Mieszkanie od komornika. Czy to dobry interes?
Liczba nieruchomości sprzedawanych przez komorników jest obecnie znacznie większa niż 2-3 lata wcześniej. W serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej można znaleźć obwieszczenia dotyczące 1444 mieszkań oraz 631 domów. Nieruchomości wystawione na licytację kuszą niską ceną, trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że stawki mają charakter wywoławczy, a zakup lokum z licytacji komorniczej może przysporzyć kłopotów.
Ostateczna cena mieszkania lub domu nie musi być niska
Atrakcyjny poziom cen wywoławczych to główny czynnik, który zwiększa zainteresowanie licytacjami komorniczymi. Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego cena wywoławcza w trakcie pierwszej licytacji publicznej musi wynosić 75 proc. wyceny rzeczoznawcy. Stawka wywoławcza stanowi jednocześnie minimalną cenę zakupu nieruchomości. W przypadku niepowodzenia pierwszej licytacji cena wywoławcza domu lub mieszkania zostaje ustawowo obniżona do dwóch trzecich oszacowanej wartości.
Specjalne przepisy dotyczą nieruchomości rolnych. Współwłaściciel może przejąć takie grunty za 75 proc. wartości, jeśli w pierwszej licytacji nikt nie zgłosił wiążącej oferty. Podobne rozwiązanie przewidziano dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wierzyciel hipoteczny dłużnika może je odkupić za 75 proc. wartości po niepowodzeniu pierwszej licytacji.
Podczas publicznej licytacji nieruchomości poziom minimalnego postąpienia wynosi 1 proc. ceny wywoławczej (po zaokrągleniu „w górę” do pełnych złotych). To oznacza, że osoby licytujące mieszkanie z ceną wywoławczą 214 999 zł muszą podać cenę zakupu, która jest przynajmniej o 2150 zł wyższa od ofert konkurenta.
Jednoprocentowy limit „przebicia” nie wydaje się duży. Mimo tego cena może szybko wzrosnąć, jeżeli nieruchomość wzbudziła spore zainteresowanie. Niewykluczona jest sytuacja, w której zwycięski licytant zapłaci za dom lub mieszkanie kwotę większą od 100 proc. wyceny rzeczoznawcy. W każdym przypadku zaliczka wniesiona przez zwycięzcę licytacji (zwana też rękojmią lub wadium) pomniejsza cenę zakupu nieruchomości. Pozostali uczestnicy aukcji niezwłocznie otrzymują zwrot rękojmi. Tę kwotę stanowiącą 10 proc. ceny ustalonej przez rzeczoznawcę trzeba przekazać najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację.
Nie każdy dłużnik dobrowolnie opuści dawne lokum
Osoby zainteresowane zakupem mieszkania od komornika powinny również wiedzieć, że przysądzenie nieruchomości nie zawsze oznacza koniec sądowych formalności. Dość często okazuje się, że poprzedni właściciel nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Wówczas konieczne jest rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. To jedyne rozwiązanie, gdyż próby samodzielnego usunięcia lokatora mogą przysporzyć kłopotów.
Ze względu na powszechny niedobór lokali socjalnych, eksmisja byłego właściciela mieszkania bywa długotrwałym procesem. Obowiązujące przepisy umożliwiają eksmitowanie dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych dopiero wtedy, gdy gmina przez 6 miesięcy nie wskaże odpowiedniego lokum dla tej osoby. Brak lokali socjalnych i tymczasowych pomieszczeń stanowi podstawę do tego, aby gmina wypłaciła odszkodowanie na rzecz nowego właściciela mieszkania, który nie mógł dokonać eksmisji.
Problemy eksmisyjne nie są jedyną pułapką, która czeka na osoby nabywające dom lub mieszkanie od komornika. Warto zdawać sobie sprawę, że część obciążeń takiego lokum nie wygasa po zapłacie przez licytanta i przysądzeniu własności. Przykładem może być ujawnione w księgach wieczystych prawo użytkowania, służebności i dożywocia. Dlatego jeszcze przed licytacją domu lub lokalu warto dokładnie sprawdzić jego stan prawny.
Kredyt na wylicytowane mieszkanie trzeba załatwić szybko
Tylko część osób kupujących nieruchomość od komornika ma środki na pokrycie 100 proc. transakcji, pozostali zwycięzcy licytacji muszą skorzystać z kredytu hipotecznego. Informacje pochodzące z największych banków wskazują, że zdecydowana większość takich instytucji sfinansuje dom lub lokal kupowany od komornika. Problemem może być jednak krótki termin na załatwienie bankowych formalności. W tym kontekście warto przypomnieć, że zwycięzca licytacji ma 14 dni na wpłacenie ceny zakupu pomniejszonej o wadium. Ten termin jest naliczany od dostarczenia wezwania do zapłaty. Można wydłużyć go do miesiąca, jeżeli zgodę wyrazi sąd.
W związku z powyższym, kredytobiorca przystępujący do licytacji nieruchomości powinien już mieć promesę albo wstępną decyzję banku. Takie rozwiązanie zwiększa szansę na terminowe załatwienie kredytowych formalności. Trzeba pamiętać, że po przekroczeniu terminu na wpłatę wynik aukcji staje się nieważny, a wpłacona rękojmia (wadium) nie podlega zwrotowi. Przepadek wadium następuje z mocy ustawy i jest niezależny od winy licytanta. Zwycięzca licytacji, który nie przekazał wszystkich środków, może jedynie wnioskować o przywrócenie terminu wpłaty i liczyć na przychylność sądu.
Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl