Jakie dokumenty są ważne przy zakupie mieszkania
Jakie dokumenty są ważne przy zakupie mieszkania (krótkie informacje o tym czym jest pisemna rezerwacja, umowa przedwstępna, akt notarialny, księga wieczysta itp.). Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z wieloma zagrożeniami, dlatego też bardzo ważnym elementem w procesie zakupu jest weryfikacja dokumentacji związanej z daną nieruchomością oraz sprawdzenie zapisów umów zawieranych z deweloperem.
I. Księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenia.
Przede wszystkim kupując mieszkanie, warto osobiście obejrzeć księgę wieczystą. W tym celu można udać się do odpowiedniego Wydziału Sądu Rejonowego prowadzącego rejestr ksiąg wieczystych lub skorzystać z Portalu Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych www.ekw.ms.gov.pl by zweryfikować zawarte w niej informacje. W dziale I znajdziemy informacje o danej nieruchomości. W dziale II natomiast znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. W dziale III mieszczą się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością np. służebnościach. Każdy ewentualny wpis w tymże dziale powinien wzbudzić naszą czujność, a w przypadku wątpliwości poprośmy dewelopera o wyjaśnienia. W dziale IV znajdziemy informacje na temat obciążenia nieruchomości kredytem hipotecznym, jego wysokości, nazwy banku, który udzielił kredytu oraz terminu spłaty. Należy zwrócić uwagę,
czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o złożonym a nierozpoznanym jeszcze wniosku o wpis, ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym czy wpisu o prawach osób trzecich. Aby sprawdzić najbardziej aktualny stan prawny nieruchomości najlepiej zweryfikować zapisy księgi wieczystej tuż przed samym podpisaniem umowy.
Upewnijmy się także czy deweloper posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, a w przypadku gotowych inwestycji decyzję o pozwolenie na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu, który nabywamy.
Ponadto możemy w wydziale architektury (urbanistyki) odpowiedniego urzędu gminy obejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile obowiązuje w danej gminie), dzięki czemu sprawdzimy jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów.
II. Umowa rezerwacyjna
Kiedy już wybierzemy mieszkanie oraz sprawdzimy dokumenty, przychodzi czas na podpisanie umowy. W tym miejscu warto wspomnieć o umowie rezerwacyjnej, która często poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa ta należy do tzw. umów nienazwanych czyli takich, które nie zostały wymienione w kodeksie cywilnym wśród innych umów. Zatem strony zobowiązane są tylko do tego co zostało w niej zapisane. Ważne by treść umowy nie była jednostronnym oświadczeniem woli klienta, ale obustronnym porozumieniem stron dotyczącym przyszłego zakupu nieruchomości. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej a w jej treści powinno znaleźć się zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy sprzedaży lokalu (ewentualnie przedwstępnej umowy) w określonym terminie oraz za określoną cenę. Prawidłowo skonstruowana umowa rezerwacyjna powinna określać przedmiot rezerwacji, okres jej obowiązywania, warunki wypowiedzenia (np. tylko w określonych okolicznościach) oraz zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej (np. w przypadku niewywiązania się przez
dewelopera z takiej umowy czy w przypadku odstąpienia od niej przez klienta).
III. Umowa przedwstępna
Zazwyczaj klienci przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości podpisują z deweloperem umowę przedwstępną. Dla naszego bezpieczeństwa najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem jeżeli druga strona odmówi jej zawarcia. Jeśli zatem mamy do czynienia z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Strony zawierające umowę przedwstępną mają prawo wprowadzić do niej także dodatkowe postanowienia, nieobowiązkowe. Ponadto umowa zawarta w formie aktu notarialnego stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej naszego roszczenia o wybudowanie i sprzedanie nam lokalu. W przypadku umowy zawieranej w zwykłej formie pisemnej nie możemy żądać sprzedaży nam lokalu, a jedynie zwrotu zaliczki i ewentualnie zapłacenia kary przez
dewelopera, a nasze roszczenie nie zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.
W tym miejscu warto zaznaczyć, iż ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. nałożyła obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie notarialnej. Ustawa ta ma także zastosowanie do umów przedwstępnych (zob. art. 2 ust. 2 w/w ustawy). Należy jednak pamiętać, iż przepisy w/w ustawy znajdą zastosowanie tylko w sytuacji, gdy nabywcą jest osoba fizyczna, a przedmiotem zawieranej umowy jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Jednak bez względu na to, czy jest to umowa notarialna czy umowa zwierana w zwykłej formie pisemnej musimy pamiętać o najważniejszych zapisach. Bardzo ważne jest określenie terminu podpisania umowy ostatecznej (przenoszącej prawo własności nieruchomości), przekazania zadatku, wydania lokalu. W umowie musi być bardzo dokładnie opisane mieszkanie, które kupujemy, jego metraż i cena oraz zasady uiszczania płatności.
Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wręcza sprzedającemu określoną kwotę pieniężną w formie zadatku lub zaliczki na poczet ceny mieszkania. Istnieje zasadnicza różnica między tymi dwoma pojęciami, zadatek – zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W momencie, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że jeżeli klient nie przystąpi do umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę zadatku. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, zobowiązany jest on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Zaliczka natomiast jest kwotą wpłacaną na poczet ceny sprzedaży, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy
przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.
IV. Umowa sprzedaży (akt notarialny)
Ostatnim krokiem zmierzającym do nabycia własności lokalu mieszkalnego jest podpisanie notarialnej umowy sprzedaży. Umowę taką możemy zawrzeć tylko i wyłącznie przed notariuszem, który powinien zadbać o to aby umowa została spisana poprawnie. Jeśli lokal należy do małżonków (jest objęty wspólnością majątkową małżeńską), albo też ma być przez małżonków nabyty, umowę powinni podpisać oboje małżonkowie. Może to też zrobić jedno z nich, lecz musi posiadać pełnomocnictwo sporządzone w formie aktu notarialnego. Podpisując umowę sprzedaży powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę na ustanowiony sposób zarządu nieruchomością, ustanowione służebności czy inne zobowiązania (zwłaszcza finansowe), a także na zapisy związane z prawem upoważniającym nas oraz innych mieszkańców do wyłącznego korzystania z części wspólnych nieruchomości. W przypadku pytań notariusz ma obowiązek udzielenia na nie odpowiedzi, nie bójmy się zatem pytać.