około 600-700 zł, a więc wykończenie standardowej 50-metrowej nieruchomości oznacza konieczność wyłożenia około 30-35 tys. zł. To mniej więcej drugie tyle, ile trzeba będzie mieć, by pokryć obowiązkowy 10-procentowy wkład własny dla 50-metrowego mieszkania w dużych miastach Polski.
Ile trzeba odłożyć na wkład własny?
W Warszawie, by starać się o kredyt hipoteczny na 50 metrów kwadratowych lokalu, trzeba mieć na minimalny, 10-procentowy wkład własny odpowiednio 36,5 tys. zł (rynek pierwotny) i 35 tys. zł (rynek wtórny) - na podstawie danych NBP za IV kwartał 2014. W Krakowie jest to odpowiednio 30,5 tys. zł i 29 tys. zł. We Wrocławiu - 29 i 26 tys. zł, a w Gdańsku - 29 i 25 tys. zł.
Dlaczego koszty wykończenia mieszkania mają znaczenie właśnie teraz? Mogą okazać się kolejną, oprócz rosnącego wkładu własnego, cegiełką, która zbuduje barierę w dostępie do kredytów dla tysięcy osób z niewielkimi oszczędnościami lub tych, którzy są ich pozbawieni.
Obecnie minimalny wymagany wkład własny to 10 proc., jednak – jak wiemy – do 2017 r. na mocy rekomendacji S będzie on rósł do ostatecznych 20 proc. wartości mieszkania. Przy obecnych cenach oznaczałoby to, że kredytobiorca będzie zmuszony wyłożyć z własnej kieszeni ok. 60 tys. zł, jeśli myśli o kupnie na kredyt przeciętnej, 50-metrowej nieruchomości. Gdy dodamy do tego koszty wykończenia i dodatkowe opłaty kredytowe – wyjdzie kwota zbliżona do 100 tys. zł.
Jakie będą skutki rosnącego wkładu własnego?
Tak duże nakłady finansowe mogą istotnie hamować popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych i nie poprawią i tak słabych, w obliczu najniższych w historii stóp procentowych, wyników akcji kredytowej. Dlatego niektórzy eksperci (np. Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich) postulowali już zaliczenie do wkładu własnego kosztów poniesionych przez kredytobiorcę na wykończenie nieruchomości, które przecież zwiększa jej wartość, a więc poprawia zabezpieczenie kredytu.
Skutkiem rosnącego wkładu własnego może być też wzrost popularności programu MDM, ale pamiętajmy, że dla większości jego uczestników (single, małżeństwa bezdzietne) obecna 10-procentowa dopłata (liczona do wartości 50 mkw. na podstawie tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków w gminie) nie wystarczy już, by pokryć 10 proc. wkładu własnego. A więc część pieniędzy i tak trzeba wyłożyć z własnej kieszeni, a do tego dochodzą koszty wykończenia mieszkania.
Niewykluczone również, że na wzroście wkładu własnego zyska rynek wtórny, często konkurencyjny cenowo i lokalizacyjne wobec MDM, za to nie wymagający od razu (jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie) nakładów wykończeniowych.
Autor: Marcin Moneta, WGN Nieruchomości
