Mieszkania z rynku wtórnego wciąż bardziej popularne

Mieszkania z rynku wtórnego są ciągle najpopularniejsze wśród Polaków. Z danych Eurostatu wynika, że 55 proc. transakcji na rodzimym rynku w ubiegłym roku dotyczyło mieszkań używanych. Wygrywają one konkurencję z budownictwem deweloperskim przede wszystkim ceną. Są przeciętnie około 10-15 proc. tańsze. Najwięcej za mieszkania używane zapłacimy w Krakowie i Warszawie.

Niższe ceny to oczywiście niejedyna zaleta rynku wtórnego, która sprawia, że inwestorzy wybierają go chętniej - kolejna to często dobra lokalizacja za atrakcyjne pieniądze. Osoby decydujące się na mieszkania używane niejednokrotnie mogą wybierać z bogatej gamy lokalizacji, także w ścisłych centrach miast, o które trudno jest na rynku pierwotnym z racji braku terenów inwestycyjnych, a jeśli już się zdarzają, to najczęściej są to mieszkania drogie. Z kolei nowe lokale sprzedawane w MDM są porównywalne cenowo do tych z rynku wtórnego, ale najczęściej realizowane są w peryferyjnych lokalizacjach, które niejednokrotnie borykają się z brakami infrastrukturalnymi. Pod tym względem mieszkania używane wypadają zdecydowanie korzystniej.

Diabeł tkwi w... wykończeniu

Druga sprawa to koszty wykończenia mieszkania. Osoby kupujące nowy lokal, o ile nie wybierają standardu pod klucz, przed zamieszkaniem muszą „na wejściu” wyłożyć dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ci, którzy preferują mieszkania używane, jeśli lokal jest w dobrym stanie, nie muszą od razu wykładać pieniędzy na remont. Za to mogą od razu mieszkać.

Wpływ zmiany zasad MDM-u

Rynek wtórny od września 2015 roku dodatkowo zyskał na atrakcyjności poprzez objęcie programem Mieszkanie dla Młodych. Uczestnictwo w MDM znacznie wpłynęło na wzrost popularności całego programu. Dla wielu mieszkańców mniejszych miejscowości jest to szansa na skorzystanie z dopłat, gdyż deweloperzy generalnie mało budują w mniejszych ośrodkach.

Niestety pieniądze na dopłaty w tym roku już się skończyły, co – przynajmniej na razie – wyklucza z MDM mieszkania używane. Oczywiście można próbować kupić mieszkanie z dopłatą na 2017 rok, ale oznaczałoby to finalizację transakcji właśnie w tym roku. Mało który sprzedający zdecyduje się czekać tak długo. Łatwiej będą mieli pod tym względem kupujący na rynku pierwotnym. Oni będą mogli np. wybrać mieszkania z puli aktualnie budowanej, z finalizacją w przyszłym roku. Wielu deweloperów oferuje również atrakcyjne formy płatności, dostosowując je do zmian w programie.

Jednak nawet mimo wstrzymania MDM dla rynku wtórnego nie należy się spodziewać dużego spadku jego popularności. Gdy startował program MDM, rynek wtórny nie był nim objęty, a mimo to nie stracił klientów i nadal pozostaje najchętniej wybieranym przez Polaków.

Średnie ceny mieszkań używanych i nowych

Porównanie średnich cenowych mieszkań nowych i używanych wskazuje, że te drugie są przeciętnie o 10-11 proc. tańsze. Według NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych na koniec 2015 roku w 7 największych miastach kraju wynosiła nieco ponad 6400 zł/mkw., natomiast mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5700 zł/mkw.

Dysproporcje są różne w zależności od lokalnych rynków. Najmniejsze obserwujemy w Warszawie i Krakowie. Tu mieszkania używane są najdroższe w Polsce, spośród wiodących miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Katowice). W Warszawie różnica cen transakcyjnych wg NBP wynosi zaledwie 300 zł. W Krakowie jest to około 700 zł. Dla porównania – we Wrocławiu rynek pierwotny jest droższy aż o 1000 zł na metrze, w Poznaniu o ponad 1200 zł, a w Katowicach aż o 1600 zł.

Wygórowane ceny w Warszawie i Krakowie

Średnie cenowe używanych mieszkań w obu tych miastach zawyżają bardzo drogie lokalizacje centralne. Należą one do ścisłej czołówki najdroższych lokalizacji w Polsce. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny za mieszkanie na Starym Mieście w Krakowie wynoszą około 9-10 tys. zł/mkw. Przykładowo: cena ofertowa za 112-metrowe mieszkanie w kamienicy w zabytkowym centrum wynosi ponad milion złotych. W śródmieściu najczęściej spotykane stawki to 8-10 tys. zł/mkw. Do najdroższych dzielnic miasta należą również Krowodrza i Podgórze, gdzie ceny najczęściej przekraczają 7000-7500 zł.

W warszawskim śródmieściu przeciętne ceny oscylują w przedziale 11-12 tys. zł za metr. Stawki za lokalizacje w rejonach prestiżowych – np. w sąsiedztwie parku Ujazdowskiego – potrafią sięgać nawet ponad 20 tys. zł. Przykładowo – w WGN jeden z oferentów za 78-metrowe mieszkanie w takiej lokalizacji oczekuje 1,7 mln zł. Do najdroższych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ochota, Praga Północ i Wola, gdzie średnie stawki mieszczą się w przedziale 8,5-9,5 tys. zł.

Dlaczego mieszkania w Krakowie i Warszawie są tak drogie? Są to ogólnie najdroższe lokalizacje w Polsce, natomiast ścisłe centra miast czy dzielnice zabytkowe gwarantują inwestorom szansę utrzymania kapitału. Takie nieruchomości są w dużym stopniu odporne na wahania koniunktury. Ceny podbija też ich ograniczona podaż oraz fakt, że jeszcze droższe są często nowe nieruchomości w zbliżonych lokalizacjach. Po kryzysie z lat 2009-2012 obronną ręką wyszły właśnie mieszkania najlepiej zlokalizowane. Ograniczona dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe w centrach dodatkowo wpływa na wzrost wartości takich lokali.

Magdalena Paluch, Dział Analiz WGN